Enfiteusis

La Enfiteusis (del latín tardío enfiteusis , a su vez del griego ἐμφύτευσις que viene de έμφυτεύω, 'plantar, injertar'; y por tanto 'arrendamiento para plantar y fructificar') es un derecho real de disfrute sobre un bien ajeno. generalmente agrícola; según el cual, el propietario (emphyteute) tiene derecho al pleno goce (dominio útil) sobre el propio fondo, pero por otro lado debe mejorar el propio fondo y pagar además al propietario (administrador o cedente) una renta anual en dinero o comida.

Historia

Legado del derecho romano, este instituto tiene su origen en la figura del ,lit.(vectigalisager Estas tierras, en particular, tomaron el nombre de ager privatus vectigalisque ( lit. campo privado y gravado) expresión que, como observa Theodor Mommsen, expresaba las peculiaridades de una propiedad sustancialmente privada, pero formalmente pública, que se caracterizaba por su precariedad -la República podía revocar la concesión en cualquier momento-, y la existencia de una obligación de pago de el vectigal (vettigale) o una tasa igual a una décima parte del forraje y una quinta parte de los demás frutos.

Ampliamente difundida durante el período feudal, la enfiteusis fue una herramienta administrativa muy utilizada por la Iglesia romana entre los siglos VII-VIII para asegurar la estabilidad política en Italia, mediante la regularización de la transferencia o concesión de fondos, hacia la aristocracia bizantina y más tarde lombarda. El uso de la concesión de porciones de tierra incluso considerables en enfiteusis también estaba muy extendido en la Edad Media también por abadías y monasterios, que a menudo se encontraban en dificultades para administrar todas las tierras que poseían, tanto por el tamaño de las mismas, progresivamente aumentado por las distintas adquisiciones a lo largo del tiempo, tanto por la distancia que tenían algunos solares de la sede,parte de sus propiedades. En este sentido, entre los casos más conocidos de enfiteusis cuyo establecimiento se remonta a la época medieval, se encuentran los que fueron concedidos por la antigua Abadía de San Colombano di Bobbio, a la Partecipanza Agraria de Nonantola por la Abadía de Nonantola y a la hoy Antiguo Patrimonio Original de Grignano Polesine por la Abadía de Pomposa.

También en la realidad medieval, entonces, también tuvo particular importancia el llamado nivel (del latín libellus , o el documento en papel que constituye la relación), que, desarrollado en el período posterior al establecimiento de los reinos romano-bárbaros, y en particular del reino lombardo, presentaba características similares a las de la enfiteusis, tanto es así que también está ligada a ella por la jurisprudencia de legitimidad, que en varias ocasiones ha tenido oportunidad de precisar cómo ambas relaciones se superponen por completo en la actualidad y están sujetas a las reglas establecidas por el ordenamiento jurídico para la enfiteusis (Casación Civil Sección III N° 64/1997 y, menos recientemente, Casación N° 1366/1961 y Cass. 1682/1963 - E1).

Permaneció durante mucho tiempo sujeta a la disciplina del derecho romano, la relación enfitéutica encontró completa regulación con el Código Civil italiano de 1865 (donde se contaba entre los contratos), y con el Código Civil posterior de 1942, que con los artículos 957- 977 del Libro Tercero de la propiedad, introdujo una disciplina destinada a fomentar la productividad de la tierra gracias a la actividad de los agricultores.

El derecho del otorgante

El derecho del otorgante a cobrar el canon no se extingue por la usucapión por lo dispuesto precisamente en el art. 1164 del Código Civil: sólo puede usarse el derecho de enfiteuta, siendo imprescriptible el dominio directo; de conformidad con el art. 1164 del Código Civil (y antes el art. 2116 del antiguo Código Civil derogado), el arrendatario no puede usucaprar el derecho del otorgante; según varias sentencias de casación (4231/76 - 323/73 - 2904/62 - 2100/60 - 177/46), todas de acuerdo, "la falta de pago de la tasa, por cualquier tiempo, no ayuda cambiar el título de la posesión, ni aun en el caso singular las partes han atribuido eficacia al reconocimiento”.

El ejercicio de la facultad de reconocimiento de conformidad con el art. 969 se aplica solo a los arrendamientos a largo plazo (casos singulares), y por lo tanto no se refiere a los arrendamientos perpetuos: de conformidad con el art. 958 del Código Civil, los arrendamientos largos son perpetuos cuando no se establece la duración; las enfiteusis en las que no se fija término son en efecto perpetuas; como tal, no debe ejercerse ningún poder de reconocimiento ya que, de conformidad con el art. 1164 del Código Civil, si no cambia el título de posesión del arrendatario, éste no puede usucaprar el inmueble y por tanto no prescribe la renta; el reconocimiento es un derecho reconocido al otorgante (y no un deber) de impedir que el antiguo arrendatario (pero sólo para el arrendamiento prolongado, después de su vencimiento) usucapando la tierra. “Es por tanto una cuestión de

En la práctica, la correcta aplicación del art. 1164 del Código Civil italiano (quien tiene la posesión correspondiente al ejercicio de un derecho real sobre algo ajeno no puede usufructuar la propiedad de la cosa misma, si el Título de su posesión no ha cambiado por causa de un tercero o en virtud de oposición de éste hecha contra el derecho del propietario. El tiempo necesario para la usucapión se cuenta desde la fecha en que se modificó el Título de posesión) establece que, quien quiera usufructuar el derecho del otorgante, debe primero de todos hacen oposición contra el derecho del propietario y sólo después de los 20 años de edad pueden comprender, ante un juez, la plena propiedad.

El derecho del arrendatario

La enfiteusis es, entre los derechos reales sobre bienes ajenos, el que tiene un contenido más extenso, hasta el punto de haber sido considerado en siglos anteriores como una forma de "pequeña propiedad" y según la doctrina dominante es el propietario quien tiene un derecho subordinado al del enfiteuto, (tanto es así que aún se cree que el llamado “dominio útil” pertenece al enfiteuto, a diferencia del caso del usufructo, en el cual el dominio útil pertenece al desnudo propietario) .

El livellario o enphyteuta es quien tiene derecho a disfrutar de un bien que no le pertenece, de hecho la concesión de cualquier bien no da lugar a una adquisición automática de propiedad. La propiedad siempre permanece en manos del otorgante, también conocido como director, hasta que el administrador de nivel solicita la liberación de la tarifa y en este caso se convierte en propietario de la propiedad.

Una confirmación normativa se encuentra en la disciplina del descubrimiento del tesoro, que corresponde al nudo propietario en el caso del usufructo y al arrendatario en el caso de la enfiteusis.

La enfiteusis es un derecho perpetuo o, si se prevé un plazo, tiene una duración no menor de veinte años. Sin embargo, no es susceptible de subarriendos. Tradicionalmente tiene por objeto las fincas rústicas, pero por legislación especial se ha extendido también a las fincas urbanas.

La enfiteusis también se extiende a las edificaciones construidas en terrenos gravados por arrendamiento, es decir, todo lo que se construya sobre terrenos gravados por arrendamiento pasa a gravar la renta también por accesión. Además, este derecho es susceptible de comunión ("coenfiteusi"), pero no puede constituirse sobre una parte del fondo indiviso, ya que la obligación de mejorar el fondo presupone la plena disponibilidad material de éste por parte del arrendatario.

Las obligaciones del arrendatario

Sobre el fondo, el arrendatario tiene el mismo derecho de disfrute que corresponde a un propietario (artículo 959 del Código Civil), pero con dos obligaciones específicas:

mejorar el fondo;
pagar al nudo propietario ("otorgante") una renta periódica (una suma de dinero o una cantidad fija de productos naturales), para cuya determinación la autonomía de las partes está sujeta a los criterios previstos por las leyes especiales sobre sujeto.
Al respecto, distinguimos la determinación de la renta en función del tipo de arrendamiento:

enfiteusis en terrenos agrícolas : la legislación establece que el importe de la renta no puede ser desproporcionado con el valor de mercado del bien sobre el que se afecta el nivel, sino que éste se actualiza periódicamente mediante la aplicación de coeficientes de incremento adecuados para el mantenimiento adecuado, con un aproximación razonable corresponde a la realidad económica actual. (Sentencia del Tribunal Constitucional 406 de 7 de abril de 1988 y sentencia 143 de 23 de mayo de 1997). Precisamente en relación con estas sentencias, se declaró ilegítimo el método de cálculo que tomaba como valor de referencia la renta catastral, precisamente por ser obsoleto y ya no responde a los parámetros actuales del mercado (p.ej. Valor Agrícola Medio).
arrendamiento de terreno edificable : el valor de la renta de estas áreas no puede determinarse sobre la base del arrendamiento rústico para evitar transacciones especulativas, sino que debe alcanzarse aplicando una tasa de retorno justa al valor del área considerada edificable suelo (Dictamen del Consejo de Estado n° 661/98 de 9 de junio de 1998, nota del Ministerio de Hacienda de 26 de octubre de 2000 (por ejemplo, valor ICI).
enfiteusis en suelo construido: los edificios construidos en suelo gravado por el nivel no pueden ser considerados como mejoras (Avvocatura dello Stato nota n.8475 del 19.12.1991), la actividad de mejora que se requiere del arrendamiento debe considerarse intrínsecamente relacionada con la naturaleza del fondo sí mismo; mientras que cualquier actividad de transformación de edificios está completamente excluida (Dictamen del Consejo de Estado n. 661/1998). El inmueble es por tanto adquirido por accesión del concedente como propietario del terreno.

El franqueo

La emancipación es la compra del inmueble por el arrendatario mediante el pago de una suma igual a quince veces la renta anual (art. 971 CC). El derecho de franqueo es un derecho potestativo del arrendatario: el otorgante no puede negarse a dar su consentimiento. De hecho, lo contrario también es cierto, es decir, el otorgante no puede obligar al gerente de nivel a franquear si este último tiene la intención de pagar la tarifa anual.

Causas de extinción de la ley

El otorgante tiene derecho a pedir al juez la devolución del fondo, es decir, la extinción del derecho de arrendamiento:

si el arrendatario incumple la obligación de mejorar el fondo;
si no paga dos años de renta.
El segundo prevalece entre la solicitud de devolución y el franqueo (artículo 972 del Código Civil italiano).

Es causa de extinción de la enfiteusis la extinción total del fondo (art. 963 CC).