Ley de Propiedad

Derecho inmobiliario es el área del derecho que rige las diversas formas de propiedad en bienes inmuebles (terrenos) y bienes muebles. La propiedad se refiere a las reclamaciones legalmente protegidas sobre los recursos, como la tierra y la propiedad personal, incluida la propiedad intelectual. La propiedad se puede intercambiar a través de la ley de contratos, y si se viola la propiedad, uno podría demandar bajo la ley de responsabilidad civil para protegerla.

El concepto, idea o filosofía de la propiedad subyace a todo derecho inmobiliario. En algunas jurisdicciones, históricamente toda la propiedad era propiedad del monarca y se transmitía a través de la tenencia de tierras feudales u otros sistemas feudales de lealtad y fidelidad.

Historia

Aunque el código napoleónico fue uno de los primeros actos gubernamentales de los tiempos modernos en introducir la noción de propiedad absoluta en el estatuto, la protección de los derechos de propiedad personal estaba presente en la ley y la jurisprudencia islámicas medievales, y en formas más feudales en los tribunales de derecho consuetudinario. de la Inglaterra medieval y moderna.

Teoría

La palabra propiedad, en el uso cotidiano, se refiere a un objeto (u objetos) propiedad de una persona (un automóvil, un libro o un teléfono celular) y la relación que la persona tiene con él. En derecho, el concepto adquiere una interpretación más matizada. Los factores a considerar incluyen la naturaleza del objeto, la relación entre la persona y el objeto, la relación entre varias personas en relación con el objeto y cómo se considera el objeto dentro del sistema político prevaleciente. De manera más amplia y concisa, la propiedad en el sentido legal se refiere a los derechos de las personas en o sobre ciertos objetos o cosas.

Los derechos de propiedad no reconocidos o documentados legalmente se conocen como derechos de propiedad informales. Estos derechos informales de propiedad no están codificados ni documentados, pero son reconocidos entre los residentes locales en diversos grados.

Justificaciones e inconvenientes de los derechos de propiedad

En las sociedades capitalistas con economías de mercado, gran parte de la propiedad es propiedad privada de personas o asociaciones y no del gobierno. Se han dado cinco justificaciones generales sobre los derechos de propiedad privada:

1. La propiedad privada es una manera eficiente de gestionar los recursos de forma descentralizada, permitiendo que los conocimientos especializados y la especialización se desarrollen en relación con los bienes.
2. La propiedad privada es un poderoso incentivo para que los propietarios la pongan en uso productivo, porque están a la altura de la inversión.
3. Propiedad privada permite intercambios y modificaciones.
4. La propiedad privada es una fuente importante de autonomía individual, dando a las personas independencia e identidad distintas de otras.
5. La propiedad privada, dispersa, permite a las personas ejercer la libertad, contra otros o contra el gobierno.

También se han planteado argumentos a favor de limitar los derechos de propiedad privada:

1. La propiedad privada se puede utilizar de una manera que es dañina para otros, como un propietario de fábrica que causa ruidos fuertes en los vecindarios cercanos. En economía, esto se conoce como una externalidad negativa. Las leyes de seguridad y las regulaciones gubernamentales (como la zonificación) se han utilizado para limitar el derecho de los propietarios a utilizar la propiedad de ciertas maneras.
2. La propiedad puede conducir a monopolios, dando al propietario el poder de extraer injustamente ventajas de otros. Debido a esto, hay leyes sobre competencia y antimonopolio.
3. La propiedad puede llevar a la mercantilización de ciertos dominios que prefieren no ser mercantilizados, como las relaciones sociales. En algunos países se debate, por ejemplo, si las ventas de órganos o los servicios sexuales deben ser legales.
4. La propiedad privada da poder a las personas, que puede exacerbar con el tiempo y llevar a demasiada desigualdad dentro de una sociedad. La propensión a la desigualdad es la justificación de la redistribución de la riqueza.

Derechos naturales y propiedad

En su Segundo tratado sobre el gobierno, el filósofo inglés John Locke afirmó el derecho de un individuo a poseer una parte del mundo, cuando, según la Biblia, Dios entregó el mundo a toda la humanidad en común. Afirmó que aunque las personas pertenecen a Dios, son dueñas de los frutos de su trabajo. Cuando una persona trabaja, ese trabajo entra en el objeto. Así, el objeto pasa a ser propiedad de esa persona. Sin embargo, Locke condicionó la propiedad según la condición lockeana, es decir, "hay suficiente, y es igual de bueno, dejado en común para los demás".

Estados Unidos El juez de la Corte Suprema, James Wilson, realizó un estudio de los fundamentos filosóficos de la ley de propiedad estadounidense en 1790 y 1791. Partió de dos premisas: “Todo delito incluye una lesión: toda lesión incluye una violación de un derecho”. (Conferencias III, ii.) El papel del gobierno en la protección de la propiedad depende de una idea de derecho. Wilson cree que "el hombre tiene un derecho natural a su propiedad, a su carácter, a la libertad y a la seguridad". También indica que “el objeto primario y principal en la institución del gobierno... era... adquirir una nueva seguridad para la posesión o recuperación de aquellos derechos”.

Wilson afirma que: “La propiedad es el derecho o facultad lícita que tiene una persona sobre una cosa”. Luego divide el derecho en tres grados: posesión, el más bajo; posesión y uso; y, posesión, uso y disposición – el más alto. Además, afirma: “La industria útil y hábil es el alma de una vida activa. Pero la industria debería tener su justa recompensa. Esa recompensa es la propiedad, porque de la industria útil y activa, la propiedad es el resultado natural.” A partir de este simple razonamiento, puede presentar la conclusión de que debe preferirse la propiedad exclusiva a la comunal. Sin embargo, Wilson ofrece un panorama de los arreglos de propiedad comunal en la historia, no solo en la Virginia colonial sino también en la antigua Esparta.

Derechos de propiedad

Hay dos puntos de vista principales sobre el derecho a la propiedad, el punto de vista tradicional y el punto de vista del paquete de derechos. Los tradicionalistas creen que hay un significado central e inherente en el concepto de propiedad, mientras que el punto de vista del paquete de derechos establece que el dueño de la propiedad solo tiene un paquete de usos permitidos sobre la propiedad. Los dos puntos de vista existen en un espectro y la diferencia puede ser una cuestión de enfoque y énfasis.

William Blackstone, en sus Comentarios sobre las leyes de Inglaterra, escribió que el núcleo esencial de la propiedad es el derecho a excluir. Es decir, el dueño de la propiedad debe poder excluir a otros de la cosa de que se trate, aunque el derecho de excluir esté sujeto a limitaciones. Por implicación, el propietario puede usar la cosa, a menos que otra restricción, como la ley de zonificación, lo impida. Otros tradicionalistas argumentan que tres derechos principales definen la propiedad: el derecho a la exclusión, el uso y la transferencia.

Una visión alternativa de la propiedad, favorecida por los realistas legales, es que la propiedad simplemente denota un conjunto de derechos definidos por la ley y la política social. Qué derechos están incluidos en el paquete conocido como derechos de propiedad, y qué paquetes se prefieren a otros, es simplemente una cuestión de política. Por lo tanto, un gobierno puede impedir la construcción de una fábrica en un terreno, mediante la ley de zonificación o la ley penal, sin dañar el concepto de propiedad. El "paquete de derechos" El punto de vista fue prominente en la academia en el siglo XX y sigue siendo influyente hoy en día en la ley estadounidense.

Prioridad

Diferentes partes pueden reclamar un interés en competencia en la misma propiedad por error o por fraude, siendo las reclamaciones incompatibles entre sí. Por ejemplo, la parte que crea o transfiere un interés puede tener un título válido, pero puede crear intencionalmente o por negligencia varios intereses total o parcialmente incompatibles entre sí. Un tribunal resuelve la disputa adjudicando las prioridades de los intereses.

Derechos de propiedad y derechos de las personas

Los derechos de propiedad son derechos sobre cosas oponibles a todas las demás personas. Por el contrario, los derechos contractuales son derechos oponibles a personas particulares. Sin embargo, los derechos de propiedad pueden surgir de un contrato; los dos sistemas de derechos se superponen. En relación con la venta de terrenos, por ejemplo, coexisten dos conjuntos de relaciones jurídicas: el derecho contractual a demandar daños y perjuicios y el derecho de propiedad ejercitable sobre el terreno. Por contrato pueden crearse derechos de propiedad más menores, como en el caso de servidumbres, pactos y servidumbres equitativas.

Una distinción separada es evidente cuando los derechos otorgados son insuficientemente sustanciales para conferir al no propietario un interés o derecho definible sobre la cosa. El ejemplo más claro de estos derechos es la licencia. En general, incluso si las licencias se crean mediante un contrato vinculante, no dan lugar a derechos de propiedad.

Derechos de propiedad y derechos personales

Los derechos de propiedad también se distinguen de los derechos personales. Prácticamente todas las sociedades contemporáneas reconocen esta distinción ontológica y ética básica. En el pasado, los grupos que carecían de poder político a menudo se veían descalificados de los beneficios de la propiedad. En una forma extrema, esto ha significado que las personas se han convertido en "objetos" de propiedad—legalmente "cosas" o bienes muebles (ver esclavitud). Más comúnmente, a los grupos marginados se les ha negado los derechos legales de propiedad. Estos incluyen judíos en Inglaterra y mujeres casadas en sociedades occidentales hasta finales del siglo XIX.

La línea divisoria entre los derechos personales y los derechos de propiedad no siempre es fácil de trazar. Por ejemplo, ¿es la reputación de uno una propiedad que puede explotarse comercialmente otorgando derechos de propiedad sobre ella? La cuestión del carácter propietario de los derechos personales es particularmente relevante en el caso de los derechos sobre tejidos, órganos y otras partes del cuerpo humano.

Los derechos de las mujeres a controlar su propio cuerpo han estado en algunos momentos y en algunos lugares subordinados al control de otras personas sobre su feto. Por ejemplo, la intervención del gobierno que controla las condiciones del parto prohibiendo o exigiendo cesáreas. Si una mujer queda embarazada o lleva un embarazo a término y cómo lo hace, también está sujeto a las leyes que ordenan o prohíben el aborto, o que restringen el acceso a métodos anticonceptivos. El derecho de una mujer a controlar su cuerpo durante el embarazo o posible embarazo (qué trabajo hace, qué alimentos o sustancias ingiere, otras actividades que realiza) también ha estado sujeto a restricciones frecuentes por muchas otras partes; en respuesta, varios países han aprobado leyes que prohíben la discriminación por embarazo. Los jueces ingleses han señalado recientemente que tales mujeres carecen del derecho al control exclusivo sobre sus propios cuerpos, anteriormente considerado un derecho fundamental del derecho consuetudinario.

En los Estados Unidos, una "cuasi propiedad" el interés ha sido declarado explícitamente en el cadáver. También en los Estados Unidos, se ha reconocido que las personas tienen un "derecho de publicidad" sobre su "persona". La patente/patentado de procesos y productos biotecnológicos basados en material genético humano puede caracterizarse como creación de propiedad en la vida humana.

Una pregunta particularmente difícil es si las personas tienen derechos de propiedad intelectual desarrollados por otros a partir de partes de su cuerpo. En el caso pionero sobre este tema, la Corte Suprema de California sostuvo en Moore v. Regents of the University of California (1990) que las personas no tienen ese derecho de propiedad.

Clasificación

La ley de propiedad se caracteriza por una gran continuidad histórica y terminología técnica. La distinción básica en los sistemas de derecho consuetudinario es entre propiedad real (tierra) y propiedad personal (bienes muebles).

Antes de mediados del siglo XIX, los principios que regían la transferencia de bienes muebles e inmuebles en caso de intestado eran bastante diferentes. Aunque esta dicotomía ya no tiene el mismo significado, la distinción sigue siendo fundamental debido a las diferencias esenciales entre las dos categorías. Un ejemplo obvio es el hecho de que la tierra es inamovible y, por lo tanto, las reglas que rigen su uso deben diferir. Otra razón para la distinción es que la legislación a menudo se redacta empleando la terminología tradicional.

La división de tierras y bienes muebles ha sido criticada por no ser satisfactoria como base para categorizar los principios de la ley de propiedad, ya que concentra la atención no en los intereses de propiedad en sí, sino en los objetos de esos intereses. Además, en el caso de muebles fijos, los bienes muebles que se fijan o colocan en la tierra pueden pasar a formar parte de la tierra.

Los bienes inmuebles generalmente se subclasifican en:

1. hereditarios corporales: bienes materiales (tierra)
2. hereditarios intangibles – propiedad real intangible como una facilidad de camino

Aunque un contrato de arrendamiento implica derechos sobre bienes inmuebles, un patrimonio en arrendamiento generalmente se considera propiedad personal, ya que se deriva de la ley contractual. En el sistema de derecho civil, la distinción es entre bienes muebles e inmuebles, donde los bienes muebles corresponden aproximadamente a bienes personales, mientras que los bienes inmuebles corresponden a bienes inmuebles o bienes inmuebles, y los derechos y obligaciones asociados a ellos.

Posesión

El concepto de posesión se desarrolló a partir de un sistema legal cuya principal preocupación era evitar el desorden civil. El principio general es que una persona en posesión de tierras o bienes, incluso como malhechor, tiene derecho a emprender acciones contra cualquiera que interfiera en la posesión a menos que la persona que interfiere pueda demostrar un derecho superior para hacerlo.

En Inglaterra, la Ley de Daños (Interferencia con Bienes) de 1977 modificó significativamente la ley relacionada con la interferencia ilícita de bienes y abolió algunos remedios y doctrinas de larga data.

Transferencia de propiedad

El término "transferencia de propiedad" generalmente significa un acto por el cual una persona viva, una compañía o un estado transmite propiedad, en el presente o en el futuro, a una o más personas vivas, a sí mismo y a una o más personas vivas, al estado o a una compañía privada. La transferencia de la propiedad puede ser consensuada o no consensuada. Transferir la propiedad es realizar tal acto.

Transferencias consentidas

El método más común de adquirir un interés en una propiedad es como resultado de una transacción consensuada con el propietario anterior, por ejemplo, una venta, una donación o por herencia. Según la ley, un heredero es una persona que tiene derecho a recibir una parte de los bienes del heredero (la persona fallecida), sujeto a las reglas de herencia en la jurisdicción de la cual el heredero era ciudadano o donde el heredero murió o poseía bienes en el momento de la muerte. Las disposiciones por testamento también pueden considerarse transacciones consensuadas, ya que el efecto de un testamento es disponer la distribución de los bienes de la persona fallecida a los beneficiarios designados. Una persona también puede obtener un interés en la propiedad bajo un fideicomiso establecido para su beneficio por el dueño de la propiedad.

Transferencias no consentidas

También es posible que la propiedad pase de una persona a otra independientemente del consentimiento del dueño de la propiedad. Por ejemplo, esto ocurre cuando una persona muere intestado, se declara en bancarrota o se le quitan los bienes en ejecución de una sentencia judicial.

Hay casos en los que una persona es legalmente capaz de poseer una propiedad, pero no es capaz de mantenerla y manejarla (como pagar impuestos sobre la propiedad). Este es el caso de los niños pequeños y las personas con discapacidad mental. El estado los considera incompetentes en su capacidad para manejar la propiedad. Por lo tanto, debe designarse un tutor legal para que se ocupe de la propiedad en nombre del incompetente. En los casos en que la persona no puede encontrar un tutor legal que se ocupe de la propiedad, la propiedad se pone a la venta y la persona incompetente es privada involuntariamente de dicha propiedad.

Las ventas de impuestos son otro proceso por el cual las personas pueden ser privadas por la fuerza de su propiedad privada. Una venta de impuestos es la venta forzosa de propiedad por parte del estado debido a impuestos no pagados sobre esa propiedad. La propiedad generalmente se subasta como una venta de impuestos por parte del gobierno local para pagar los impuestos morosos sobre esa propiedad. Se podría argumentar que, dada la presencia de impuestos sobre la propiedad, un individuo nunca es realmente dueño de una propiedad; lo alquilan del gobierno.

La propiedad también puede pasar de una persona al estado independientemente del consentimiento del dueño de la propiedad a través del poder de dominio eminente del estado. El dominio eminente se refiere a la capacidad del estado de comprar propiedad privada de individuos a su voluntad para usar la propiedad para uso público. El dominio eminente requiere que el estado "compensar de manera justa" el dueño de la propiedad para la adquisición de su terreno. La práctica se remonta al menos al siglo XVII. Los ejemplos comunes incluyen la compra de terrenos a individuos para que el estado construya caminos públicos, sistemas de transporte, edificios gubernamentales y para construir ciertos bienes públicos. El estado también usa su poder de dominio eminente para grandes proyectos de renovación urbana mediante los cuales comprará grandes porciones de áreas de viviendas típicamente pobres para reconstruirlas.

La expropiación consiste también en facultar al Estado para condenar determinados derechos de construcción y desarrollo inmobiliario por diversas causas. Uno debe cumplir con los estándares regulatorios específicos de la ubicación y los códigos de construcción para poder construir en la propiedad. La regla general para las escaleras (en los EE. UU.) es 7-11 (una altura de 7 pulgadas y un recorrido de 11 pulgadas). Más exactamente, no más de 7 3/4 pulgadas para la contrahuella (vertical) y un mínimo de 10 pulgadas para la banda de rodadura (horizontal o escalonada). El incumplimiento de estas normas reglamentarias puede resultar en la imposibilidad de recibir permisos de construcción estatales, la destrucción estatal de la propiedad, multas legales y una mayor responsabilidad.

KELO V. NEW LONDON (04-108) 545 U.S. 469 (2005) fue un caso fundamental que aumentó el alcance del poder de dominio eminente del estado. La corte suprema de EE. UU. dictaminó que la propiedad privada podía ser expropiada por el estado y transferida a una empresa privada.

Sucesor legal

En derecho inmobiliario, economía y finanzas, el término "sucesor legal" puede referirse a un sucesor legalmente establecido de derechos de propiedad (herencia, intereses) o en términos de pasivos (deuda).

En caso de quiebra de un prestamista, el sucesor legal en interés tiene derecho a cobrar la deuda.

Alquiler

Históricamente, los arrendamientos sirvieron para muchos propósitos y la regulación variaba según los fines previstos y las condiciones económicas de la época. Los arrendamientos, por ejemplo, se otorgaron principalmente para la agricultura hasta finales del siglo XVIII y principios del XIX, cuando el crecimiento de las ciudades hizo del arrendamiento una forma importante de tenencia de la tierra en las zonas urbanas.

La ley moderna de propietario e inquilino en las jurisdicciones de derecho consuetudinario conserva la influencia del derecho consuetudinario y, en particular, la filosofía laissez-faire que dominó la ley de contratos y la ley de propiedad en el Siglo 19. Con el crecimiento del consumismo, la ley de protección al consumidor reconoció que los principios del derecho consuetudinario que asumen el mismo poder de negociación entre las partes pueden causar injusticia. En consecuencia, los reformadores han enfatizado la necesidad de evaluar las leyes de arrendamiento residencial en términos de la protección que brindan a los inquilinos. La legislación para proteger a los inquilinos ahora es común.

Propiedad

Personas solteras

La propiedad puede pertenecer en su mayoría a cualquier ser humano. Sin embargo, muchas jurisdicciones tienen algunas estipulaciones que limitan la capacidad de propiedad. Los dos principales factores limitantes incluyen la ciudadanía y la competencia para mantener la propiedad.

En muchos países, los no ciudadanos no pueden poseer propiedades o su capacidad para poseer propiedades está muy limitada. Estados Unidos permite que las entidades extranjeras compren y posean propiedades. Pero Estados Unidos tiene estipulaciones en torno a las tierras tribales propiedad de los nativos americanos indígenas.

Las personas incompetentes tampoco pueden poseer propiedades, al menos sin un tutor legal. Los individuos incompetentes consisten en gran parte en niños y personas con problemas cognitivos. Se les reconoce legalmente y se les permite poseer bienes, pero no pueden comerciar con ellos sin el consentimiento de sus tutores legales. Los niños no tienen la capacidad de pagar impuestos sobre la propiedad.

Grupos

Todos los sistemas legales occidentales permiten varias formas diferentes de propiedad grupal de la propiedad. La propiedad grupal en la ley de propiedad se conoce como copropiedad o propiedad concurrente. Dos o más propietarios de una propiedad se denominan copropietarios.

Propietarias concurrentes

En el derecho consuetudinario de EE. UU., la propiedad puede pertenecer a muchas personas y partes diferentes. La propiedad puede ser compartida por un número infinitamente divisible de personas. Hay tres tipos de propiedades concurrentes, o formas en que las personas pueden poseer bienes en forma conjunta: tenencia conjunta, tenencia en común o tenencia en su totalidad.

Tenencia conjunta

En tenencia conjunta, cada propietario de la propiedad tiene un interés indiviso en ella junto con la propiedad total y completa. Cada propietario en tenencia conjunta tiene pleno derecho a ocupar y usar todo. Si un propietario fallece en tenencia conjunta, entonces el otro propietario toma el control del interés del propietario fallecido.

Tenencia en común

En la tenencia en común, las partes de propiedad pueden ser iguales o desiguales. Una persona puede poseer una parte mayor de la propiedad que otra. Incluso si los propietarios poseen una cantidad desigual de acciones, todos los propietarios tienen derecho a usar toda la propiedad. Si un propietario fallece, su parte de la propiedad se transfiere a la persona designada en su contrato de testamento.

Tenencia por la totalidad

En la tenencia por la totalidad, cada propietario de la propiedad tiene un interés indiviso en ella junto con la propiedad total y completa. Cada cónyuge tiene pleno derecho a ocupar y utilizar todos los bienes. Sólo está disponible para parejas casadas. Un cónyuge no puede transferir su interés en la propiedad sin el consentimiento del otro cónyuge. Si la pareja se divorcia y va a los tribunales, se otorga al juez una amplia discreción sobre cómo dividir los intereses compartidos de la propiedad en las jurisdicciones de derecho consuetudinario.

Propietarios corporativos

Las corporaciones son entidades legales no humanas que tienen derechos de propiedad al igual que un ser humano individual. Una corporación tiene poder legal para usar y poseer propiedad tal como lo haría un ser humano legal ficticio. Sin embargo, una corporación no es un solo ser humano, es la voluntad colectiva de un grupo de personas que brindan un servicio o construyen un bien. Con muchos agentes en juego, hay muchos intereses diferentes y opuestos en juego con respecto a la propiedad. La mayoría de la propiedad ahora es propiedad de corporaciones. Fueron creados bajo estatutos generales de incorporación que permiten que tales personas jurídicas ficticias tengan derechos de propiedad.

Propietarios estatales

La comunidad, o el estado, puede tener muchos roles diferentes con respecto a la propiedad: facilitador, protector y propietario. En las economías de mercado capitalistas, el estado sirve en gran medida como mediador que facilita y hace cumplir las leyes de propiedad privada.

Los ideales comunistas se oponen a las leyes de propiedad privada. El comunismo/marxismo aboga por la plena propiedad estatal/pública de la propiedad. "La propiedad privada nos ha vuelto tan estúpidos y unilaterales que un objeto solo es nuestro cuando lo tenemos, cuando existe para nosotros como capital, o cuando es directamente poseído, comido, borracho, usado, habitado, etc., en definitiva, cuando es usado por nosotros" (Marx). Sin embargo, es importante señalar que muchas sociedades marxista-leninistas como China y la disuelta Unión Soviética tienen formas de leyes de propiedad privada.

En los Estados Unidos, "el gobierno federal posee aproximadamente 640 millones de acres, aproximadamente el 28 % de los 2,27 mil millones de acres de tierra en los Estados Unidos. Cuatro importantes agencias federales de administración de tierras administran 606,5 millones de acres de esta tierra (al 30 de septiembre de 2018). Son la Oficina de Administración de Tierras (BLM), el Servicio de Pesca y Vida Silvestre (FWS) y el Servicio de Parques Nacionales (NPS) en el Departamento del Interior (DOI) y el Servicio Forestal (FS) en el Departamento de Agricultura. Una quinta agencia, el Departamento de Defensa (excluyendo el Cuerpo de Ingenieros del Ejército de los EE. UU.), administra 8,8 millones de acres en los Estados Unidos (al 30 de septiembre de 2017), que consta de bases militares, campos de entrenamiento y más. Juntas, las cinco agencias administran alrededor de 615,3 millones de acres, o el 27 % de la base terrestre de EE. UU. Muchas otras agencias administran los acres federales restantes."