Desarrollo verde

Desarrollo verde es un concepto de desarrollo inmobiliario que considera los impactos sociales y ambientales del desarrollo. Se define en tres subcategorías: capacidad de respuesta ambiental, eficiencia de recursos y sensibilidad comunitaria y cultural. La sensibilidad ambiental respeta el valor intrínseco de la naturaleza y minimiza el daño a un ecosistema. La eficiencia de los recursos se refiere al uso de menos recursos para conservar la energía y el medio ambiente. La sensibilidad comunitaria y cultural reconoce los valores culturales únicos que alberga cada comunidad y los considera en el desarrollo inmobiliario, a diferencia de signos más perceptibles de sostenibilidad, como la energía solar (los paneles solares son más visiblemente "verdes" que el uso de materiales locales). El desarrollo verde se manifiesta en varias formas, sin embargo, generalmente se basa en multiplicadores de solución:

Historia

El desarrollo verde surgió como resultado del movimiento ambientalista en la década de 1970. En la industria inmobiliaria, el uso del término comenzó en 1987 con un informe de la Comisión Mundial sobre el Medio Ambiente y el Desarrollo, titulado "Nuestro futuro común". El informe incluye 16 principios de gestión ambiental, diseñados para fomentar el desarrollo verde. También analiza el modelo tradicional de crecimiento macroeconómico y su desprecio por las consecuencias ambientales. Tras este movimiento inicial, la industria inmobiliaria experimentó una relación de ida y vuelta con las metodologías "verdes"; las cuestiones ambientales a menudo quedaron en segundo lugar detrás de los factores puramente económicos. Comenzó a surgir una incesante preocupación medioambiental y una legislación que afectaba al sector inmobiliario, es decir, el desarrollo verde.Sin embargo, una preocupación común del desarrollo verde es que puede aumentar los costos del proyecto y los tiempos de finalización. Por lo tanto, ha habido un debate continuo sobre si las estrategias verdes pueden ser sostenibles y económicamente estimulantes. Desde entonces, la atención ambiental nacional se ha abierto camino hasta los desarrolladores inmobiliarios y se ha convertido en una prioridad cada vez mayor. Los desarrolladores de hoy deben trabajar dentro de los parámetros de la legislación que ahora considera las implicaciones ambientales del desarrollo.

Legislación

En respuesta a la creciente preocupación pública por los problemas ambientales, los gobiernos han promulgado leyes que regulan varios aspectos de la industria inmobiliaria, así como otros sectores de la economía. En los Estados Unidos, dicha legislación incluye la Ley de política ambiental nacional (NEPA), la Ley de aire limpio, la Ley de agua limpia, la Ley de gestión de zonas costeras y la Ley integral de respuesta, compensación y responsabilidad ambiental (CERCLA, también conocida como " Superfondo"). NEPA, promulgada en 1970, cambió la forma en que las agencias federales tomaban decisiones porque les exigía proponer un análisis ambiental antes de iniciar un proyecto. La Ley de Aire Limpio (1970) requiere que la Agencia de Protección Ambiental de los Estados Unidos (EPA) establezca estándares nacionales para el aire limpio y las regulaciones de control de la contaminación. La Ley de Agua Limpia (1972) fue diseñada para minimizar la contaminación en los cuerpos de agua naturales y también para garantizar la calidad del agua que protege las fuentes de agua potable y apoya actividades recreativas como la pesca o la natación. La Ley de Administración de Zonas Costeras (1972) administra los recursos costeros de la nación, como los Grandes Lagos y los estuarios. CERCLA se conoce comúnmente como "Superfondo" porque comprende dos fondos fiduciarios que brindan ayuda para mejorar áreas que han sido contaminadas por desechos peligrosos. La Ley de Reautorización y Enmiendas del Superfondo de 1986 permite al gobierno embargar una propiedad que se está limpiando. Además, la Ley de Calidad Ambiental de California (CEQA, por sus siglas en inglés) es la legislación más completa de California con respecto al medio ambiente. Esta ley se aplica a todas las decisiones tomadas por las ciudades y condados de California, e incluye el mandato de un Informe de impacto ambiental (EIR), tanto para proyectos públicos como privados. Posteriormente, cualquier nuevo desarrollo inmobiliario es objeto de un análisis ambiental detallado antes de iniciar un proyecto.

El Proyecto de Ley del Senado de California (SB) 375 (2008) es otra legislación que promueve el desarrollo verde. Su objetivo es lograr los objetivos climáticos de California a través de patrones de desarrollo y uso de la tierra más eficientes. Más específicamente, la SB 375 busca reducir las emisiones de gases de efecto invernadero (GEI) a través de una estrecha coordinación entre el uso de la tierra y el transporte. Una forma de lograr esto es a través de medidas del lado de la demanda. Esta estrategia disminuiría la demanda de conducción y, por lo tanto, reduciría las millas recorridas por vehículo (VMT) y, en última instancia, reduciría las emisiones de GEI. Por ejemplo, un componente de política del lado de la demanda puede incluir colocar paradas de transporte público cerca del desarrollo, para maximizar la accesibilidad para peatones.

Además, la ley estatal de California requiere niveles mínimos de conservación de energía para todos los proyectos de desarrollo nuevos y/o existentes. El vendedor de una casa está obligado a incluir información sobre el reacondicionamiento de conservación de energía y el aislamiento térmico en el contrato de venta.

En la práctica

Amplios patrones de desarrollo

El Proyecto de Ley Senatorial 375 demuestra una estrategia de planificación urbana llamada gestión del crecimiento. Se define por una estrecha coordinación entre los controles del uso de la tierra y la inversión de capital y está fuertemente motivado por cuestiones ambientales. Se define por "la regulación de la cantidad, tiempo, ubicación y carácter del desarrollo". Como su nombre lo sugiere, la gestión del crecimiento puede no implicar limitar el crecimiento. "Control del crecimiento" conlleva la connotación de controlar o limitar el crecimiento, y "ausencia de crecimiento" indicaría detener el crecimiento por completo. Además, la gestión del crecimiento requiere la cooperación de estas tres connotaciones.

Los límites de crecimiento urbano (UBG) son estrategias populares de gestión del crecimiento. Están diseñados para alentar el crecimiento dentro de un límite dado y desalentarlo fuera del límite. El objetivo de la UGB es promover el desarrollo denso, con el fin de disminuir la expansión urbana. Esta técnica de gestión del crecimiento busca en última instancia revitalizar las ciudades centrales y crear espacios vibrantes y transitables para el desarrollo comunitario.

Estos patrones de desarrollo agrupados son multiplicadores de soluciones. Reducir la demanda de infraestructura puede ahorrar dinero y recursos. Estos multiplicadores pueden aumentar la capacidad para caminar, lo que fomenta la interacción social y la unión comunitaria.

Edificio inteligente

En los EE. UU., los edificios comerciales y residenciales son los mayores consumidores de electricidad y los sistemas HVAC comprenden una gran parte de este uso. De hecho, el Departamento de Energía de EE. UU. proyecta que el 70% de la electricidad utilizada en EE. UU. proviene de los edificios. Los métodos de construcción inteligente, como los sistemas de detección de ocupación, las redes de sensores inalámbricos y los sistemas de control HVAC tienen como objetivo un uso de energía más eficiente. Un equipo de investigadores de la Universidad de San Diego proyecta que sus sistemas inteligentes de automatización de edificios ahorrarán entre un 10% y un 15% en energía de construcción.

Estudios de caso

Los apartamentos de Holly Street Village

La ciudad de Pasadena, California, adoptó recientemente un plan general basado en siete principios rectores: necesidades de la comunidad y calidad de vida, preservación del carácter histórico de Pasadena, vitalidad económica, una comunidad familiar saludable, ausencia de necesidad de automóviles, promoción como centro cultural, centro científico, corporativo, de entretenimiento y educativo de la región, y de participación comunitaria.

Este proyecto incluyó la preocupación ambiental y las consideraciones sociales en el proceso de construcción. Los apartamentos Holly Street Village en Pasadena abordan varios de los principios descritos en el plan general de Pasadena. Incorpora un desarrollo de uso mixto con un centro comercial en la planta baja que incluye una tienda de delicatessen, una tienda de conveniencia y una galería de arte. Además, Holly Street Village Apartments está ubicado cerca de una estación de tren ligero. El objetivo de estas estrategias es reducir la demanda de automóviles y facilitar que las personas utilicen el transporte público.

Posada de los Anasazi

Zimmer Associates International, una empresa de desarrollo de bienes raíces, completó el Inn of the Anasazi en Santa Fe, Nuevo México en 1991. Robert Zimmer (cofundador) y sus socios, Steve Conger y Michael Fuller, se propusieron construir un edificio que "Mostraría tecnologías de ahorro de energía y recursos, fortalecería la comunidad local, ofrecería elegancia de primera clase y recompensaría financieramente a sus participantes".El diseño interior del hotel rinde homenaje a los antiguos indios anasazi e incluye muebles elaborados localmente, alfombras hechas a mano y arte mural de nativos americanos, hispanos y vaqueros. El uso de adobe en el exterior del hotel incluye el estilo de pueblo histórico. Además, Zimmer y sus socios reutilizaron un edificio con estructura de acero que anteriormente se había utilizado en la década de 1960 como centro de detención juvenil, en lugar de comenzar el proyecto desde el principio. Otras características "verdes" de este hotel de Santa Fe son los tragaluces, la iluminación de bajo consumo y los accesorios que ahorran agua. Además, el Inn of the Anasazi estimula la economía regional mediante la compra de alimentos orgánicos cultivados localmente a los agricultores hispanos. Por último, el Inn fomenta que el personal participe en organizaciones locales sin fines de lucro y eventos que patrocinan diversas culturas locales.

Taipei 101

Taipei 101, estilizado como TAIPEI 101, es un rascacielos de 508 m (1667 pies) de altura ubicado en Taipei, Taiwán, que recibió la certificación LEED (Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental) del US Green Building Council como el puntaje más alto en la historia. En este proyecto, "TAIPEI" es un acrónimo de "tecnología", "arte", "innovación", "personas", "medio ambiente" e "identidad". El Dr. Hubert Keiber, director ejecutivo de Siemens Building Automation en Taipei, enfatiza la energía eficiencia sobre la base de que la energía es el mayor gasto individual para los edificios comerciales.Desde 2011, el Taipei 101 se ha convertido en el rascacielos más responsable con el medio ambiente del mundo, reduciendo el uso de agua, el uso de energía y las emisiones de carbono en un 10%.

Canto rodado, colorado

El manejo/limitación del crecimiento (discutido previamente) se manifiesta en Boulder, Colorado. La ciudad de Boulder restringe muy estrictamente el desarrollo de viviendas al limitar los permisos de vivienda a 400 por año, lo que representa el 1 por ciento del total de viviendas de la ciudad. Además, la ciudad ha comprado terrenos fuera de los límites de la ciudad, designados para espacios abiertos verdes permanentes. Este límite de 400 unidades dificulta seriamente el crecimiento de la población en la ciudad.

Esta escasez de viviendas tiene varias repercusiones. En primer lugar, aumenta los precios de la vivienda. Además, debido a que Boulder restringe el desarrollo de viviendas más que el desarrollo comercial, la cantidad de trabajadores disponibles en Boulder crece más rápido que el inventario de viviendas. Esto da como resultado que muchos trabajadores viajen desde más allá de los límites de la ciudad.

Controversia

Una crítica común del desarrollo verde es que afecta negativamente la forma en que los desarrolladores de bienes raíces hacen negocios, ya que puede aumentar los costos y generar demoras. Por ejemplo, obtener la certificación LEED puede contribuir a costos adicionales. Esto incluye tarifas adicionales de diseño y construcción de edificios, tarifas de construcción y diseño de interiores, tarifas de operaciones y mantenimiento de edificios, tarifas de desarrollo de vecindarios, tarifas de viviendas y campus, y tarifas de programas de volumen.

Además, el desarrollo verde ha sido criticado a nivel residencial. Se ha demostrado que las casas de alto rendimiento ahorran energía a largo plazo, pero aumentan rápidamente los costos de capital iniciales, a través de calentadores de agua sin tanque, barreras radiantes y sistemas de aislamiento reflectante, y sistemas de aire acondicionado de alta eficiencia. Además, los desarrolladores a menudo no pueden desarrollar ciertas porciones de tierra debido a las servidumbres de conservación. Estas servidumbres son compradas por gobiernos u organizaciones no gubernamentales, con el fin de "preservar la tierra en su condición natural, paisajística, agrícola, histórica, forestal o de espacio abierto".