El Contrato de Arrendamiento en el Derecho Romano
El contrato de arrendamiento, era conocido en Roma con la denominación de locatio-conductio, y consistía en la entrega de una cosa ─mueble o inmueble─... (leer más)
Los Derechos Reales sobre Cosa Ajena en el Derecho Romano
Los derechos reales en el mundo romano representaban la manifestación práctica del concepto abstracto de propiedad, pues su ejercicio está ligado directa o indirectamente a ella. Sin embargo no siempre recae el derecho real y la propiedad en la misma persona, a esto se le denomina derechos reales sobre cosa ajena.
El titular del derecho, sin tener la propiedad de la cosa, ni necesariamente la posesión, tiene garantías de uso, de goce, o de caución, que le permiten actuar jurídicamente como lo haría un dueño.
Estos derechos constituyen una creación jurídica propia de los romanos, que ayudaría a diferenciar instituciones como la tenencia, el usufructo o la posesión, y que aún hoy son el fundamento del derecho civil en los países occidentales.
Clasificación de los Derechos Reales sobre Cosa Ajena
Estos derechos podían ser de dos tipos: (a) aquellos que limitaban el ejercicio de la propiedad, por lo que su titular podía hacer goce de la cosa, o (b) aquellos que no limitaban el ejercicio de la propiedad, sino que creaban acciones en cabeza su titular.
Derechos Reales de Goce
Los derechos reales de goce, son todos aquellos derechos con los cuales una persona diferente al dueño de una cosa puede usarla o beneficiarse de ella. Éstos derechos en general se caracterizan por la voluntad tanto del propietario como del usuario, pero con el tiempo se configuran también por ius honorarium obligaciones en determinadas circunstancias, como las servidumbres, limitando así el ejercicio absoluto de su propiedad.
Son los derechos reales de goce sobre cosa ajena en el derecho romano: la servidumbre, la superficie y la enfiteusis.
Servitutes aut personarum sunt, ut usus et usus fructus, aut rerum, ut servitutes rusticorum praediorum et urbanorum.
(Las servidumbres son, o bien de las personas, como el uso y el usufructo, o bien de las cosas, como las servidumbres sobre predios rústicos y las urbanas)
Marciano[1]
(Traducción del autor*)
[1]: Marciano | Digesto: Lib. 8, Tít. 1, Secc. 1.
Las Servidumbres
La servidumbre consistía en el derecho que una persona o un predio tenía de usar una cosa otro, o sea la cosa ajena. Ésta servidumbre podía producirse a partir del predio de una relación entre dos predios, o a partir de la relación entre una persona y una cosa, pero el sujeto pasivo de la servidumbre siempre era una cosa.
Cuando la servidumbre se originaba de un predio, se llamaba servidumbre real. Y cuando se originaba de una persona se llamaba servidumbre personal.
Reales
Las servidumbres reales eran aquellas que se establecían respecto en beneficio de un fundo, por lo que permanecían independientemente del dueño del mismo. Estas podían ser rústicas o urbanas.
Dada su vocación de asistir a un fundo, estas servidumbres eran perpetuas, y constituían parte de los derechos del propietario sobre el fundo dominante.
Personales
En contraposición, las servidumbres personales no tenían por objeto a un predio, sino el servir a una persona determinada, por lo que eran temporales, siendo al menos, la muerte del titular, una causa de su extinción.
Este tipo de servidumbres podían recaer sobre cosas muebles o inmuebles, pues no era necesario la determinación de la cosa, sino la del titular de la servidumbre.
La Superficie
La superficie consistía en el derecho que tenía una persona o un inmueble de establecerse sobre el terreno de otro, generando así un usufructo del terreno, pero conservando la propiedad de la cosa que se haya sobre el terreno.
Cuando el derecho de superficie recaía directamente sobre el predio, se pagaba un canon anual llamado solarium o pensio al propietario del terreno por parte del superficiario. Y cuando el derecho se encontraba a nombre de una persona, éste podía haberse constituído o bien por un único pago, o bien de forma gratuita.
El derecho de superficie era transmisible junto con la cosa que gozaba del derecho de superficie, ya fuera por venta o testamento.
La Enfiteusis
La Enfiteusis consistía en una forma de transmitir casi la totalidad de los elementos de la propiedad de un terreno, como el derecho a usar la cosa, a apropiarse de sus frutos y a disponer de ella de forma libre, quedando el propietario en una posición de nuda propiedad y el enfiteuta con una equiparación de derechos similar a la de un propietario, salvo por el reconocimiento del anuario pagado.
Derechos Reales de Garantía
A partir de la evolución casuística que trajo consigo el derecho de los pretores o ius honorarium se fueron creando algunas figuras jurídicas para responder a los asuntos comerciales y civiles de carácter menos familiar o agrario, entre los cuales se cuentan los derechos reales sobre cosa ajena como garantía del pago de una deuda.
La Prenda
La prenda constituía un derecho real de posesión de la cosa a esperas del pago de una deuda, donde la cosa se convierte en la garantía del pago para el acreedor. La característica principal de la prenda es que en ella la cosa se transfería de forma efectiva a manos del acreedor al momento de constituirse la prenda. A ésta figura en el derecho romano se le llamaba pignus contratum.
La Hipoteca
La hipoteca en el derecho romano consistía en el derecho real de exigibilidad que tenía un acreedor sobre una cosa como garantía del pago de una deuda, sin que el deudor hiciera un traspaso de la cosa a manos del acreedor. En romano ésta figura se llamaba pignus conventum.
La diferencia entre prenda e hipoteca en el derecho romano era solo el traspaso físico de la cosa, que en ambos casos debía ser corpórea. Cuando para garantizar una deuda se daba una cosa en garantía de pago y el traspaso se hacía se llamaba prenda, cuando se daba en garantía de pago sin hacer el traspaso efectivo se llamaba hipoteca.
Derecho Romano
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