El Contrato de Arrendamiento en el Derecho Romano

By: Anavitarte, E. J.*

El contrato de arrendamiento, era conocido en Roma con la denominación de locatio-conductio, y consistía en la entrega de una cosa ─mueble o inmueble─ en esperas de un canon de arrendamiento.

Esta institución, unitaria como contrato, comprendió tres modalidades, que son: (a) el locatio-conductio rei, (b) la locatio-conductio operis y (c) la locatio-conductio operarum; dependiendo del objeto del contrato.

Y la configuración del contrato podía ir, desde (a) el mero uso de la cosa, al (b) uso y el disfrute; (c) la prestación de ciertos servicios; o (d) de unos materiales para la realización de una obra, a cambio de una cantidad determinada de dinero (merces).

Definición de Arrendamiento

Quizá la mayor dificultad que se presenta al definir el contrato de arrendamiento ─locatio conductio─ en un sentido igual al que usaron los romanos, es la multiplicidad de formas que este contrato pudo tener (rei, operis, operarum, jumenti).

Arrendamiento: Dación que hace una persona, locator, a otra, conductor, a cambio de una renta en dinero.

Pero todas conservarían un elemento central, y es que constituían una renta a cambio de la contraprestación.

A partir de esto, podemos entender el verdadero alcance de la figura, que no busca constituir más que un modo de obligarse, en el que no opera la gratuidad, ─muy─ común en casi cualquier modo de contratación romano, sino la onerosidad.

Sin importar mucho el objeto, que podía ser una cosa mueble o inmueble, o incluso la realización de determinadas gestiones, sino teniendo en cuenta la necesidad de que la relación subsista por los pagos periódicos ─merces─.

Así que podemos decir que para los romanos, el arrendamiento era cualquier forma de renta contraprestada.

Etimología de Locatio Conductio

Los romanos denominaron a todas las formas de contratar por pagos periódicos, locatio et conductio, que podría traducirse literalmente como "préstamo y arriendo". Y cuyo significado equivaldría al de una renta con contraprestación.

Precisamente la palabras arrendamiento o arriendo, provienen arrendar, es decir, de constituir mediante rentas.

El término locatio, es una sustantivación del verbo locare, al que se le añade el sufijo -tio, y cuya función es similar a nuestro sufijo -ción, con el que se forman también sustantivos. Por lo que locatio es una forma de colocación, dación o prestación.

En cuanto al término conductio, es también una sustantivación, de conduco ─reunir─, pero creada a partir de su participio, por lo que podría traducirse como recolectado, reunido, recaudado, de donde se puede inferir fácilmente esta connotación rentista.

Clasificación de los Contratos de Arrendamiento

Como se ha dicho^[¶] el contrato de arrendamiento o locatio conductio, tuvo diferentes modalidades de acuerdo al objeto de la renta, cada una de las cuales cumpliría funciones socio-económicas tan diferentes, que no podríamos considerarlas hoy un solo tipo de contrato.

Locatio conductio rei
Locatio conductio operis
Locatio conductio operarum
Locati jumenti

Tenemos así primero al (a) locatio conductio rei, que como su nombre lo indica, tiene por objeto una cosa ─rei─, y constituye la renta a partir de la prestación de la cosa, tanto si es mueble como inmueble, siendo este el antecedente romano al contrato de arrendamiento actual.

También la (b) locatio conductio operis, en la que el objeto no es una cosa, sino una obra, como puede ser la de construir alguna edificación, transformar un material a otro, etc. Por lo que, lo que define el pago del canon ─merces─ es el resultado de la obra ─opus─, siendo este el antecedente romano al contrato de prestación de servicios.

Y la (c) locatio conductio operarum, cuyo objeto no es la obra, sino la gestión ─opera─, es decir el trabajo, similar a lo que ocurre con el encargado de un peculio, o con el que hace algo en virtud de un mandato, y que es el antecedente romano del contrato de trabajo, que valga decir: no conocían los romanos.

Debe también mencionarse una figura, contemplada en las XII tablas, (d) la locati jumenti, que consistía en el arrendamiento de animales, pero que terminaría por convertirse en la misma locatio conductio rei.

Trabajo y Servicios como Formas de Arrendamiento

Para los romanos, el arrendamiento ─locatio conductio─ podía servir, tanto para lograr una cosa, como para lograr el trabajo o el esfuerzo de otro, pues estos no conocieron un sistema productivo basado en en trabajo individual.

De aquí que no tuvieran tampoco la necesidad de crear verdaderos contratos de trabajo, o de servicios, o de regular excesivamente sus formas de arrendamiento, pues de ninguno de ellos provenía su riqueza.

Así, para ellos, cualquier forma de renta, que se oriente a un fin, se enmarca dentro de este concepto de arrendamiento.

Esto sirve para entender porque hoy sí existen, todas estas modalidades contractuales, que los romanos habían delimitado bajo un solo tipo, cuando en otros asuntos crearon amplias regulaciones, por ejemplo en los temas sucesorios, o en los modos de adquirir la propiedad.

Características de los Contratos de Arrendamiento

El contrato de arrendamiento romano tendría como principal característica (a) la onerosidad, pues otras formas gratuitas de contratos, como por ejemplo el comodato o el mandato, obtenían la misma contraprestación que una locatio conductio rei, o que una locatio conductio operarum.

Pero lo harían suponiendo el pago de un canon ─merces─ tasado en dinero para obtener esta contraprestación.

Oneroso
Bilateral
Consensual
De buena fe
Temporal

A partir de esto podemos comprender también porque es (b) un contrato bilateral, pues necesariamente existen obligaciones recíprocas entre las partes, una de las cuales ofrece necesariamente dinero ─por eso decimos oneroso─, mientras la otra ofrece un algo, y el incumplimiento de cualquiera permite exigir su cumplimiento.

Locatio et conductio proxima est emptioni et venditioni isdemque iuris regulis constitit: nam ut emptio et venditio ita contrahitur, si de pretio convenerit, sic et locatio et conductio contrahi intellegitur, si de mercede convenerit.
(El arrendamiento es similar a la compraventa en que se constituyen por el mismo modo: pues para la compraventa se adquiere acordando un precio, y para el del arrendamiento la adquisición implica el convenio de un canon)
Gayo^[1]
(Traducción del autor*)

Además, decimos que (c) el contrato de arrendamiento es consensual, porque se perfecciona con el solo consenso, sin requerir de formalidades o de la entrega de las cosas. Tal vez porque la merces es en sí misma una manifestación de la intención de las partes.

De esto mismo tenemos que (d) es temporal, pues no persiste sin su constante cumplimiento, y cesa por tanto en algún momento, y (e) de buena fe, porque no puede regular todos los aspectos de la contraprestación, por lo que lleva implícita la cláusula ex fide bona.

[1]: Gayo | Digesto: Lib. 19, Tít. 2, Secc. 2.

Duración del Contrato de Arrendamiento

Aunque los romanos verían la locatio conductio ─arrendamiento─ similar al emptio venditio ─compraventa─, ^[¶] lo cierto es que para nuestro derecho esta similitud es escasa, principalmente porque mientra la locatio es un contrato temporal, la venditio lo era permanente.

Esta temporalidad deviene precisamente de su carácter periódico ^[¶] que hace a la voluntad de las partes necesaria para que el contrato persista, pues estas deben hacer actos positivos a lo largo de su vigencia.

Las partes podían, bien establecer un plazo cierto, o bien no hacerlo. Por lo que tampoco nos sería extraño que pudieran establecer acaso una condición y no un plazo, precisamente por esta libertad de configuración que tenía la locatio.

En caso de que no establecieran ningún plazo, la duración dependía de que las partes tácitamente decidieran continuar el arrendamiento, para lo cual era indispensable el pago de la merces, y cualquiera de las dos podía dar terminarlo en cualquier momento.

Si existían costumbres al respecto, la costumbre servía como norma supletoria a la voluntad de las partes.

Y en todo caso, de mutuo acuerdo podía siempre extinguirse.

Historia del Contrato de Arrendamiento

Al ser la locatio conductio tan amplia en su objeto, es difícil dar con certeza cuál de todas sus formas fue la primera forma de locatio que establecieron los romanos.

Lo cierto es que, como la mayor parte de instituciones del ius gentium, la figura terminaría por integrarse plenamente al derecho romano hasta el final de la república, producto del aumento de las relaciones entre romanos y extranjeros, que no se cobijaban por los contratos civiles.^[¶]

Legeautemintroductaestpignoriscapio,velutilegeXIItabularumadversuseum[…]qui mercedem non redderet pro eo iumento, quod quis ideo locasset, ut inde pecuniam acceptam in dapem, id est in sacrificium,impenderet.
Gai. 4.28

Pueden encontrarse ya algunos indicios de una figura contemplada en las XII tablas (451 a. C.), llamada locati jumenti para el arrendamiento de animales de tiro, pero su uso sería poco común, más bien destinada a la Roma rústica.

Y como mínimo su incorporación al derecho común debe datarse luego del siglo III, ya asentada la figura del pretor peregrino, junto con otras innovaciones del ius gentium, como la compraventa.

Locatio et conduction, quum naturalis sit et omnium gentium, non verbis, sed consensus contrahitur, si cut emptio et venditio.
D. 19.2.1. Paul. Lib. XXXIV ad ed.

Parece ser ─aunque no es seguro─ que luego de que se hiciera constante en el ius gentium, lo haría también en el ius comunis, a través del ius honorarium en asuntos del derecho público romano.

Los arrendamientos públicos habrían servido de base para la configuración de los privados. En concreto, (a) la forma de la locatio-conductio rei tiene su origen en el arrendamiento del ager vectigalis por los censores; (b) la locatio-conductio operarum habría nacido del arrendamiento de los servicios de personas (apparitores, lictores) para tareas auxiliares de los magistrados.

Y (c) la locatio-conductio operis habría derivado de la contratación de obras públicas con sociedades privadas.

O que haya tenido su origen en dos contratos diferentes, a través de estipulaciones reciprocas entre las partes, una para prestar, y la otra para pagar el canon.

El Arrendamiento y Otros Modos Contractuales

Dada la amplitud de objetos que pudo tener el arrendamiento ─locatio conductio─ esta terminaría por parecerse a otros contratos gratuitos, que cumplían la misma función pero sin mediación de un pago.

Así, los jurisconsultos romanos debieron diferenciar en qué casos la figura consistía en una arrendamiento, y en cuales no.

Esta necesidad de diferenciar los contratos gratuitos de los onerosos, debe entender por el contexto ideológico que inspiró al derecho romano, como un derecho orientado a miembros de una sociedad fuertemente cohesionada, la civitas, que poseía un sentido de identidad común más fuerte que el de las polis griegas.

Así que los primeros contratos, que fueron aquellos del ius civilis, eran mayoritariamente gratuitos, o simulaban una relación bien equilibrada entre ambas partes, como en el caso de la mancipatio, y no sería sino hasta que Roma se expandió, y debió lidiar con extranjeros, que tuvo cabida el arrendamiento.

La Emptio Venditio y el Arrendamiento

Para los romanos, parece ser que la compraventa y el arrendamiento eran similares ^[¶] aunque nosotros no podríamos notar tal semejanza, pues los efectos de una venta, y los de un arriendo son diferentes en cuanto al tiempo, a la potestad sobre la cosa, y a las obligaciones de las partes.

Pero esto tiene sentido si se entiende (a) que la compraventa romana ─emptio venditio─ no transfería propiamente la propiedad de la cosa, sino su posesión, y que los romanos distinguirían que una posesión de buena fe, es suficiente para para terminar adquiriendo las cosas con cierta celeridad (1 año).

Esto, debido a la diferencia entre las cosas mancipi y nec mancipi, y a los derechos que se consolidan con cada una.

Y también (b) que los romanos tendrían principalmente contratos gratuitos dentro del derecho civil, y les era más bien extraño ─y propio de los extranjeros─ las contraprestaciones onerosas, como el de la compraventa o el arrendamiento.

Así, se tiene que es lo mismo adquirir la posesión efectiva y en buena fe de algo ─naturalis possessio─, que era como tener su propiedad (cf. propiedad), si se paga dinero por ello, independientemente si el dinero se paga de una vez, o de forma periódica.

El Comodato y el Arrendamiento

Tanto el contrato de comodato, como el de arrendamiento implican la misma realidad jurídica: el préstamo de una cosa no fungible para su uso, a tiempo definido, y bajo el supuesto de que la cosa será devuelta.

En esto serían similares el acto de prestar una cosa mediante comodato, a entregarla mediante la locatio conductio rei, es decir arrendarla.

Commodata autem res tunc proprie intellegitur, si nulla mercede accepta vel constituta res tibi utenda data est. alioquin mercede interveniente locatus tibi usus rei videtur: gratuitum enim debet esse commodatum.
(Se entiende una cosa en comodato propiamente, si no media ni la aceptación de un canon, ni la constitución por un pago; de otro modo, mediando un canon, se tiene por arriendo su uso: pues el comodato debe ser gratuito)
Justiniano^[2]
(Traducción del autor*)

Pero mientras en el caso del comodato el préstamo es gratuito, en el caso del arrendamiento el préstamo es oneroso. Por lo que entendemos que para los romanos no mediaba mucha diferencia entre la forma en la que debía disponerse la cosa en uno y en otro, o las limitaciones de las partes, sino la reciprocidad.

El Depósito y el Arrendamiento

Aunque el contrato de depósito y de arrendamiento no parecen tener mucha similitud, esto cobra sentido si recordamos que para los romanos el arrendamiento, es decir la locatio conductio, permite cualquier objeto contractual, mientras este objeto implique como contraprestación necesaria el pago de dinero.

Así, vemos que por ejemplo, el acto de cuidar durante un tiempo algo como un navío, que fácilmente nos parece un depósito, es similar a la locatio conductio operis, es decir a pagar una renta por obtener de su disposición un resultado: volver a encontrar el navío.

Si quidem merces intervenerit, ex locato vel conducto [...] sed si gratis res susceptae sint, ait pomponius depositi agi potuisse.
(Si de hecho mediase canon, sería a modo arrendamiento [...] pero si la cosa ha sido tomada gratuitamente, dice Pomponio que podía accionarse como depósito)
Ulpiano^[3]
(Traducción del autor*)

En este segundo caso, el opus ^[¶] consiste en el resultado de la guardia o custodia hecha sobre la cosa, y obliga aún más al cuidador, que puede exigir la restitución en caso de daño.

Aunque parece ser que se añadiría luego al contrato de depósito, en tiempos de Justiniano, la posibilidad de exigir un pago a cambio del cuidado.

El Mandato y el Arrendamiento

Para nuestro derecho también es extraña la comparación entre el contrato de mandato y el de arrendamiento, por lo que actualmente no se hablaría de arrendar el trabajo de alguien, pero para los romanos esto es perfectamente posible.

Mandatum nisi gratuitum nullum est: nam originem ex officio atque amicitia trahit, contrarium ergo est officio merces: interveniente enim pecunia res ad locationem et conductionem potius respicit.
(Es nulo el mandato que no es gratuito: pues su origen es la oficiosidad y la amistad, luego la oficiosidad es contraria a un sueldo: correspondería en cambio la mediación de dinero por la cosa, a un arrendamiento)
Paulo^[4]
(Traducción del autor*)

Su posibilidad radica en dos factores: (a) primero a que los romanos no concebían el trabajo como una institución social, sino como una relación necesaria con la realidad, luego las relaciones de producción no eran contempladas a profundidad.

Pero sobre todo a que (b) los romanos dieron al arrendamiento el alcance de cualquier relación que constituyera una renta a cambio de una contraprestación, por lo que mientras alguien se encargara de una gestión, cobrando por ello dinero de forma periódica, sería tenido como un arriendo.

Este es el principal motivo que conecta al contrato de mandato con la locatio conductio operarum, o arrendamiento de la labor.

E interesantemente es uno de los mejores antecedentes jurídicos del contrato laboral, en el que la motivación del empleado es el pago del salario.

[2]: Justiniano | Institutas: Lib. 3, Tít.14, Secc. 2.

[3]: Ulpiano | Digesto: Lib. 4, Tít. 9 Secc. 3 Párr. 1.

[4]: Paulo | Digesto: Lib. 17, Tít. 1, Secc. 1, Párr. 4.

Derecho Romano

Tabla de Contenido

Definición
Etimología
Clasificación
1. Contratos de trabajo y de servicios
Características
Duración
Historia
Otros modos contractuales

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Anavitarte, E. J. (2018, October). El Contrato de Arrendamiento en el Derecho Romano. Academia Lab. https://academia-lab.com/2018/10/24/antecedentes-del-contrato-de-arrendamiento-en-el-derecho-romano/