Servidumbre de conservación

Signo del límite de la conservación

En los Estados Unidos, una servidumbre de conservación (también llamada pacto de conservación, restricción de conservación o servidumbre de conservación) es un poder invertido en una organización privada calificada de conservación de tierras (a menudo llamada "fideicomiso de tierras") o gobierno (municipal, de condado, estatal o federal) para restringir, en cuanto a un área de tierra específica, el ejercicio de derechos que de otro modo tendría el propietario de la tierra para lograr ciertos fines de conservación. Es un interés en bienes inmuebles establecido por acuerdo entre un propietario y un fideicomiso de tierras o unidad de gobierno. La servidumbre de conservación "corre con la tierra", lo que significa que es aplicable a los propietarios actuales y futuros de la tierra. La concesión de la servidumbre de conservación, al igual que con cualquier interés de propiedad real, es parte de la cadena de títulos de la propiedad y normalmente se registra en los registros de tierras locales.

Los propósitos de la servidumbre de conservación variarán según el carácter de la propiedad en particular, los objetivos del fideicomiso de tierras o la unidad de gobierno y las necesidades de los propietarios. Por ejemplo, los propósitos de una servidumbre (a menudo llamados "objetivos de conservación") pueden incluir uno o más de los siguientes:

• Mantener y mejorar la calidad del agua;
• Perpetuar y fomentar el crecimiento de los bosques sanos;
• Mantener y mejorar los corredores de hábitat y migración;
• Proteger las vistas panorámicas visibles de las carreteras y otras zonas públicas; o
• Velar por que se administren tierras para que estén siempre disponibles para la agricultura y la silvicultura sostenibles.

Los términos administrativos de la servidumbre de conservación para promover los objetivos de conservación también varían, pero por lo general prohíben o restringen sustancialmente la subdivisión y otros desarrollos inmobiliarios.

La característica más distintiva de la servidumbre de conservación como herramienta de conservación es que permite a los usuarios lograr objetivos de conservación específicos en la tierra mientras mantiene la propiedad y el control de la tierra por parte de los propietarios para usos consistentes con los objetivos de conservación.

A diferencia de la regulación del uso de la tierra, una servidumbre de conservación es colocada en la propiedad voluntariamente por el propietario cuyos derechos están siendo restringidos. Sin embargo, las restricciones de la servidumbre, una vez establecidas, son perpetuas (y potencialmente reducen el valor de mercado del interés de propiedad restante en la propiedad). Las tasaciones del valor de la servidumbre y los arreglos financieros entre las partes (propietario de la tierra y fideicomiso de la tierra) generalmente se mantienen en privado.

El propietario que otorga una servidumbre de conservación continúa administrando y, de lo contrario, es propietario privado de la tierra y puede recibir importantes ventajas fiscales estatales y federales por haber donado y/o vendido la servidumbre de conservación. Al otorgar la servidumbre de conservación, el titular de la servidumbre tiene la responsabilidad de monitorear los usos futuros de la tierra para asegurar el cumplimiento de los términos de la servidumbre y hacer cumplir los términos si ocurre una violación.

Aunque una servidumbre de conservación prohíbe ciertos usos por parte del propietario, dicha servidumbre no hace pública la tierra. Por el contrario, muchas servidumbres de conservación no confieren ningún uso de la tierra ni al titular de la servidumbre ni al público. Además, muchas servidumbres de conservación reservan para el propietario usos específicos que, de no ser así, estarían prohibidos. Algunas servidumbres de conservación confieren usos específicos al titular de la servidumbre o al público. Estos detalles se detallan en el documento legal que crea la servidumbre de conservación.

Deducciones del impuesto sobre la renta

Propietarios de terrenos en los Estados Unidos que donan una propiedad "calificada" servidumbre de conservación a un "calificado" organización de protección de la tierra bajo las regulaciones establecidas en 170(h) del Código de Rentas Internas pueden ser elegibles para una deducción del impuesto sobre la renta federal equivalente al valor de su donación. El valor de la donación de la servidumbre, determinado por un tasador calificado, es igual a la diferencia entre el valor justo de mercado de la propiedad antes y después de que la servidumbre entre en vigencia.

Para calificar para esta deducción del impuesto sobre la renta, la servidumbre debe ser: a) perpetua; b) en poder de una organización gubernamental calificada o sin fines de lucro; y, c) cumplir un "propósito de conservación" válido, lo que significa que la propiedad debe tener un valor natural, paisajístico, histórico, científico, recreativo o de espacio abierto apreciable. Como resultado de la legislación firmada por el presidente George W. Bush el 17 de agosto de 2006 (H.R. 4 Ley de Protección de Pensiones de 2006), en 2006 y 2007, los donantes de servidumbres de conservación pudieron deducir el valor de su donación a razón de 50 % de su ingreso bruto ajustado (AGI) por año. Además, los propietarios de tierras con un 50 % o más de sus ingresos provenientes de la agricultura podían deducir la donación a una tasa del 100 % de su AGI. Cualquier monto de la donación que quede después del primer año podría trasladarse durante quince años adicionales (permitiendo un máximo de dieciséis años dentro de los cuales se puede utilizar la deducción), o hasta que se haya agotado el monto de la deducción, lo que ocurra primero. Con la aprobación de la Ley Agrícola en el verano de 2008, estos incentivos ampliados del impuesto sobre la renta federal se ampliaron de modo que también se aplican a todas las servidumbres de conservación donadas en 2008 y 2009. La disposición se renovó anualmente cada año entre 2010 y 2014 y finalmente se incorporó al código tributario sin fecha de vencimiento en 2015.

Créditos de impuestos sobre la renta (estados)

Los defensores de la conservación de la tierra han tratado durante mucho tiempo de promulgar incentivos fiscales adicionales para que los propietarios de tierras donen servidumbres, por encima de la deducción caritativa federal (y la deducción fiscal estatal en los estados que se ajustan al proceso fiscal federal). Se ha discutido la creación de un crédito fiscal federal sobre la renta para los donantes de servidumbres desde alrededor de 1980. Sin embargo, no se ha promulgado ningún crédito fiscal federal. Los estados, sin embargo, se han adelantado para otorgar créditos que pueden usarse para pagar el impuesto estatal sobre la renta a los donantes de servidumbres de conservación calificadas. En 1983, Carolina del Norte se convirtió en el primer estado en establecer dicho programa.

El abogado Philip Tabas de The Nature Conservancy promovió ampliamente la idea del crédito fiscal estatal en la década de 1990. En 1999, cuatro legislaturas estatales promulgaron programas de crédito fiscal estatal (Virginia, Delaware, Colorado y Connecticut, en ese orden). Carolina del Sur y California siguieron en 2000. Varios otros estados han seguido desde entonces.

Para propietarios con pocos ingresos sujetos a impuestos estatales, un crédito fiscal tiene poco valor y puede ser un incentivo insuficiente para otorgar una servidumbre de conservación. Por esta razón, en algunos estados, incluidos Colorado y Virginia, el crédito fiscal estatal es transferible, es decir, el donante/propietario puede vender su crédito a otra persona; el comprador puede usar el crédito fiscal comprado, normalmente comprado con un descuento del valor nominal, contra su propio impuesto sobre la renta de Colorado. Sin embargo, los topes en la cantidad de crédito que puede generar una servidumbre y otras restricciones limitan el alcance de algunos programas estatales de crédito fiscal.

En los estados donde el crédito por donaciones de tierras de conservación es transferible, han surgido mercados libres. Los corredores ayudan a los propietarios de tierras con exceso de crédito a ponerse en contacto con los compradores, y los corredores a menudo manejan los pagos y el papeleo para proteger a los principales y garantizar que las transferencias se informen en su totalidad a las autoridades fiscales estatales. El tratamiento fiscal federal y estatal de las ganancias de la venta y el uso del crédito fiscal transferible ha sido objeto de un amplio debate y de la emisión de varios documentos de orientación por parte del Servicio de Impuestos Internos.

El crédito fiscal sobre la renta del estado de Nuevo México se originó en 2003. [SB 581] La nueva legislación de transferibilidad, que entró en vigor el 1 de enero de 2008, se aplica retroactivamente a las servidumbres de conservación efectuadas a partir del 1 de enero de 2004.

El programa de crédito transferible de Virginia es el más grande entre los estados en cuanto al valor en dólares de la propiedad conservada. A fines de 2010, se habían donado $2,512,000,000 del valor de la propiedad como servidumbres en Virginia por las cuales se reclamó crédito fiscal. Las servidumbres calificadas cubren más de 516 000 acres (2090 km²) del paisaje de Virginia. El programa de Virginia ahora (2011) otorga alrededor de $110 millones de nuevos créditos fiscales cada año. La asignación de crédito es el 40% del valor de tasación de la donación de la servidumbre, por lo que equivale a $275 millones del valor de la propiedad donada por año para la protección del hábitat de la vida silvestre, las tierras de cultivo y los bosques, y los espacios abiertos paisajísticos, a perpetuidad. Los otros programas estatales de crédito fiscal son más pequeños en dólares, pero son muy significativos en el área y los valores de conservación que hacen que se proteja. El concepto de acción de crédito fiscal estatal (en ausencia de un crédito fiscal federal) que Philip Tabas y The Nature Conservancy promovieron en la década de 1990 ha dado frutos notables y continúa expandiéndose en la actualidad.

Reducciones y exclusiones de impuestos sobre el patrimonio

Para los terratenientes que dejarán propiedades considerables después de su muerte, el impacto financiero más importante de una servidumbre de conservación puede ser una reducción significativa en los impuestos a la propiedad. Los impuestos sucesorios a menudo dificultan que los herederos mantengan la tierra intacta y en la familia debido a las altas tasas de impuestos sucesorios y el alto valor de desarrollo de la tierra. Puede ser necesario subdividir o vender terrenos para desarrollo a fin de pagar estos impuestos, lo que puede no ser el deseo del propietario o de sus herederos. Una servidumbre de conservación a menudo puede proporcionar una ayuda significativa con este problema de tres maneras importantes:

1. Reducción del valor de la finca. La finca del fallecido se reducirá por el valor de la conservación donada. En consecuencia, los impuestos serán más bajos porque no se exigirá a los herederos que paguen impuestos sobre los derechos de desarrollo extinguidos. En otras palabras, los herederos sólo tendrán que pagar impuestos sobre los valores de tierras agrícolas preservados, y no valores de desarrollo completo.
2. Exclusión inmobiliaria. El apartado c) del artículo 2031 del código tributario ofrece nuevos incentivos fiscales para las propiedades sujetas a una facilidad de conservación donada. Cuando la propiedad tiene una facilidad de conservación calificada colocada sobre ella, hasta un 40% adicional del valor de la tierra (sujeto a una gorra de $500,000) puede ser excluido de la finca cuando el terrateniente muere. Esta exclusión se suma a la reducción del valor de la tierra atribuible a la propia facilidad descrita anteriormente.
3. Después del alivio de la muerte. Los herederos también pueden recibir estos beneficios (pero no la deducción del impuesto sobre la renta) eligiendo donar una facilidad de conservación después de la muerte del terrateniente y antes de presentar el retorno de la finca (llamado "post mortem" elección).

En Pensilvania, las restricciones de conservación de la tierra incluida en el patrimonio pueden reducir el impuesto a la herencia adeudado.

Incentivos fiscales a la propiedad

Muchos estados ofrecen incentivos fiscales a la propiedad a los donantes de servidumbres de conservación.

Cuestiones a tener en cuenta

• Al igual que en el caso de cualquier interés de propiedad, un abismo de conservación puede ser tomado por dominio eminente (y por lo tanto extinguido) cuando el valor público del proyecto propuesto exceda el del interés de conservación protegido por la facilidad.
• Las facilidades de conservación pueden resultar en una reducción significativa del precio de venta de la tierra porque un constructor ya no puede desarrollarla. De hecho, esta diferencia de valor es la base para la concesión de los incentivos fiscales originales. Se ha hecho una estimación del 35% al 65% de la reducción del valor en tierras de alcantarillado de conservación al propietario de la tierra.
• Los límites claros de las propiedades adyacentes no siempre son consistentes entre sí. En la actualidad, el NCED gestiona esta cuestión mediante polígonos de límites ajustados a una capa de paquete estándar que puede diferir de los datos originales proporcionados por un terrateniente.
• En el contexto de los efectos beneficiosos para la naturaleza proporcionados por las facilidades de conservación, las investigaciones sugieren también considerar los esfuerzos de conservación impulsados por la propiedad (es decir, la compra directa de tierras a través de los agentes de conservación). La eficacia en función de los costos del enfoque de la gobernanza depende de diversos aspectos, como las condiciones ecológicas económicas y locales, que por lo tanto deben considerarse de cerca para la decisión.

Compra de servidumbres de conservación

Muchas servidumbres de conservación se compran con fondos de gobiernos federales, estatales y locales, organizaciones sin fines de lucro o donantes privados. En estos casos, a los propietarios se les paga directamente por la compra de la servidumbre de conservación.

La Ley Agrícola, actualizada cada 5 años o más, proporciona una importante fuente de fondos para la compra de servidumbres de conservación. La Ley Agrícola de 2014 creó el Programa de Servidumbre de Conservación Agrícola (ACEP) mediante la consolidación del Programa de Protección de Tierras Agrícolas y Rancheras, el Programa de Reserva de Pastizales y el Programa de Reserva de Humedales. Bajo ACEP, el Servicio de Conservación de Recursos Naturales ayuda a las tribus, los gobiernos estatales y locales y los fideicomisos de tierras a proteger la agricultura del desarrollo y otros usos no agrícolas. ACEP incluye Servidumbres de Tierras Agrícolas y Servidumbres de Reserva de Humedales. Las servidumbres de tierras agrícolas preservan la tierra para la producción de alimentos y ayudan en la conservación del suelo y el agua. Las servidumbres de reserva de humedales tienen como objetivo restaurar áreas de humedales que se han convertido en tierras agrícolas. Para maximizar los beneficios, el programa se enfoca en tierras que tienen una alta probabilidad de éxito en la restauración y un historial de bajos rendimientos de cosechas o malas cosechas. La Ley Agrícola también financia la compra de servidumbres de conservación para tierras forestales. El Programa Forest Legacy es un programa federal voluntario en asociación con los estados que protege las tierras forestales de propiedad privada. Los propietarios de tierras deben preparar un plan de gestión de recursos múltiples como parte de la adquisición de la servidumbre de conservación.

La mayoría de los estados tienen fuentes de financiamiento directo para la conservación. Las fuentes de financiamiento comúnmente utilizadas incluyen el impuesto a la transferencia de bienes raíces, los bonos legislativos y los ingresos de la lotería. Por ejemplo, en 2014, Nueva Jersey agregó fondos para la conservación de los impuestos corporativos a las empresas a través de una enmienda constitucional, aprobada por el 65 % de los votantes. Muchos estados y condados tienen programas para la compra de servidumbres de conservación agrícola (PACE) para proteger las tierras agrícolas productivas del desarrollo no agrícola. En 1974, el condado de Suffolk en Nueva York promulgó el primer programa PACE (también conocido como compra de derechos de desarrollo o PDR). El condado de King en Washington y los estados de Maryland, Massachusetts y Connecticut siguieron rápidamente su ejemplo. A partir de 2016, el programa PACE opera en 32 estados a través de programas estatales y locales.

Base de datos nacional de servidumbres de conservación

La base de datos nacional de servidumbres de conservación mapea las servidumbres de conservación y proporciona un recurso para comprender qué recursos protegen las servidumbres de conservación en los EE. UU. A partir de 2018, la base de datos nacional de servidumbres de conservación incluía más de 130 000 servidumbres de conservación en 24,7 millones de acres.