Crédito hipotecario

Un préstamo hipotecario, crédito hipotecario o simplemente hipoteca es un préstamo utilizado ya sea por compradores de bienes inmuebles para recaudar fondos para comprar bienes inmuebles, o por propietarios existentes para recaudar fondos para cualquier propósito mientras colocan un derecho de retención sobre la propiedad que se está hipotecando. El préstamo está "asegurado" en la propiedad del prestatario a través de un proceso conocido como originación de hipotecas. Esto significa que se establece un mecanismo legal que permite que el prestamista tome posesión y venda la propiedad garantizada ("ejecución hipotecaria" o "reposesión") para pagar el préstamo en caso de que el prestatario no cumpla con el préstamo o de otra manera no cumpla por sus términos. La palabra hipoteca se deriva de un término francés de derecho utilizado en Gran Bretaña en la Edad Media que significa "promesa de muerte".Una hipoteca también se puede describir como "un prestatario que da una contraprestación en forma de garantía para un beneficio (préstamo)".

Los prestatarios de hipotecas pueden ser individuos que hipotecan su casa o pueden ser empresas que hipotecan propiedades comerciales (por ejemplo, sus propios locales comerciales, propiedades residenciales alquiladas a inquilinos o una cartera de inversiones). El prestamista suele ser una institución financiera, como un banco, una cooperativa de crédito o una sociedad de crédito hipotecario, según el país en cuestión, y los acuerdos de préstamo pueden realizarse directa o indirectamente a través de intermediarios. Las características de los préstamos hipotecarios, como el tamaño del préstamo, el vencimiento del préstamo, la tasa de interés, el método de pago del préstamo y otras características pueden variar considerablemente. Los derechos del prestamista sobre la propiedad garantizada tienen prioridad sobre los demás acreedores del prestatario, lo que significa que si el prestatario se declara en quiebra o insolvencia,

En muchas jurisdicciones, es normal que las compras de viviendas se financien con un préstamo hipotecario. Pocas personas tienen suficientes ahorros o fondos líquidos que les permitan comprar una propiedad directamente. En los países donde la demanda de viviendas en propiedad es mayor, se han desarrollado fuertes mercados internos para las hipotecas. Las hipotecas pueden financiarse a través del sector bancario (es decir, a través de depósitos a corto plazo) o a través de los mercados de capital a través de un proceso llamado "titulización", que convierte grupos de hipotecas en bonos fungibles que pueden venderse a inversores en pequeñas denominaciones.

Fundamentos de los préstamos hipotecarios

Conceptos básicos y regulación legal

De acuerdo con la ley de propiedad angloamericana, una hipoteca se produce cuando un propietario (generalmente de un interés simple en bienes raíces) compromete su interés (derecho a la propiedad) como garantía o garantía para un préstamo. Por lo tanto, una hipoteca es un gravamen (limitación) sobre el derecho a la propiedad tal como lo sería una servidumbre, pero debido a que la mayoría de las hipotecas ocurren como una condición para el nuevo préstamo de dinero, la palabra hipoteca se ha convertido en el término genérico para un préstamo garantizado por dicho préstamo. Propiedad real. Al igual que con otros tipos de préstamos, las hipotecas tienen una tasa de interés y están programadas para amortizarse durante un período de tiempo determinado, generalmente 30 años. Todos los tipos de bienes inmuebles pueden estar, y generalmente lo están, garantizados con una hipoteca y tienen una tasa de interés que se supone que refleja el riesgo del prestamista.

Los préstamos hipotecarios son el principal mecanismo utilizado en muchos países para financiar la propiedad privada de propiedades residenciales y comerciales (ver hipotecas comerciales). Aunque la terminología y las formas precisas diferirán de un país a otro, los componentes básicos tienden a ser similares:

• Propiedad: la residencia física que se financia. La forma exacta de propiedad variará de un país a otro y puede restringir los tipos de préstamos posibles.
• Hipoteca: la garantía real del prestamista sobre la propiedad, que puede implicar restricciones en el uso o disposición de la propiedad. Las restricciones pueden incluir requisitos para comprar un seguro de vivienda y un seguro hipotecario, o pagar una deuda pendiente antes de vender la propiedad.
• Prestatario: la persona que toma prestado que tiene o está creando un interés de propiedad en la propiedad.
• Prestamista: cualquier prestamista, pero generalmente un banco u otra institución financiera. (En algunos países, particularmente en los Estados Unidos, los prestamistas también pueden ser inversionistas que poseen un interés en la hipoteca a través de un título respaldado por una hipoteca. En tal situación, el prestamista inicial se conoce como originador de la hipoteca, que luego empaqueta y vende el préstamo a inversionistas Los pagos del prestatario son cobrados posteriormente por un administrador de préstamos.)
• Principal: el monto original del préstamo, que puede incluir o no ciertos otros costos; a medida que se reembolsa el principal, el capital disminuirá en tamaño.
• Interés: un cargo financiero por el uso del dinero del prestamista.
• Ejecución hipotecaria o embargo: la posibilidad que tiene el prestamista de ejecutar, embargar o embargar la propiedad bajo ciertas circunstancias es esencial para un préstamo hipotecario; sin este aspecto, podría decirse que el préstamo no es diferente de cualquier otro tipo de préstamo.
• Terminación: terminación legal de la escritura hipotecaria, y por tanto inicio de la hipoteca.
• Reembolso: reembolso final del monto pendiente, que puede ser un "reembolso natural" al final del plazo programado o un reembolso a tanto alzado, generalmente cuando el prestatario decide vender la propiedad. Se dice que una cuenta hipotecaria cerrada está "canjeada".

Muchas otras características específicas son comunes a muchos mercados, pero las anteriores son las características esenciales. Los gobiernos suelen regular muchos aspectos de los préstamos hipotecarios, ya sea directamente (a través de requisitos legales, por ejemplo) o indirectamente (a través de la regulación de los participantes o los mercados financieros, como la industria bancaria), y a menudo a través de la intervención estatal (préstamos directos del gobierno, préstamos directos de bancos estatales o patrocinio de varias entidades). Otros aspectos que definen un mercado hipotecario específico pueden ser regionales, históricos o impulsados ​​por características específicas del sistema legal o financiero.

Los préstamos hipotecarios generalmente se estructuran como préstamos a largo plazo, cuyos pagos periódicos son similares a una anualidad y se calculan de acuerdo con las fórmulas del valor del dinero en el tiempo. El arreglo más básico requeriría un pago mensual fijo durante un período de diez a treinta años, dependiendo de las condiciones locales. Durante este período, el componente principal del préstamo (el préstamo original) se pagaría lentamente mediante la amortización. En la práctica, muchas variantes son posibles y comunes en todo el mundo y dentro de cada país.

Los prestamistas proporcionan fondos contra la propiedad para obtener ingresos por intereses y, por lo general, toman prestados estos fondos ellos mismos (por ejemplo, tomando depósitos o emitiendo bonos). El precio al que los prestamistas toman prestado dinero, por lo tanto, afecta el costo del préstamo. Los prestamistas también pueden, en muchos países, vender el préstamo hipotecario a otras partes interesadas en recibir el flujo de pagos en efectivo del prestatario, a menudo en forma de garantía (por medio de una titulización).

Los préstamos hipotecarios también tendrán en cuenta el riesgo (percibido) del préstamo hipotecario, es decir, la probabilidad de que se reembolsen los fondos (normalmente se considera una función de la solvencia del prestatario); que si no son reembolsados, el prestamista podrá ejecutar la ejecución de los bienes inmuebles; y el riesgo financiero, de tipo de interés y de retrasos en el tiempo que puede implicar en determinadas circunstancias.

Suscripción de hipoteca

Durante el proceso de aprobación del préstamo hipotecario, un suscriptor de préstamos hipotecarios verifica la información financiera que el solicitante ha proporcionado en cuanto a ingresos, empleo, historial crediticio y el valor de la vivienda que se compra a través de una tasación. Se puede ordenar una tasación. El proceso de suscripción puede tardar entre unos días y unas pocas semanas. A veces, el proceso de suscripción lleva tanto tiempo que es necesario volver a presentar los estados financieros proporcionados para que estén actualizados. Es recomendable mantener el mismo empleo y no utilizar o abrir nuevos créditos durante el proceso de suscripción. Cualquier cambio realizado en la información crediticia, laboral o financiera del solicitante podría resultar en la denegación del préstamo.

Tipos de prestamos hipotecarios

Hay muchos tipos de hipotecas utilizadas en todo el mundo, pero varios factores definen ampliamente las características de la hipoteca. Todos estos pueden estar sujetos a regulaciones locales y requisitos legales.

• Interés: El interés puede ser fijo por la vida del préstamo o variable, y cambiar en ciertos períodos predefinidos; la tasa de interés también puede, por supuesto, ser más alta o más baja.
• Plazo: Los préstamos hipotecarios generalmente tienen un plazo máximo, es decir, la cantidad de años después de los cuales se pagará un préstamo amortizable. Algunos préstamos hipotecarios pueden no tener amortización, o requerir el pago total de cualquier saldo restante en una fecha determinada, o incluso una amortización negativa.
• Monto y frecuencia de pago: El monto pagado por período y la frecuencia de los pagos; en algunos casos, el monto pagado por período puede cambiar o el prestatario puede tener la opción de aumentar o disminuir el monto pagado.
• Pago anticipado: algunos tipos de hipotecas pueden limitar o restringir el pago anticipado de la totalidad o una parte del préstamo, o exigir el pago de una multa al prestamista por el pago anticipado.

Los dos tipos básicos de préstamos amortizados son la hipoteca de tasa fija (FRM) y la hipoteca de tasa ajustable (ARM) (también conocida como hipoteca de tasa flotante o tasa variable). En algunos países, como los Estados Unidos, las hipotecas de tasa fija son la norma, pero las hipotecas de tasa flotante son relativamente comunes. También son comunes las combinaciones de hipotecas de tasa fija y variable, en las que un préstamo hipotecario tendrá una tasa fija durante un período, por ejemplo, los primeros cinco años, y variará después del final de ese período.

• En una hipoteca de tasa fija, la tasa de interés permanece fija durante la vida (o plazo) del préstamo. En el caso de un esquema de reembolso de renta vitalicia, el pago periódico sigue siendo el mismo monto durante todo el préstamo. En el caso del payback lineal, el pago periódico disminuirá gradualmente.
• En una hipoteca de tasa ajustable, la tasa de interés generalmente se fija por un período de tiempo, después del cual periódicamente (por ejemplo, anualmente o mensualmente) se ajustará hacia arriba o hacia abajo según algún índice de mercado. Las tasas ajustables transfieren parte del riesgo de la tasa de interés del prestamista al prestatario y, por lo tanto, se utilizan ampliamente cuando es difícil obtener financiamiento a tasa fija o es prohibitivamente costoso. Dado que el riesgo se transfiere al prestatario, la tasa de interés inicial puede ser, por ejemplo, de 0,5% a 2% más baja que la tasa fija promedio a 30 años; el tamaño del diferencial de precios estará relacionado con las condiciones del mercado de deuda, incluida la curva de rendimiento.

El cargo al prestatario depende del riesgo de crédito además del riesgo de tasa de interés. El proceso de originación y suscripción de hipotecas implica verificar los puntajes de crédito, la relación deuda-ingreso, los pagos iniciales, los activos y la evaluación del valor de la propiedad. Las hipotecas gigantes y los préstamos de alto riesgo no están respaldados por garantías gubernamentales y enfrentan tasas de interés más altas. Otras innovaciones descritas a continuación también pueden afectar las tarifas.

Préstamo a valor y pagos iniciales

Al hacer un préstamo hipotecario para la compra de una propiedad, los prestamistas generalmente requieren que el prestatario haga un pago inicial; es decir, aportar una parte del costo de la propiedad. Este pago inicial puede expresarse como una parte del valor de la propiedad (consulte a continuación la definición de este término). La relación préstamo-valor (o LTV) es el tamaño del préstamo contra el valor de la propiedad. Por lo tanto, un préstamo hipotecario en el que el comprador ha realizado un pago inicial del 20% tiene una relación préstamo a valor del 80%. Para préstamos hechos contra propiedades que el prestatario ya posee, la relación préstamo a valor se imputará contra el valor estimado de la propiedad.

La relación préstamo-valor se considera un indicador importante del riesgo de un préstamo hipotecario: cuanto mayor sea el LTV, mayor será el riesgo de que el valor de la propiedad (en caso de ejecución hipotecaria) sea insuficiente para cubrir el capital restante del préstamo..

Valor: tasado, estimado y real

Dado que el valor de la propiedad es un factor importante para comprender el riesgo del préstamo, determinar el valor es un factor clave en los préstamos hipotecarios. El valor se puede determinar de varias formas, pero las más comunes son:

1. Valor real o de transacción: suele tomarse como el precio de compra del inmueble. Si la propiedad no se está comprando al momento del préstamo, es posible que esta información no esté disponible.
2. Valor tasado o evaluado: en la mayoría de las jurisdicciones, es común alguna forma de tasación del valor por parte de un profesional con licencia. A menudo existe un requisito para que el prestamista obtenga una tasación oficial.
3. Valor estimado: los prestamistas u otras partes pueden usar sus propias estimaciones internas, particularmente en jurisdicciones donde no existe un procedimiento de tasación oficial, pero también en algunas otras circunstancias.

Razones de pago y endeudamiento

En la mayoría de los países, se pueden utilizar varias medidas de solvencia más o menos estándar. Las medidas comunes incluyen el pago a los ingresos (pagos de la hipoteca como porcentaje de los ingresos brutos o netos); deuda a ingresos (todos los pagos de deuda, incluidos los pagos de hipotecas, como porcentaje de los ingresos); y varias medidas de valor neto. En muchos países, los puntajes de crédito se utilizan en lugar de estas medidas o para complementarlas. También habrá requisitos para la documentación de la solvencia, como declaraciones de impuestos sobre la renta, talones de pago, etc. Los detalles variarán de un lugar a otro. Los incentivos del impuesto sobre la renta generalmente se pueden aplicar en forma de reembolsos de impuestos o esquemas de deducción de impuestos. La primera implica que el impuesto sobre la renta pagado por los contribuyentes individuales se devolverá en la medida de los intereses de los préstamos hipotecarios tomados para adquirir una propiedad residencial.

Algunos prestamistas también pueden exigir que un prestatario potencial tenga uno o más meses de "activos de reserva" disponibles. En otras palabras, se le puede solicitar al prestatario que demuestre la disponibilidad de suficientes activos para pagar los costos de la vivienda (incluida la hipoteca, los impuestos, etc.) durante un período de tiempo en caso de pérdida del trabajo u otra pérdida de ingresos.

Muchos países tienen requisitos más bajos para ciertos prestatarios, o estándares de préstamo "no-doc" / "low-doc" que pueden ser aceptables bajo ciertas circunstancias.

Hipotecas estándar o conformes

Muchos países tienen una noción de hipotecas estándar o conformes que definen un nivel aceptable de riesgo percibido, que puede ser formal o informal, y puede ser reforzado por leyes, intervención gubernamental o prácticas de mercado. Por ejemplo, se puede considerar que una hipoteca estándar es aquella con no más del 70-80% LTV y no más de un tercio de los ingresos brutos destinados a la deuda hipotecaria.

Una hipoteca estándar o conforme es un concepto clave, ya que a menudo define si la hipoteca se puede vender o titularizar fácilmente o no, o si no es estándar, puede afectar el precio al que se puede vender. En los Estados Unidos, una hipoteca conforme es aquella que cumple con las normas y procedimientos establecidos por las dos principales entidades patrocinadas por el gobierno en el mercado de financiación de la vivienda (incluidos algunos requisitos legales). Por el contrario, los prestamistas que deciden otorgar préstamos no conformes ejercen una mayor tolerancia al riesgo y lo hacen sabiendo que enfrentan más desafíos al revender el préstamo. Muchos países tienen conceptos similares o agencias que definen qué son las hipotecas "estándar". Los prestamistas regulados (como los bancos) pueden estar sujetos a límites o ponderaciones de mayor riesgo para hipotecas no estándar. Por ejemplo, los bancos y los corredores de hipotecas en Canadá enfrentan restricciones para prestar más del 80% del valor de la propiedad; más allá de este nivel, generalmente se requiere un seguro hipotecario.

Hipoteca en moneda extranjera

En algunos países con monedas que tienden a depreciarse, las hipotecas en moneda extranjera son comunes, lo que permite a los prestamistas prestar en una moneda extranjera estable, mientras que el prestatario asume el riesgo cambiario de que la moneda se deprecie y, por lo tanto, tendrá que convertir cantidades más altas de la moneda extranjera. moneda nacional para pagar el préstamo.

Reembolso de la hipoteca

Además de los dos medios estándar para fijar el costo de un préstamo hipotecario (fijo a una tasa de interés establecida por el plazo, o variable en relación con las tasas de interés del mercado), existen variaciones en cómo se paga ese costo y cómo se paga el préstamo en sí mismo. se paga El reembolso depende de la localidad, las leyes fiscales y la cultura predominante. También hay varias estructuras de pago de hipotecas para adaptarse a diferentes tipos de prestatarios.

Principal e interés

La forma más común de pagar un préstamo hipotecario garantizado es hacer pagos regulares del principal y los intereses durante un plazo determinado. Esto se conoce comúnmente como (auto) amortización en los EE. UU. y como hipoteca de pago en el Reino Unido. Una hipoteca es una forma de anualidad (desde la perspectiva del prestamista), y el cálculo de los pagos periódicos se basa en las fórmulas del valor del dinero en el tiempo. Ciertos detalles pueden ser específicos para diferentes ubicaciones: el interés puede calcularse sobre la base de un año de 360 ​​días, por ejemplo; el interés puede capitalizarse diariamente, anualmente o semestralmente; pueden aplicarse multas por pago anticipado; y otros factores. Puede haber restricciones legales sobre ciertos asuntos, y las leyes de protección al consumidor pueden especificar o prohibir ciertas prácticas.

Según el tamaño del préstamo y la práctica prevaleciente en el país, el plazo puede ser corto (10 años) o largo (más de 50 años). En el Reino Unido y EE. UU., el plazo máximo habitual es de 25 a 30 años (aunque son comunes períodos más cortos, como los préstamos hipotecarios a 15 años). Los pagos de la hipoteca, que normalmente se hacen mensualmente, contienen un reembolso del principal y un elemento de interés. La cantidad que se destina al principal en cada pago varía a lo largo del plazo de la hipoteca. En los primeros años, los reembolsos son principalmente intereses. Hacia el final de la hipoteca, los pagos son principalmente por el principal. De esta manera, el monto del pago determinado al inicio se calcula para garantizar que el préstamo se reembolse en una fecha específica en el futuro. Esto brinda a los prestatarios la seguridad de que, al mantener el pago, el préstamo se liquidará en una fecha específica si la tasa de interés no cambia. Algunos prestamistas y terceros ofrecen un programa de pago de hipoteca quincenal diseñado para acelerar el pago del préstamo. De manera similar, una hipoteca puede cancelarse antes de su finalización programada pagando una parte o la totalidad del resto antes de tiempo, lo que se denomina reducción.

Un programa de amortización generalmente se elabora tomando el capital restante al final de cada mes, multiplicándolo por la tasa mensual y luego restando el pago mensual. Esto generalmente se genera mediante una calculadora de amortización utilizando la siguiente fórmula:

donde:es el pago periódico de amortizaciónes el monto principal prestadoes la tasa de interés expresada como una fracción; para un pago mensual, tome la (Tasa Anual)/12es el número de pagos; para pagos mensuales mayores de 30 años, 12 meses x 30 años = 360 pagos.

Único interés

La principal alternativa a una hipoteca de principal e interés es una hipoteca de interés solamente, en la que el principal no se devuelve durante todo el plazo. Este tipo de hipoteca es común en el Reino Unido, especialmente cuando se asocia con un plan de inversión regular. Con este acuerdo, se realizan contribuciones periódicas a un plan de inversión separado diseñado para acumular una suma global para pagar la hipoteca al vencimiento. Este tipo de arreglo se llama hipoteca respaldada por inversión.o suele estar relacionado con el tipo de plan utilizado: hipoteca dotal si se utiliza una póliza dotal, de manera similar una hipoteca de plan de patrimonio personal (PEP), hipoteca de Cuenta de Ahorro Individual (ISA) o hipoteca de pensión. Históricamente, las hipotecas respaldadas por inversiones ofrecían varias ventajas fiscales sobre las hipotecas de reembolso, aunque este ya no es el caso en el Reino Unido. Las hipotecas respaldadas por inversiones se consideran de mayor riesgo, ya que dependen de que la inversión genere un rendimiento suficiente para saldar la deuda.

Hasta hace poco, no era raro que las hipotecas de interés solamente se concertaran sin un vehículo de pago, con el prestatario apostando a que el mercado inmobiliario subirá lo suficiente como para que el préstamo se pague negociando a la baja al momento de la jubilación (o cuando el alquiler de la propiedad y la inflación se combinan). para superar la tasa de interés).

Hipoteca vitalicia de interés solamente

Las directrices recientes de la Autoridad de Servicios Financieros para los prestamistas del Reino Unido con respecto a las hipotecas de solo interés han endurecido los criterios sobre nuevos préstamos basados ​​​​en solo interés. El problema para muchas personas ha sido el hecho de que no se implementó ningún vehículo de pago, o el propio vehículo (p. ej., póliza de dotación/ISA) tuvo un desempeño deficiente y, por lo tanto, no había suficientes fondos disponibles para pagar el saldo al final del plazo.

En el futuro, la FSA bajo la Revisión del mercado hipotecario (MMR) ha declarado que debe haber criterios estrictos sobre el vehículo de pago que se utiliza. Como tal, los gustos de Nationwide y otros prestamistas se han retirado del mercado de solo interés.

Un resurgimiento en el mercado de liberación de capital ha sido la introducción de hipotecas de por vida de interés solamente. Cuando una hipoteca de solo interés tiene un plazo fijo, una hipoteca de solo interés de por vida continuará durante el resto de la vida del deudor hipotecario. Estos esquemas han demostrado ser de interés para las personas a las que les gusta el efecto acumulativo (composición) del interés en los esquemas tradicionales de liberación de acciones. También han resultado beneficiosos para las personas que tenían una hipoteca de interés únicamente sin vehículo de pago y ahora necesitan liquidar el préstamo. Estas personas ahora pueden volver a hipotecarse de manera efectiva con una hipoteca de por vida de interés solamente para mantener la continuidad.

Actualmente, dos prestamistas ofrecen esquemas de hipotecas de por vida de interés solamente: Stonehaven y more2life. Funcionan teniendo las opciones de pagar los intereses mensualmente. Pagar los intereses significa que el saldo permanecerá nivelado por el resto de su vida. Se prevé que este mercado aumente a medida que más jubilados requieran financiación durante la jubilación.

Hipotecas inversas

Para los prestatarios de mayor edad (generalmente jubilados), puede ser posible concertar una hipoteca en la que no se reembolse ni el principal ni los intereses. El interés se acumula con el principal, aumentando la deuda cada año.

Estos acuerdos se denominan hipotecas inversas, hipotecas de por vida o hipotecas de liberación de capital (refiriéndose al capital de la vivienda), según el país. Por lo general, los préstamos no se pagan hasta que los prestatarios fallecen, de ahí la restricción de edad.

A través de la Administración Federal de Vivienda, el gobierno de los EE. UU. asegura las hipotecas inversas a través de un programa llamado HECM (hipoteca de conversión del valor acumulado de la vivienda). A diferencia de las hipotecas estándar (en las que el monto total del préstamo generalmente se desembolsa en el momento del cierre del préstamo), el programa HECM permite que el propietario de la vivienda reciba fondos de varias maneras: como un pago único de una sola vez; como un pago mensual de tenencia que continúa hasta que el prestatario muere o se muda de la casa de forma permanente; como un pago mensual durante un período de tiempo definido; o como línea de crédito.

Para obtener más detalles, consulte el comunicado de equidad.

Intereses y capital parcial

En los EE. UU., un préstamo de amortización parcial o globo es aquel en el que el monto de los pagos mensuales adeudados se calcula (amortiza) durante un cierto plazo, pero el saldo pendiente del principal vence en algún momento antes de ese plazo. En el Reino Unido, una hipoteca de reembolso parcial es bastante común, especialmente cuando la hipoteca original estaba respaldada por inversiones.

Variaciones

Los préstamos hipotecarios con pagos escalonados tienen costos crecientes con el tiempo y están dirigidos a prestatarios jóvenes que esperan aumentos salariales con el tiempo. Las hipotecas con pago global solo tienen una amortización parcial, lo que significa que el monto de los pagos mensuales adeudados se calcula (amortiza) durante un plazo determinado, pero el saldo del capital pendiente vence en algún momento antes de ese plazo, y al final del plazo se paga un pago global. se debe. Cuando las tasas de interés son altas en relación con la tasa del préstamo de un vendedor existente, el comprador puede considerar asumir la hipoteca del vendedor. Una hipoteca envolvente es una forma de financiamiento del vendedor que puede facilitar que un vendedor venda una propiedad. Una hipoteca quincenal tiene pagos cada dos semanas en lugar de mensualmente.

Los préstamos económicos incluyen impuestos y seguros en el pago de la hipoteca; los préstamos en paquete agregan los costos del mobiliario y otros bienes personales a la hipoteca. Las hipotecas de compra inicial permiten que el vendedor o el prestamista pague algo similar a los puntos para reducir la tasa de interés y alentar a los compradores. Los propietarios de viviendas también pueden obtener préstamos de capital en los que reciben efectivo por una deuda hipotecaria sobre su casa. Las hipotecas de apreciación compartida son una forma de liberación de capital. En los EE. UU., los ciudadanos extranjeros debido a su situación única se enfrentan a las condiciones de las hipotecas para ciudadanos extranjeros.

Las hipotecas flexibles permiten que el prestatario tenga más libertad para omitir pagos o pagar por adelantado. Las hipotecas compensadas permiten que los depósitos se cuenten contra el préstamo hipotecario. En el Reino Unido también existe la hipoteca de dotación en la que los prestatarios pagan intereses mientras que el principal se paga con una póliza de seguro de vida.

Las hipotecas comerciales suelen tener tasas de interés, riesgos y contratos diferentes a los de los préstamos personales. Las hipotecas de participación permiten que múltiples inversionistas compartan un préstamo. Los constructores pueden obtener préstamos generales que cubran varias propiedades a la vez. Los préstamos puente pueden utilizarse como financiación temporal a la espera de un préstamo a más largo plazo. Los préstamos de dinero duro proporcionan financiación a cambio de la hipoteca de garantías inmobiliarias.

Ejecución hipotecaria y préstamos sin recurso

En la mayoría de las jurisdicciones, un prestamista puede ejecutar la propiedad hipotecada si ocurren ciertas condiciones, principalmente, la falta de pago del préstamo hipotecario. Sujeto a los requisitos legales locales, la propiedad puede venderse. Cualquier monto recibido de la venta (neto de costos) se aplica a la deuda original. En algunas jurisdicciones, los préstamos hipotecarios son préstamos sin recurso: si los fondos recuperados de la venta de la propiedad hipotecada son insuficientes para cubrir la deuda pendiente, es posible que el prestamista no pueda recurrir al prestatario después de la ejecución hipotecaria. En otras jurisdicciones, el prestatario sigue siendo responsable de cualquier deuda restante.

Prácticamente en todas las jurisdicciones, se aplican procedimientos específicos para la ejecución hipotecaria y la venta de la propiedad hipotecada, y pueden estar estrictamente regulados por el gobierno pertinente. Hay ejecuciones hipotecarias estrictas o judiciales y ejecuciones hipotecarias no judiciales, también conocidas como ejecuciones hipotecarias con poder de venta. En algunas jurisdicciones, la ejecución hipotecaria y la venta pueden ocurrir con bastante rapidez, mientras que en otras, la ejecución hipotecaria puede demorar muchos meses o incluso años. En muchos países, la capacidad de los prestamistas para ejecutar una hipoteca es extremadamente limitada y el desarrollo del mercado hipotecario ha sido notablemente más lento.

Diferencias nacionales

Un estudio publicado por la Comisión Económica para Europa de la ONU comparó los sistemas hipotecarios alemán, estadounidense y danés. Las Bausparkassen alemanas han informado tasas de interés nominales de aproximadamente el 6 por ciento anual en los últimos 40 años (a partir de 2004). Las Bausparkassen alemanas (asociaciones de ahorro y préstamo) no son idénticas a los bancos que otorgan hipotecas. Además, cobran comisiones de administración y servicio (alrededor del 1,5 por ciento del monto del préstamo). Sin embargo, en los Estados Unidos, las tasas de interés promedio para las hipotecas de tasa fija en el mercado de la vivienda comenzaron en las decenas y veinte en la década de 1980 y han alcanzado (a partir de 2004) alrededor del 6 por ciento anual. Sin embargo, los costos brutos de endeudamiento son sustancialmente más altos que la tasa de interés nominal y ascendieron durante los últimos 30 años al 10,46 por ciento. En Dinamarca, similar al mercado hipotecario de los Estados Unidos, las tasas de interés han bajado al 6 por ciento anual. Una comisión de riesgo y administración asciende al 0,5 por ciento de la deuda pendiente. Además, se cobra una comisión de adquisición que asciende al uno por ciento del principal.

Estados Unidos

La industria hipotecaria de los Estados Unidos es un importante sector financiero. El gobierno federal creó varios programas, o entidades patrocinadas por el gobierno, para fomentar los préstamos hipotecarios, la construcción y fomentar la propiedad de viviendas. Estos programas incluyen la Asociación Hipotecaria Nacional del Gobierno (conocida como Ginnie Mae), la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (conocida como Fannie Mae) y la Corporación Federal Hipotecaria de Préstamos Hipotecarios (conocida como Freddie Mac).

El sector hipotecario estadounidense ha sido el centro de importantes crisis financieras durante el último siglo. Las prácticas crediticias poco sólidas dieron como resultado la crisis hipotecaria nacional de la década de 1930, la crisis de ahorro y préstamo de las décadas de 1980 y 1990 y la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2007 que condujo a la crisis de ejecución hipotecaria de 2010.

En los Estados Unidos, el préstamo hipotecario involucra dos documentos separados: el pagaré de la hipoteca (un pagaré) y el derecho de garantía evidenciado por el documento de la "hipoteca"; generalmente, los dos se asignan juntos, pero si se dividen tradicionalmente, el tenedor de la nota y no la hipoteca tiene derecho a ejecutar. Por ejemplo, Fannie Mae promulga un contrato de formulario estándar Multistate Fixed-Rate Note 3200 y también formularios de hipoteca de instrumentos de seguridad separados que varían según el estado.

Historia en los Estados Unidos

La idea de comprar tierras es una idea relativamente nueva. La idea de utilizar el crédito para comprar tierras se originó con las colonias británicas en los futuros Estados Unidos. Los colonos no dieron dinero a los indígenas que ya vivían en América por las tierras que les quitaron. Esta no fue la única diferencia impactante entre la América precolonizada y la América poscolonizada. Hubo enormes cambios ambientales y biológicos, que condujeron a cambios sociales, económicos y políticos. Hubo nuevos tipos de violencia y enfermedades traídas a América. Los colonos comerciaban con “wampum”,que era una sarta de cuentas de conchas de diferentes colores y conchas. Los blancos se llamaban wompi, los negros se llamaban sucka uhock. Las almejas redondas valían el doble que las conchas blancas de wompi. Tenían alrededor de un octavo de pulgada de diámetro y un cuarto de pulgada de largo. Los colonos intentaron comerciar con los indígenas a cambio de pieles mediante el cultivo de maíz. Pero el maíz no pudo conseguir para los colonos las mejores pieles, como las pieles de castor. Las conchas se eligieron para ser utilizadas como dinero debido al significado simbólico que tenían para las tribus. Los indígenas creían que las conchas provenían de un tipo de Dios.Incluso se podría hablar de las conchas para mantener palabras e historias. Del lado de los colonos, también había un significado que los indígenas no entendían. Los colonos de Inglaterra buscaron activamente el comercio con los pueblos indígenas y adoptaron sus ideas para el comercio. Originalmente, los ingleses se sorprendieron al ver que la gente no seguía automáticamente las costumbres comerciales de Inglaterra. A medida que más y más colonos llegaron a América, los indígenas perdieron parte de su poder. Comenzaron a acumular bienes que sabían que los colonos querrían para mantener su poder en el comercio. A medida que los colonos se expandieron a nuevos espacios, la dinámica de poder empeoró para los indígenas.Los colonos comenzaron a explotar las diferencias entre los grupos de cuán importantes eran ciertos bienes. Crearon deuda en torno a la idea de comprar tierras. William Pynchon, un colono en lo que actualmente es Connecticut, usó wampum para obtener una ventaja en el comercio de pieles. Dio crédito a los colonos que lo ayudaron a crear wampum. Después de un tiempo de que los colonos estuvieran en los Estados Unidos, la tierra se convirtió en su propio tipo de dinero. Esto ayudó a los colonos a tomar la tierra de los indígenas.

Canadá

En Canadá, la Corporación Hipotecaria y de Vivienda de Canadá (CMHC, por sus siglas en inglés) es la agencia nacional de vivienda del país y proporciona seguros de préstamos hipotecarios, valores respaldados por hipotecas, políticas y programas de vivienda e investigación de vivienda a los canadienses. Fue creado por el gobierno federal en 1946 para abordar la escasez de viviendas en el país durante la posguerra y para ayudar a los canadienses a lograr sus objetivos de propiedad de vivienda.

La hipoteca más común en Canadá es la hipoteca cerrada de tasa fija a cinco años, a diferencia de los EE. UU., donde el tipo más común es la hipoteca abierta de tasa fija a 30 años. Durante la crisis financiera y la recesión subsiguiente, el mercado hipotecario de Canadá continuó funcionando bien, en parte debido al marco de políticas del mercado hipotecario residencial, que incluye un régimen regulatorio y de supervisión eficaz que se aplica a la mayoría de los prestamistas. Desde la crisis, sin embargo, el entorno de bajas tasas de interés que se ha generado ha contribuido a un aumento significativo de la deuda hipotecaria en el país.

En abril de 2014, la Oficina del Superintendente de Instituciones Financieras (OSFI, por sus siglas en inglés) publicó pautas para proveedores de seguros hipotecarios destinadas a endurecer los estándares en materia de suscripción y gestión de riesgos. En un comunicado, la OSFI ha declarado que la directriz “brindará claridad sobre las mejores prácticas con respecto a la suscripción de seguros hipotecarios residenciales, que contribuyen a un sistema financiero estable”. Esto se produce después de varios años de escrutinio del gobierno federal sobre la CMHC, con el exministro de Finanzas Jim Flaherty reflexionando públicamente desde 2012 sobre la privatización de la corporación Crown.

En un intento por enfriar los precios inmobiliarios en Canadá, Ottawa introdujo una prueba de estrés hipotecario a partir del 17 de octubre de 2016. Según la prueba de estrés, cada comprador de vivienda que desee obtener una hipoteca de cualquier prestamista regulado por el gobierno federal debe someterse a una prueba en la que el la asequibilidad del prestatario se juzga con base en una tasa que no es inferior a la tasa de estrés establecida por el Banco de Canadá. Para hipotecas de alta relación (préstamo a valor de más del 80%), que está asegurada por Canada Mortgage and Housing Corporation, la tasa es el máximo de la tasa de prueba de estrés y la tasa objetivo actual. Sin embargo, para hipotecas sin seguro, la tasa es el máximo de la tasa de prueba de estrés y la tasa de interés objetivo más el 2%. Esta prueba de estrés ha reducido el monto máximo de la hipoteca aprobada para todos los prestatarios en Canadá.

La tasa de estrés de la prueba aumentó constantemente hasta su pico de 5,34 % en mayo de 2018 y no cambió hasta julio de 2019 en que, por primera vez en tres años, disminuyó a 5,19 %. Esta decisión puede reflejar el retroceso de la industria inmobiliaria, así como la introducción del programa de incentivos para compradores de vivienda por primera vez (FTHBI) por parte del gobierno canadiense en el presupuesto federal canadiense de 2019. Debido a todas las críticas de la industria inmobiliaria, el ministro de finanzas de Canadá, Bill Morneau, ordenó revisar y considerar cambios en la prueba de estrés hipotecario en diciembre de 2019.

Reino Unido

La industria hipotecaria del Reino Unido ha estado tradicionalmente dominada por sociedades de crédito hipotecario, pero desde la década de 1970, la participación del nuevo mercado de préstamos hipotecarios en manos de sociedades de crédito hipotecario ha disminuido sustancialmente. Entre 1977 y 1987, la participación cayó del 96% al 66% mientras que la de los bancos y otras instituciones aumentó del 3% al 36%. Actualmente hay más de 200 importantes organizaciones financieras separadas que ofrecen préstamos hipotecarios a compradores de vivienda en Gran Bretaña. Los principales prestamistas incluyen sociedades de construcción, bancos, corporaciones hipotecarias especializadas, compañías de seguros y fondos de pensiones.

En el Reino Unido, las hipotecas de tasa variable son más comunes que en los Estados Unidos. Esto se debe en parte a que la financiación de los préstamos hipotecarios depende menos de los activos titulizados de renta fija (como los valores respaldados por hipotecas) que en los Estados Unidos, Dinamarca y Alemania, y más de los depósitos de ahorro minoristas como Australia y España. Por lo tanto, los prestamistas prefieren las hipotecas de tasa variable a las de tasa fija y las hipotecas de tasa fija a plazo completo generalmente no están disponibles. No obstante, en los últimos años se ha popularizado fijar el tipo de la hipoteca por periodos cortos y se pueden fijar los dos, tres, cinco y, en ocasiones, diez años iniciales de una hipoteca. Desde 2007 hasta principios de 2013 entre el 50% y el 83% de las nuevas hipotecas tenían plazos iniciales fijados de esta forma.

Las tasas de propiedad de viviendas son comparables a las de los Estados Unidos, pero las tasas generales de morosidad son más bajas. Las multas por pago anticipado durante un período de tasa fija son comunes, mientras que Estados Unidos ha desaconsejado su uso. Al igual que otros países europeos y el resto del mundo, pero a diferencia de la mayoría de los Estados Unidos, los préstamos hipotecarios generalmente no son deuda sin recurso, lo que significa que los deudores son responsables de cualquier deficiencia del préstamo después de la ejecución hipotecaria.

Los aspectos relacionados con el cliente del sector hipotecario residencial están regulados por la Autoridad de Conducta Financiera (FCA), y la probidad financiera de los prestamistas es supervisada por un regulador independiente, la Autoridad de Regulación Prudencial (PRA), que forma parte del Banco de Inglaterra. La FCA y la PRA se establecieron en 2013 con el objetivo de responder a las críticas sobre las fallas regulatorias destacadas por la crisis financiera de 2007-2008 y sus consecuencias.

Continente europeo

En la mayor parte de Europa Occidental (excepto Dinamarca, los Países Bajos y Alemania), las hipotecas de tasa variable son más comunes, a diferencia de las hipotecas de tasa fija comunes en los Estados Unidos. Gran parte de Europa tiene tasas de propiedad de viviendas comparables a las de los Estados Unidos, pero las tasas generales de incumplimiento son más bajas en Europa que en los Estados Unidos. La financiación de préstamos hipotecarios se basa menos en la titulización de hipotecas y más en garantías gubernamentales formales respaldadas por bonos garantizados (como el Pfandbriefe) y depósitos, excepto en Dinamarca y Alemania, donde los valores respaldados por activos también son comunes. Las multas por pago anticipado siguen siendo comunes, mientras que Estados Unidos ha desaconsejado su uso. A diferencia de gran parte de los Estados Unidos, los préstamos hipotecarios generalmente no son deuda sin recurso.

Dentro de la Unión Europea, el volumen del mercado de bonos garantizados (bonos garantizados en circulación) ascendió a unos 2 billones de euros a finales de 2007, y Alemania, Dinamarca, España y Francia tenían saldos en circulación superiores a 200.000 millones de euros cada uno. Los valores similares a Pfandbrief se han introducido en más de 25 países europeos, y en los últimos años también en los EE. UU. y otros países fuera de Europa, cada uno con sus propias leyes y regulaciones únicas.

Tendencias recientes

El 28 de julio de 2008, el secretario del Tesoro de los EE. UU., Henry Paulson, anunció que, junto con cuatro grandes bancos estadounidenses, el Tesoro intentaría impulsar un mercado para estos valores en los Estados Unidos, principalmente para proporcionar una forma alternativa de valores respaldados por hipotecas. Del mismo modo, en el Reino Unido "el Gobierno está invitando a opinar sobre las opciones para un marco del Reino Unido para ofrecer hipotecas de tasa fija a largo plazo más asequibles, incluidas las lecciones que se pueden aprender de los mercados e instituciones internacionales".

El editorial de George Soros del 10 de octubre de 2008 en The Wall Street Journal promovió el modelo de mercado hipotecario danés.

Malasia

Las hipotecas en Malasia se pueden clasificar en 2 grupos diferentes: préstamo hipotecario convencional y préstamo hipotecario islámico. Bajo el préstamo hipotecario convencional, los bancos normalmente cobran una tasa de interés fija, una tasa de interés variable o ambas. Estas tasas de interés están vinculadas a una tasa base (tasa de referencia del banco individual).

Para el financiamiento de viviendas islámicas, sigue la Ley Sharia y viene en 2 tipos comunes: Bai' Bithaman Ajil (BBA) o Musharakah Mutanaqisah (MM). Bai' Bithaman Ajil es cuando el banco compra la propiedad al precio de mercado actual y se la vuelve a vender a un precio mucho más alto. Musharakah Mutanaqisah es cuando el banco compra la propiedad junto con usted. Luego, comprará lentamente la parte de la propiedad del banco a través del alquiler (por lo que una parte del alquiler se destina a pagar la compra de una parte de la participación del banco en la propiedad hasta que la propiedad llegue a ser de su propiedad total).

Países islámicos

La ley islámica Sharia prohíbe el pago o la recepción de intereses, lo que significa que los musulmanes no pueden utilizar hipotecas convencionales. El préstamo hipotecario islámico cancela cualquier forma de interés debido a las doctrinas, por lo que en el proceso del préstamo hipotecario, el prestamista y el prestatario se parecen más a una sociedad de capital compartido que a una relación de deuda. Sin embargo, los bienes raíces son demasiado caros para que la mayoría de la gente los compre en efectivo: las hipotecas islámicas resuelven este problema haciendo que la propiedad cambie de manos dos veces. En una variación, el banco comprará la casa directamente y luego actuará como arrendador. El comprador de vivienda, además de pagar el alquiler, pagará una contribución para la compra de la propiedad. Cuando se realiza el último pago, la propiedad cambia de manos.

Por lo general, esto puede conducir a un precio final más alto para los compradores. Esto se debe a que en algunos países (como el Reino Unido y la India) existe un impuesto de timbre, que es un impuesto que cobra el gobierno sobre un cambio de propiedad. Debido a que la propiedad cambia dos veces en una hipoteca islámica, el impuesto de timbre puede cobrarse dos veces. Muchas otras jurisdicciones tienen impuestos de transacción similares sobre el cambio de propiedad que pueden cobrarse. En el Reino Unido, la doble aplicación del impuesto de timbre en tales transacciones se eliminó en la Ley de finanzas de 2003 para facilitar las hipotecas islámicas.

Un esquema alternativo consiste en que el banco revenda la propiedad de acuerdo con un plan de cuotas, a un precio superior al precio original.

Ambos métodos compensan al prestamista como si estuviera cobrando intereses, pero los préstamos están estructurados de una manera que en nombre no lo están, y el prestamista comparte los riesgos financieros involucrados en la transacción con el comprador de vivienda.

Seguro hipotecario

El seguro hipotecario es una póliza de seguro diseñada para proteger al acreedor hipotecario (prestamista) de cualquier incumplimiento por parte del deudor hipotecario (prestatario). Se usa comúnmente en préstamos con una relación préstamo-valor superior al 80% y se emplea en caso de ejecución hipotecaria y embargo.

Por lo general, el prestatario paga esta póliza como un componente de la tasa nominal final (nota), o en una suma global por adelantado, o como un componente separado y detallado del pago mensual de la hipoteca. En el último caso, el seguro hipotecario puede cancelarse cuando el prestamista informa al prestatario, o a sus cesionarios posteriores, que la propiedad se ha revalorizado, que el préstamo se ha pagado o cualquier combinación de ambos para relegar el valor del préstamo por debajo del 80%. %

En caso de embargo, los bancos, inversores, etc. deben recurrir a la venta de la propiedad para recuperar su inversión original (el dinero prestado) y poder disponer de activos tangibles (como bienes inmuebles) más rápidamente mediante reducciones en el precio. Por lo tanto, el seguro hipotecario actúa como una cobertura en caso de que la autoridad de recuperación recupere menos del valor total y justo de mercado de cualquier activo tangible.

Ver también

General, o relacionado con más de una nación

• hipoteca comercial
• Análisis de hipotecas
• Sin Ingresos Sin Bienes (NINA)
• Deuda sin recurso
• Refinanciación
• Segunda hipoteca

Relacionado con el Reino Unido

• comprar para alquilar
• reembolso de la hipoteca
• rehipotecas
• Terminología hipotecaria del Reino Unido

Relacionado con los Estados Unidos

• Prestamista comercial (EE. UU.): un término para un prestamista que garantiza propiedades no residenciales.
• hipotecas electrónicas
• Préstamo FHA: relacionado con la Administración Federal de Vivienda de EE. UU.
• Cálculos de hipotecas de tasa fija (EE. UU.)
• Hipoteca Localización Eficiente – un tipo de hipoteca para zonas urbanas
• Asunción de hipoteca
• aprobación previa: terminología hipotecaria de EE. UU.
• precalificación: terminología hipotecaria de EE. UU.
• Préstamos hipotecarios abusivos
• Préstamo VA: relacionado con el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU.

Otras naciones

• mercado hipotecario danés
• Hypothec - equivalente en países de derecho civil
• Corporación de Inversión Hipotecaria

Detalles legales

• Escritura – aspectos legales
• Gravamen mecánico: un concepto legal
• Perfección: requisitos de presentación legal aplicables