Subdivisión (terreno)

Subdivisiones es el acto de dividir un terreno en partes que son más fáciles de vender o desarrollar, generalmente a través de un plano. La antigua pieza única en su conjunto se denomina subdivisión. Las subdivisiones pueden ser simples, involucrando a un solo vendedor y comprador, o complejas, involucrando grandes extensiones de tierra divididas en muchas parcelas más pequeñas. Si se utiliza para vivienda, normalmente se le conoce como subdivisión de vivienda o desarrollo de vivienda, aunque algunos desarrolladores tienden a llamar a estas áreas comunidades.

Las subdivisiones también pueden tener fines de desarrollo comercial o industrial, y los resultados varían desde centros comerciales minoristas con parcelas de propiedad independiente hasta parques industriales.

Estados Unidos

Historia

En los Estados Unidos, la creación de una subdivisión era a menudo el primer paso hacia la creación de un nuevo municipio o ciudad incorporado. Las nociones contemporáneas de subdivisiones se basan en el sistema de levantamiento de lotes y bloques, que se utilizó ampliamente en el siglo XIX como medio para abordar la expansión de las ciudades hacia las tierras agrícolas circundantes. Si bien este método de identificación de propiedades fue útil para fines de transferencia, no abordó los impactos generales de la expansión y la necesidad de un enfoque integral para la planificación de comunidades.

En la década de 1920, la administración Coolidge formó el Comité Asesor sobre Planificación y Zonificación Urbana, que asumió como primera tarea la publicación de la Ley Estándar de Habilitación de Zonificación Estatal en 1926, modelo de legislación que permitía su uso por las legislaturas estatales. A esto le siguió la publicación de la Ley Estándar de Habilitación de Planificación Urbana (SCPEA) en 1928. La SCPEA cubría seis temas: (1) la organización y el poder de las comisiones de planificación, que estaban dirigidas a preparar y adoptar un plan maestro; (2) el contenido del plan maestro; (3) disposiciones para un plano maestro de calles; (4) disposiciones para la aprobación de todas las mejoras públicas por parte de la comisión de planificación; (5) control de la subdivisión privada de tierras; y (6) disposiciones para la creación de comisiones de planificación regional.

Definición

La SCPEA incluía la siguiente definición:

"Subdivisión" significa la división de un montón, tracto, o parcela de tierra en dos o más lotes, placas, sitios u otras divisiones de tierra para el propósito, ya sea inmediato o futuro, de venta o de desarrollo de la construcción. Incluye la resubdivisión y, cuando proceda al contexto, se refiere al proceso de subdividencia o a la tierra o territorio subdividido.

Se adjunta a esta definición la siguiente nota de pie de página:

para fines de venta o de construcción: Cada división de un pedazo de tierra en dos o más lotes, parcelas o partes es, por supuesto, una subdivisión. La intención es cubrir toda subdivisión de tierra donde el propósito inmediato o último es el de vender los lotes o construir sobre ellos. El objeto de insertar una definición en el texto del acto es evitar la inclusión, dentro del control de la comisión de planificación, de casos tales como la división de su propiedad de un testador entre sus hijos, la división de la propiedad firme de los socios entre sí en la disolución, o casos de esa naturaleza.

No es necesario vender una subdivisión, total o parcialmente, para que las piezas resultantes se consideren parcelas de terreno separadas. Generalmente se considera que un plano de subdivisión aprobado por una comisión de planificación local, una vez inscrito en un registro de escrituras, ha creado las parcelas de tierra identificadas en el plano mismo.

El problema de la división testamentaria de bienes fue identificado por la SCPEA en la nota a pie de página de la definición de subdivisión, pero no lo aclaró completamente. En algunas jurisdicciones, una división testamentaria de bienes no constituye una subdivisión legal a los efectos de la transmisión separada de los bienes "subdivididos" paquetes.

Además, la definición de la SCPEA deja ambigua la noción de 'construir desarrollo' y si la identificación de múltiples sitios de construcción en una sola parcela de terreno constituye una subdivisión sujeta a la autoridad de revisión y aprobación de la comisión de planificación. Las interpretaciones de esto varían entre las jurisdicciones estadounidenses. Los desarrolladores de subdivisiones pueden utilizar los servicios de un arquitecto solo una vez, y el resto de las casas del tramo utilizan la misma plantilla maestra: todas las casas resultantes se ven similares a las de la fotografía anterior de Markham, Ontario.

El propósito general de una subdivisión es crear un ambiente propicio para el desarrollo general y el crecimiento sostenido, con desarrollo definido como:

... la obra de diseño de lotes, la construcción de estructuras de drenaje, la construcción de edificios o zonas de uso público, la planificación y construcción de calles públicas y carreteras públicas, y la colocación de servicios públicos.

Reino Unido e Irlanda

En el Reino Unido e Irlanda, las subdivisiones suelen ser áreas de terreno que se han dividido en zonas para un tipo particular de desarrollo residencial, a menudo llamado urbanización. Pueden variar enormemente en carácter, densidad y valor socioeconómico. Han existido durante más de un siglo, pero prevalecieron después de la Segunda Guerra Mundial, cuando una población más rica exigía casas más grandes y más espaciadas, junto con el aumento del uso de automóviles, para lo cual las calles con terrazas no eran adecuadas.

Las subdivisiones a menudo las realizaban las autoridades locales (más recientemente, asociaciones de vivienda) o promotores privados. Las primeras tendían a ser un medio de producir viviendas públicas que conducían a fincas de monotenencia llenas de casas municipales, a menudo conocidas como "urbanizaciones municipales". Este último puede referirse a viviendas de gama alta para la clase media e incluso la clase media alta.

Filipinas

En Filipinas, las subdivisiones son áreas de tierra que se han subdividido en parcelas residenciales individuales. Mientras que algunas subdivisiones comprenden comunidades cerradas exclusivas, otras son simplemente demarcaciones que denotan un vecindario específico. Algunas subdivisiones pueden llevar a cabo seguridad autónoma o proporcionar servicios básicos como agua y gestión de residuos. La mayoría de las subdivisiones están gobernadas por asociaciones formadas por miembros residentes de la subdivisión.

En Filipinas, las subdivisiones también se conocen como aldeas.

Canadá

En Alberta, la subdivisión es la división de una sola parcela de tierra en dos o más parcelas, a cada una de las cuales se le otorgará un título independiente. La subdivisión también se utiliza para ajustes de líneas de lotes existentes. A pesar de algunas circunstancias excepcionales, siempre se debe recibir la aprobación y el respaldo de la subdivisión por parte de la municipalidad local antes de que la subdivisión pueda registrarse en la Oficina de Títulos de Tierras y se puedan emitir los títulos (incluidos los condominios de terrenos baldíos). Pueden ocurrir excepciones con parcelas de tierra que contienen más de un cuarto de sección, un lote de río, un lote de lago o algunos lotes de asentamiento creados antes del 1 de julio de 1950.