Cooperativa de vivienda

Una cooperativa de vivienda es una entidad legal, generalmente una cooperativa o una corporación, que posee bienes inmuebles, que consisten en uno o más edificios residenciales; es un tipo de tenencia de la vivienda. Las cooperativas de vivienda son una forma distintiva de propiedad de la vivienda que tiene muchas características que difieren de otros arreglos residenciales, como la propiedad de viviendas unifamiliares, los condominios y el alquiler.

La corporación se basa en la membresía, y la membresía se otorga mediante la compra de acciones en la cooperativa. A cada accionista de la persona jurídica se le otorga el derecho a ocupar una unidad de vivienda. Una de las principales ventajas de la cooperativa de vivienda es la puesta en común de los recursos de los miembros para aprovechar su poder adquisitivo; abaratando así el coste por socio en todos los servicios y productos asociados a la vivienda en propiedad.

Otro elemento clave en algunas formas de cooperativas de vivienda es que los miembros, a través de sus representantes electos, filtran y seleccionan quién puede vivir en la cooperativa, a diferencia de cualquier otra forma de propiedad de la vivienda.

Las cooperativas de vivienda se dividen en dos categorías generales de tenencia: no propiedad (referida como no participativa o continua) y propiedad (referida como participativa o estratos). En las cooperativas sin capital, los derechos de ocupación a veces se otorgan sujetos a un acuerdo de ocupación, que es similar a un contrato de arrendamiento. En las cooperativas de capital social, los derechos de ocupación a veces se otorgan mediante acuerdos de compra e instrumentos legales registrados en el título. Los artículos de incorporación y los estatutos de la corporación, así como el contrato de ocupación, especifican las reglas de la cooperativa.

La palabra cooperativa también se utiliza para describir un modelo de cooperativa sin capital social en el que los miembros que pagan cuotas obtienen el derecho a ocupar un dormitorio y compartir los recursos comunales de una casa propiedad de una organización cooperativa. Tal es el caso de las cooperativas de estudiantes en algunas comunidades universitarias y universitarias en los Estados Unidos.

Estatus legal

Como entidad legal, una cooperativa puede contratar a otras empresas o contratar personas para que le presten servicios, como un contratista de mantenimiento o un administrador de edificios. También puede contratar empleados, como un gerente o un cuidador, para que se ocupen de cosas específicas que los voluntarios prefieren no hacer o que no pueden hacer bien, como el mantenimiento eléctrico.

En las cooperativas sin capital y en las cooperativas de capital limitado, un accionista de una cooperativa no posee bienes inmuebles, sino una parte de la entidad legal que posee bienes inmuebles. La propiedad cooperativa es bastante distinta de los condominios donde las personas son propietarias de unidades individuales y tienen poco que decir sobre quién se muda a las otras unidades. Debido a esto, la mayoría de las jurisdicciones han desarrollado leyes separadas, similares a las leyes que regulan las empresas, para regular cómo funcionan las cooperativas y los derechos y obligaciones de los accionistas.

Propiedad

Cada residente o hogar residente tiene membresía en la asociación cooperativa. En las cooperativas sin capital, los miembros tienen derechos de ocupación de una suite específica dentro de la cooperativa de vivienda como se describe en su "acuerdo de ocupación" o "arrendamiento de propiedad", que es esencialmente un contrato de arrendamiento. En las cooperativas de propiedad, los derechos de ocupación se transfieren al comprador a través de la transferencia del título.

Dado que la cooperativa de vivienda posee el título de propiedad de todas las estructuras de propiedad y vivienda, asume el costo de mantenerlas, repararlas y reemplazarlas. Esto libera al miembro del costo y la carga de dicho trabajo. En ese sentido, la cooperativa de vivienda es como el arrendador en un entorno de alquiler. Sin embargo, otro sello distintivo de la vida cooperativa es que no tiene fines de lucro, por lo que el trabajo se realiza al costo, sin fines de lucro.

En algunos casos, la cooperativa sigue los Principios de Rochdale, donde cada accionista tiene un solo voto. La mayoría de las cooperativas se incorporan como sociedades anónimas en las que el número de votos que tiene un propietario está vinculado al número de acciones que posee la persona. Cualquiera que sea la forma de votación que se emplee, es necesario realizar una elección entre los accionistas para determinar quién los representará en la junta directiva (si existe), el órgano de gobierno de la cooperativa. La junta directiva es generalmente responsable de las decisiones comerciales, incluidos los requisitos financieros y la sostenibilidad de la cooperativa. Aunque la política varía de una cooperativa a otra y depende en gran medida de los deseos de sus miembros, es una regla general que se necesita un voto mayoritario de la junta para tomar decisiones comerciales.

Administración

En cooperativas más grandes, los miembros de una cooperativa normalmente eligen una junta directiva de entre los accionistas en una asamblea general, generalmente la asamblea general anual. En cooperativas más pequeñas, todos los miembros se sientan en la junta.

La junta directiva de una cooperativa de vivienda es elegida por los miembros, lo que brinda voz y representación en el gobierno de la propiedad. Las reglas son determinadas por la junta, proporcionando un medio flexible para abordar los problemas que surgen en una comunidad para asegurar la posesión pacífica de sus hogares por parte de los miembros.

Finanzas

Una cooperativa de vivienda es normalmente de facto sin fines de lucro, ya que la mayor parte de sus ingresos proviene de las rentas pagadas por sus residentes (si es una corporación formal, entonces los accionistas), que son invariablemente sus miembros. No tiene sentido crear un superávit deliberado, excepto para requisitos operativos como reservar fondos para el reemplazo de activos, ya que eso simplemente significa que las rentas pagadas por los miembros se fijan por encima de los gastos. (Es posible que una cooperativa de vivienda posea otros activos generadores de ingresos, como un negocio subsidiario que podría producir un excedente de ingresos para compensar el costo de la vivienda, pero en esos casos, los alquileres de la vivienda generalmente se reducen para compensar el costo de la vivienda). ingresos adicionales).

En el ciclo de vida de los edificios, el reemplazo de activos (reparaciones de capital) requiere fondos significativos que se pueden obtener a través de una variedad de formas: evaluaciones de los propietarios actuales; venta de Autocartera (antiguas unidades de alquiler) a nuevos accionistas; retiros de reservas; préstamos sin garantía; excedentes de explotación; comisiones sobre las ventas de unidades entre accionistas y nuevas y aumentos de hipotecas existentes.

Hay cooperativas de vivienda de los ricos y famosos: John Lennon, por ejemplo, vivía en The Dakota, una cooperativa de vivienda, y la mayoría de los apartamentos en la ciudad de Nueva York que son propios en lugar de alquilarlos se mantienen a través de una cooperativa en lugar de alquilarla. que a través de un acuerdo de condominio.

Cooperativas de tasa de mercado y de capital limitado

Hay dos tipos principales de cotización de acciones de cooperativas de vivienda: tasa de mercado y equidad limitada. Con la tasa de mercado, se permite que el precio de las acciones suba en el mercado abierto y los accionistas pueden vender al precio que soporte el mercado cuando quieran mudarse. En muchos sentidos, la tasa de mercado es financieramente similar a ser propietario de un condominio, con la diferencia de que a menudo la cooperativa puede tener una hipoteca, lo que resulta en una tarifa mensual mucho más alta que se paga a la cooperativa de lo que sería en un condominio. Sin embargo, el precio de compra de una unidad comparable en la cooperativa suele ser mucho más bajo.

Con capital limitado, la cooperativa tiene reglas con respecto al precio de las acciones cuando se venden. La idea detrás de la equidad limitada es mantener viviendas asequibles. Un subconjunto del modelo de capital limitado es el modelo sin capital, que se parece mucho al alquiler, con un precio de compra muy bajo (comparable a un depósito de garantía de alquiler) y una tarifa mensual en lugar del alquiler. Al vender, todo lo que se recupera es ese precio de compra tan bajo.

Investigación sobre cooperativas de vivienda

La investigación encontró que las cooperativas de vivienda tenían residentes que se calificaban a sí mismos como los que tenían la calidad de vida y la satisfacción de vivienda más altas de cualquier organización de vivienda en la ciudad. Otra investigación entre los residentes mayores de las zonas rurales de Estados Unidos encontró que aquellos que vivían en cooperativas de vivienda se sentían mucho más seguros, independientes, satisfechos con la vida, tenían más amigos, tenían más privacidad, eran más saludables y reparaban las cosas más rápido. Investigadores australianos encontraron que la vivienda cooperativa construyó redes sociales y apoyo más fuertes, así como mejores relaciones con los vecinos en comparación con otras formas de vivienda.Cuestan un 14% menos para los residentes y tienen menores tasas de endeudamiento y desocupación. Otra investigación encontró que las cooperativas de vivienda tendían a tener índices más altos de calidad de construcción, seguridad de construcción, sentimientos de seguridad entre los residentes, índices de criminalidad más bajos, acceso estable a la vivienda y costos significativamente más bajos en comparación con la vivienda convencional.

Por país

Canadá

Las cooperativas en Canadá ofrecen una alternativa asequible al alquiler, pero las listas de espera para las unidades pueden durar años.

Las cooperativas de vivienda en Canadá tienen muchas formas organizativas diferentes. En Ontario, existen cooperativas de copropiedad, capital y propiedad de los ocupantes. En Alberta, las cooperativas de vivienda no son de capital (también denominadas "cooperativas continuas") y de propiedad (también denominadas "cooperativas de título de estrato"). Dado que cada Provincia tiene una legislación diferente bajo la cual se incorporan y organizan las comunidades cooperativas de vivienda, las descripciones de las diferentes formas de cooperativas de vivienda en propiedad pertenecen a menudo solo a la Provincia en la que existen.

Las cooperativas de vivienda continua no participativas existen en todas las provincias y territorios y comparten características comunes. Pueden ser de cualquier tipo de vivienda: unifamiliar, dúplex, town-home y apartamento. Su principal denominador común es que una vez construida y ocupada, la cooperativa sigue siendo propietaria del 100 % de las unidades y cada miembro/accionista tiene derecho a ocupar una vivienda sobre la base de algún tipo de contrato o acuerdo de vivienda. Los miembros pagan una tarifa mensual que cubre todos los costos de la cooperativa, incluidos los pagos de la hipoteca, los impuestos, los costos operativos y las asignaciones de fondos de reserva de reemplazo de edificios.

En Alberta, las cooperativas de propiedad se introdujeron en 1987 con la construcción de un desarrollo de torres gemelas de gran altura en Edmonton (Cooperativa de vivienda Riverwind Strata Title). Posteriormente, se desarrollaron y construyeron cooperativas de propiedad en otros centros urbanos como Calgary, Fort Saskatchewan, Canmore y Banff. Las unidades individuales dentro de estos desarrollos cooperativos se subdividen utilizando la disposición de títulos de estratos de la Ley de Títulos de Tierra, creando así lotes de estratos tridimensionales individuales. Esta subdivisión de estratos se registra en Títulos de Tierra, creando así lotes "aéreos" que tienen las mismas propiedades que los lotes de tierra bidimensionales más comúnmente conocidos. De esta manera, los miembros de la cooperativa pueden comprar sus unidades individuales y pueden registrar una hipoteca sobre el título. Al igual que las cooperativas continuas, las cooperativas de propiedad pueden ser cualquier forma de vivienda.

Las cooperativas de copropiedad son generalmente edificios de apartamentos más antiguos, incorporados antes de que entrara en vigor la Ley de Condominios de Ontario de 1973, donde los accionistas poseen cada uno una acción con derecho a voto en la corporación propietaria del edificio y tienen un derecho registrado para ocupar unidades individuales como se describe en su certificado de acciones. Son similares a los condominios, en que las unidades se pueden comprar y vender por venta privada o en el mercado abierto. Hasta hace relativamente poco tiempo, estas unidades solían ser compradas por personas mayores con valor líquido en la vivienda que podían comprar la unidad directamente, ya que era difícil obtener una hipoteca contra estas unidades. Sin embargo, varias cooperativas de ahorro y crédito de Ontario ahora ofrecen financiamiento limitado, siempre que las corporaciones cooperativas individuales cumplan con sus estándares fiscales, lo que hace que estas unidades sean opciones de vivienda asequibles para compradores más jóvenes.

Las cooperativas de capital son edificios en los que las personas compran un porcentaje del edificio y el terreno en el que está construido vinculado a los pies cuadrados de su unidad; todos los propietarios son propietarios colectivos del edificio, con derechos exclusivos para ocupar su propia unidad. Más cooperativas de ahorro y crédito ofrecerán financiamiento contra ellos que contra copropietarios. Son una forma de construcción relativamente nueva, diseñada para fomentar la ocupación por parte del propietario al hacer que la corporación del edificio retenga un porcentaje del capital social de la unidad para garantizar la ocupación por parte del propietario. Esta estructura legal se utiliza como una alternativa al registro de condominio, ya sea cuando el gobierno no permite la conversión de un edificio de apartamentos existente en un condominio, o para evitar el gasto y la dificultad de hacerlo.

Luego están las cooperativas que brindan todos los privilegios de propiedad excepto el derecho a ganar (o perder) dinero en una residencia principal y son administradas por las personas que viven allí.

Los gobiernos federal y provinciales de Canadá desarrollaron una legislación en la década de 1970 que ayudó a las nuevas cooperativas de vivienda al proporcionar financiamiento inicial y financiamiento a través de hipotecas aseguradas por Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC), una agencia del gobierno federal. Simultáneamente, el gobierno comenzó a alentar el desarrollo de grupos de recursos de desarrollo cooperativo para contratar con juntas directivas incipientes de cooperativas de vivienda para desarrollar cooperativas en propiedades multirresidenciales existentes, en edificios llave en mano o edificios diseñados y construidos por arquitectos y constructores con los que la junta contrató para la prestación del servicio. Supervisados ​​por la junta, los grupos de recursos comercializaron las unidades a los miembros adecuados, los educaron sobre sus derechos y obligaciones como cooperadores, y estableció una estructura de gestión que generalmente incluía empleados de cooperativas o empresas de administración de propiedades. Los grupos de recursos ayudaron a formar las políticas iniciales y a mantener unida a la organización a medida que se desarrollaba y ocupaba la cooperativa.

El gobierno federal vinculó su asistencia crediticia a los requisitos de que estas cooperativas de vivienda proporcionen un porcentaje de sus unidades, por lo general al menos entre el 15 y el 20 por ciento, para residentes temporales con prueba de ingresos. Estas personas brindan voluntariamente información confidencial a la cooperativa sobre sus ingresos brutos, y luego se calcula su cargo mensual de vivienda (alquiler) de acuerdo con una fórmula. Si el cargo calculado es menor que el alquiler de mercado de las unidades, entonces el gobierno federal, a través de otra fórmula, proporcionaría financiamiento a esas unidades para que sus ingresos unitarios alcancen la tasa de mercado. Esto produjo viviendas cooperativas de ingresos mixtos, en las que personas relativamente acomodadas vivían al lado de personas de ingresos relativamente bajos y trabajaban con ellos en comités. Esto a menudo tuvo el efecto dominó de mejorar la salud financiera de los menos favorecidos.

Dependiendo del punto de vista político de cada uno, tales pagos del gobierno para compensar el costo de la vivienda podrían considerarse un subsidio de los miembros de bajos ingresos o un arreglo comercial contractual entre el gobierno y la cooperativa, que ayuda a estabilizar los ingresos de la cooperativa. -op a cambio de lograr un objetivo social para el gobierno por un período específico. Esta dicotomía es típica del hecho de que una cooperativa de vivienda se encuentra en algún lugar entre una corporación comercial privada y una agencia social, y el lugar donde uno la coloca depende del punto de vista de uno y del punto de vista colectivo de cada cooperativa de vivienda. Algunos observadores ahora simplemente clasificarían estas cooperativas como una forma de empresa social.

Sin embargo, la voluntad política se disipó en Canadá en la década de 1990, ya que otros temas ocuparon a los políticos y el ajuste financiero de los gobiernos redujo los fondos disponibles para las hipotecas. En 2004 y 2005, sin embargo, los vientos políticos cambiaron de nuevo hacia la idea de desarrollar más viviendas para personas de bajos ingresos. Sin embargo, las cooperativas de vivienda sin fines de lucro están comprometidas con el concepto de ingresos mixtos y no han podido aprovechar mucho las pocas oportunidades que se han presentado en los últimos años. Además, el plazo de muchos de los acuerdos gubernamentales relacionados con la financiación de los subsidios de vivienda está llegando a su fin, provocando un debate en las cooperativas individuales y el movimiento cooperativo sobre hasta qué punto las cooperativas deben seguir siendo de ingresos mixtos. formas de vivienda.

En Canadá, existe una serie de asociaciones secundarias y terciarias de cooperativas de vivienda. La principal organización nacional es la Federación de Vivienda Cooperativa de Canadá (CHF Canadá). La mayoría de las provincias tienen organizaciones similares para su área, pero muchas son miembros independientes de la CHF Canadá, en lugar de ser sucursales de la misma. Cada una de estas organizaciones cobra a sus cooperativas miembros una tarifa basada en el número de unidades de vivienda en la cooperativa para pagar al personal que realiza su trabajo. Esto incluye la promoción ante los gobiernos, la creación de fondos de autoayuda y similares. Estas organizaciones no actúan para los miembros individuales y no dan consejos a los miembros cuando el miembro encuentra problemas con la Junta de su cooperativa. En la mayoría de las jurisdicciones, no existen organizaciones para miembros de cooperativas de vivienda,

En Ontario, el desalojo de miembros de una cooperativa de vivienda se rige por una sección especial de la legislación establecida en la Ley de Sociedades Cooperativas. Antes de una audiencia formal para terminar la ocupación de un miembro, algunas cooperativas emiten un "Aviso de preocupación" para solicitar que el miembro asista a una reunión de la Junta Directiva para tratar de resolver un problema de atrasos u otro comportamiento que contraviene la ocupación de la cooperativa por -ley.

Si la Junta Directiva de la cooperativa no puede resolver el problema de los miembros, que es causa de posible terminación de los derechos de ocupación, puede aprobar una moción para enviar al miembro una notificación para comparecer requiriendo que el miembro asista a una reunión de la Junta en que se considerará la terminación (desalojo) de la ocupación de ese miembro. Si la Junta vota para dar por terminada una ocupación (desalojar), el miembro tiene derecho a apelar ante la totalidad de los miembros. Para hacer efectivo el desalojo, la Junta debe presentar una demanda ante un juez de la Corte Superior, en cuya oportunidad el miembro tiene la oportunidad de presentar su caso ante el juez; el juez considera si el proceso de desalojo se llevó a cabo de manera justa y de acuerdo con el debido proceso, y tiene la discreción residual de rechazar el desalojo si el juez lo considera justo hacerlo, sin perjuicio de la decisión de la Junta. A veces, esta audiencia se lleva a cabo como un juicio, con pruebas orales de ambas partes, mientras que otras veces se lleva a cabo basándose únicamente en documentos escritos presentados ante el tribunal; la práctica varía de un juez a otro y de un juzgado a otro, y no hay consenso sobre el procedimiento adecuado o qué derecho tiene un miembro a ser escuchado. Este proceso es diferente de los desalojos de inquilinos de alquiler, que proceden en Ontario ante un tribunal especializado y en los que el inquilino siempre tiene derecho a una audiencia oral. El estándar de deferencia que los jueces deben mostrar a las decisiones de las Juntas es un tema controvertido y no resuelto en la ley, con varios casos que adoptan posiciones aparentemente inconsistentes sobre el tema.

Una comunidad de vivienda cooperativa puede adoptar muchas formas: un edificio de apartamentos tradicional, casas unifamiliares dispersas, casas adosadas o puede ser la base de una comunidad intencional o una "cooperativa viviente". Las cooperativas de vivienda para estudiantes también se pueden encontrar en muchas partes de Canadá.

Las "cooperativas de construcción" ("cooperativas de vivienda de autoconstrucción" en la jerga británica, que las distingue de las cooperativas de trabajadores en el sector de la construcción) están formadas por miembros que cooperan para construir sus casas pero son propietarios de sus casas en terminación. Algunas cooperativas continúan siendo propietarias de elementos comunes como carreteras, parques, sistemas de agua, etc. Las cooperativas de construcción fueron extremadamente populares en todo Canadá desde la década de 1930 hasta la de 1960. El padre Jimmy Tompkins ayudó a ser pionero en este concepto en Tompkinsville en Reserve Mines en la isla Cape Breton en Nueva Escocia.

Francia

En 2013, la apertura de La Maison des Babayagas, una innovadora cooperativa de vivienda en París, atrajo la atención mundial. Se formó como una comunidad de autoayuda y se construyó con apoyo económico del gobierno municipal, específicamente para mujeres de la tercera edad. Ubicado en el suburbio parisino de Montreuil después de muchos años de planificación, se parece a cualquier otro edificio de apartamentos. Las personas de la tercera edad se mantienen fuera de los hogares de ancianos manteniéndose activos, alertas y ayudándose unos a otros.

El propósito de la Asociación Baba Yaga es crear y desarrollar una residencia laica innovadora para mujeres mayores que sea: (1) autogestionada, sin jerarquía y sin supervisión; (2) colectivo unido, tanto en lo que respecta a las finanzas como a la vida diaria; (3) ciudadano cívico, a través de la apertura a la comunidad/ciudad ya través de la interacción mutua, involucrándose en su vida política, cultural y social en un espíritu de democracia participativa; (4) ecológico en todos los aspectos de la vida, de conformidad con los valores y acciones expresados ​​en la Carta de Vivir de la Casa de Babayagas.

En general, las actividades de la asociación están ligadas al propósito anterior, en particular, el desarrollo de una entidad popular llamada Universidad del Saber de los Mayores (UNISAVIE: Université du savoir des vieux), y el inicio de un movimiento para promover otros lugares de vida. que se organizan en redes similares.

La carta de la comunidad establece las expectativas de privacidad. Cada apartamento es independiente. Las reuniones mensuales aseguran las rutinas óptimas del edificio y aseguran que cada persona pueda participar plenamente y con total libertad de expresión. Los planes prevén la intervención rutinaria de un mediador que pueda ayudar a llegar al fondo de las causas de eventuales conflictos para permitir su resolución.

El éxito de la cooperativa de París inspiró a varios grupos de base canadienses a adoptar valores similares en iniciativas de vivienda para personas mayores; estos valores incluyen la autonomía y la autogestión, la solidaridad y la ayuda mutua, el compromiso cívico y la responsabilidad ecológica.

Alemania

En la industrialización del siglo XIX se fundaron muchas cooperativas de vivienda en Alemania. Actualmente, hay más de 2000 cooperativas de vivienda con más de dos millones de apartamentos y más de tres millones de miembros en Alemania. Las cooperativas de vivienda pública están organizadas en GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (La asociación federal de asociaciones registradas de empresas inmobiliarias y de vivienda alemanas).

India

En la India, la mayoría de los 'pisos' son de propiedad absoluta. es decir, el título de cada apartamento individual es independiente. Por lo general, hay un órgano de gobierno/sociedad/asociación para administrar el mantenimiento y otras necesidades del edificio. Estos son comparables a los Edificios de Condominios en los Estados Unidos. Las leyes que rigen el edificio, su órgano de gobierno y cómo se transfieren los pisos dentro del edificio difieren de un estado a otro.

Ciertos edificios están organizados como "Sociedades Cooperativas de Vivienda" en las que uno es propietario de una parte de la Cooperativa en lugar del apartamento en sí. Esta estructura fue muy popular en el pasado, pero se ha vuelto menos común en los últimos tiempos. La mayoría de los estados tienen leyes separadas que rigen las Sociedades Cooperativas de Vivienda.

para informacion adicional.

Países Bajos

En los Países Bajos existen tres tipos muy diferentes de organización que podrían considerarse una cooperativa de vivienda:

Corporación de vivienda

Una corporación de vivienda (woningcorporatie) es una organización sin fines de lucro dedicada a construir y mantener viviendas en alquiler para personas de bajos ingresos. Las primeras corporaciones de vivienda surgieron en la segunda mitad del siglo XIX como pequeñas asociaciones cooperativas. La primera asociación de este tipo en el mundo, VAK ("asociación para la clase trabajadora") fue fundada en 1852 en Amsterdam. Entre 2,4 y 2,5 millones de apartamentos en los Países Bajos son alquilados por las corporaciones de vivienda, es decir, más del 30% del total de viviendas familiares (apartamentos y casas).

Asociación de propietarios

Una asociación de propietarios (de casas) (Vereniging van Eigenaren, VvE) se establece según la ley holandesa dondequiera que haya apartamentos de propiedad separada en un edificio. Los miembros son legalmente propietarios de su propio apartamento pero tienen que cooperar con la asociación para el mantenimiento del edificio en su conjunto.

Cooperación viva

Una cooperación viva (wooncoöperatie) es una construcción en la que los residentes son propietarios conjuntos de un edificio de apartamentos mediante una cooperativa controlada democráticamente y pagan el alquiler a su propia organización. Fueron prohibidos después de la Segunda Guerra Mundial y legalizados en 2015.

Nueva Zelanda

Los apartamentos "compartidos por la empresa" operan en el sistema de vivienda de Nueva Zelanda.

Filipinas

En Filipinas, a menudo se forma una asociación de propietarios e inquilinos como un medio para comprar pisos nuevos. Cuando se crea la cooperativa, toma la mayor parte del préstamo necesario para comprar una propiedad. Estos préstamos luego se pagarán durante un período fijo de años (típicamente de 20 a 30), y una vez hecho esto, la cooperativa se dispersa y los departamentos se transforman en condominios.

Escandinavia

Una asociación de inquilinos y propietarios (sueco: bostadsrättsförening, noruego: borettslag, danés: andelsboligforening) es un término legal que se usa en los países escandinavos (Suecia, Dinamarca y Noruega) para un tipo de copropiedad de la propiedad en la que se posee la totalidad de la propiedad. por una asociación cooperativa, que a su vez es propiedad de sus miembros. Cada miembro tiene una participación en la asociación que es proporcional al área de su apartamento. Los miembros deben tener una propiedad de inquilino, que represente el apartamento, y en la mayoría de los casos vivir permanentemente en la dirección. Existen algunas diferencias legales entre los países, principalmente con respecto a las condiciones de propiedad.

En Suecia, el 16% de la población vive en apartamentos en cooperativas de vivienda, mientras que el 25% vive en apartamentos alquilados (más común entre adultos jóvenes e inmigrantes) y el 50% vive en casas unifamiliares privadas (más común entre familias con niños), el resto vive en otras formas, como dormitorios de estudiantes u hogares de ancianos.

En Finlandia, a diferencia de los países escandinavos, las cooperativas de vivienda en sentido estricto son extremadamente raras; en cambio, las propiedades de vivienda propiedad de inquilinos finlandeses generalmente están organizadas como sociedades limitadas (asunto-osakeyhtiö finlandés) en un sistema peculiar de la ley finlandesa. El arreglo finlandés es similar a una cooperativa de vivienda en que la propiedad es propiedad de una corporación sin fines de lucro y el derecho a usar cada unidad está ligado a la propiedad de un cierto conjunto de acciones.

Reino Unido

Las cooperativas de vivienda son poco comunes en el Reino Unido y representan alrededor del 0,1% del parque de viviendas.

La mayoría se encuentran en áreas urbanas y consisten en alojamientos compartidos asequibles donde los miembros cuidan la propiedad ellos mismos. Las listas de espera pueden ser muy largas debido a la rareza de las cooperativas de vivienda. En algunas zonas, el procedimiento de solicitud está integrado en el sistema de solicitud de viviendas municipales. Las leyes difieren entre Inglaterra y Escocia. La Confederación de Cooperativas de Vivienda proporciona información sobre las cooperativas de vivienda en el Reino Unido y ha publicado una guía para su creación. El sitio web de Shelter proporciona información sobre alojamiento y tiene información específica de Inglaterra y Escocia.

The Catalyst Collective brinda información sobre cómo iniciar cooperativas en el Reino Unido y explica la estructura legal de una cooperativa de vivienda. Rutas Radicales ofrece una guía sobre cómo montar una cooperativa de vivienda.

Cooperativas de viviendas para estudiantes

Los factores de aumento del costo de vida para los estudiantes y la calidad del alojamiento han llevado a impulsar las Cooperativas de Vivienda para Estudiantes dentro del Reino Unido inspiradas en las Cooperativas de Vivienda para Estudiantes de América del Norte existentes y su trabajo a través de los Estudiantes de Cooperación de América del Norte. La Cooperativa de Vivienda para Estudiantes de Edimburgo y la Cooperativa de Vivienda para Estudiantes de Birmingham abrieron en 2014 y la Cooperativa de Vivienda para Estudiantes de Sheffield en 2015. Todas las Cooperativas de Vivienda para Estudiantes existentes son miembros de Students for Cooperation.

Estados Unidos

En los Estados Unidos, las cooperativas de vivienda generalmente se clasifican como corporaciones o LLC y se encuentran en abundancia en el área desde Madison, Wisconsin, hasta el área metropolitana de Nueva York. También hay una serie de proyectos de viviendas cooperativas y mutuales que aún están en funcionamiento en los EE. UU. que fueron el resultado de la compra de desarrollos de viviendas de defensa federal por parte de sus inquilinos o grupos de veteranos de guerra que regresan y sus familias. Estos desarrollos incluyen siete de los ocho proyectos de vivienda de clase media construidos por el gobierno de EE. UU. entre 1940 y 1942 bajo los auspicios de la División de Vivienda de Defensa de Propiedad Mutua de la Agencia Federal de Obras. Hay muchas asociaciones regionales de cooperativas de vivienda, como la Asociación de Cooperativas de Vivienda del Medio Oeste, que tiene su sede en Michigan y sirve a la región del Medio Oeste, que cubre Ohio, Michigan, Indiana,

La Asociación Nacional de Cooperativas de Vivienda (NAHC) representa a todas las cooperativas dentro de los Estados Unidos que son miembros de la organización. Esta organización es una federación nacional sin fines de lucro de cooperativas de vivienda, asociaciones de vivienda mutua, otras viviendas controladas o propiedad de los residentes, profesionales, organizaciones e individuos interesados ​​en promover los intereses de las comunidades de viviendas cooperativas. NAHC es la única organización nacional de vivienda cooperativa y tiene como objetivo apoyar y educar a las comunidades de vivienda cooperativa nuevas y existentes como la mejor y más económica forma de propiedad de vivienda.

NASCO, o Estudiantes Norteamericanos de Cooperación, es una organización fundada en 1968 que ha ayudado a organizar la vida cooperativa para estudiantes. Con presencia en más de 100 pueblos y ciudades de América del Norte, NASCO ha proporcionado viviendas sostenibles a decenas de miles de estudiantes.

área metropolitana de nueva york

Las cooperativas tienen una larga historia en el área metropolitana de Nueva York: en noviembre de 1882, Harper's Magazine describe varios edificios de apartamentos cooperativos que ya existen, con planes para construir más, y se pueden encontrar en toda la ciudad de Nueva York, el condado de Westchester, que limita con la ciudad al norte., y pueblos en el norte de Nueva Jersey que están cerca de Manhattan, incluidos Fort Lee, Edgewater, Ramsey, Passaic y Weehawken. Alku y Alku Toinen, edificios de apartamentos construidos en 1916 por la comunidad de inmigrantes finlandeses estadounidenses en el vecindario de Sunset Park en Brooklyn, Nueva York, fueron las primeras cooperativas de vivienda sin fines de lucro en la ciudad de Nueva York.

Los edificios de apartamentos y las viviendas multifamiliares constituyen una parte más importante del stock de viviendas en el área de la ciudad de Nueva York que en la mayoría de las demás ciudades de EE. UU., ya que más del 75 % de los edificios de apartamentos en la ciudad de Nueva York son cooperativas. Las razones sugeridas para explicar por qué las cooperativas son relativamente más comunes que los condominios en el área de la ciudad de Nueva York son:

• Inspiradas por Abraham Kazan, las cooperativas aparecieron al menos desde la década de 1920, mientras que la base legal para la forma de propiedad en condominio no estuvo disponible en el estado de Nueva York hasta 1964. La aprobación de la Ley de Condominios abrió una ola de construcción de edificios de condominios.
• La forma cooperativa puede ser ventajosa ya que la corporación cooperativa puede llevar una hipoteca de construcción, lo que deja menos financiamiento para que cada propietario de la cooperativa obtenga. Bajo la propiedad de condominio, solo los propietarios de condominio separados brindan financiamiento. Particularmente cuando las tasas de interés son altas, un patrocinador de conversión puede encontrar compradores de unidades más fácilmente bajo el acuerdo cooperativo ya que los compradores tendrán menos financiamiento para arreglar por su cuenta; el precio de compra aparente de una unidad en un edificio cooperativo con una hipoteca subyacente es más bajo que la compra de un condominio. Los compradores de unidades cooperativas pueden no sopesar con precisión su parte de la hipoteca del edificio.
• Además, más adelante en la vida útil de un edificio después de la conversión, las nuevas inversiones importantes requeridas para reparar o reemplazar los sistemas del edificio pueden obtenerse mediante una nueva hipoteca central en una cooperativa, mientras que en un condominio los fondos solo pueden obtenerse mediante evaluaciones onerosas que se requieren de cada unidad individual. dueño. Sin embargo, la ley de condominios de Nueva York fue enmendada en 1997 para permitir que las asociaciones de condominios tomen dinero prestado.
• La creación en 1974 y luego la influencia posterior en la política por parte de la Junta de Asistencia para la Vivienda Urbana, un grupo de defensa de la vivienda, que permitió la conversión de más de 1,600 alquileres municipales embargados en cooperativas de capital limitado controladas por residentes.
• La junta de un edificio cooperativo puede ejercer su propia discreción comercial para imponer restricciones a los accionistas y rechazar posibles compradores sin explicación, siempre que la junta no viole las leyes federales y estatales de vivienda o derechos civiles.

La mayoría de las cooperativas de vivienda en el área metropolitana de Nueva York se convirtieron a ese estado durante la década de 1980; en general, eran grandes edificios construidos entre las décadas de 1920 y 1950 que un solo propietario o corporación poseía y alquilaba y que se volvieron no rentables como propiedades de alquiler. Para fomentar la propiedad individual de unidades, los compradores iniciales de unidades (comprando al propietario de todo el edificio) no tenían que ser aprobados por una junta. Estas unidades se conocen como unidades patrocinadoras. Además, los inquilinos de alquiler que vivían en el edificio en el momento de la conversión generalmente tenían la opción de comprar con descuento. Si los inquilinos tenían un alquiler controlado, la ley generalmente los protege al permitirles permanecer como inquilinos y la unidad no puede ser ocupada por un comprador hasta que dicho inquilino muera o se mude. Muchos de estos edificios, especialmente en Manhattan, son en realidad bastante lujosas y exclusivas; muchas celebridades viven en ellos y algunas personas famosas incluso son rechazadas por las juntas cooperativas. En las décadas de 1990 y 2000, algunos edificios de alquiler en las áreas de Chicago, Washington, DC y Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach pasaron por un proceso de conversión similar, aunque no al grado de Nueva York.

Muchas de las cooperativas construidas originalmente como cooperativas fueron patrocinadas por sindicatos, como Amalgamated Clothing Workers of America. Uno de los proyectos más grandes fue Cooperative Village en el Lower East Side de Manhattan. United Housing Foundation se creó en 1951 y construyó Co-op City en The Bronx, diseñada por el arquitecto Herman Jessor. Una de las primeras cooperativas de valor fijo subsidiadas fue Morningside Gardens en Morningside Heights de Manhattan.

Otra dinámica también contribuyó a la gran cantidad de cooperativas establecidas en las décadas de 1980 y 1990 en la ciudad de Nueva York, en este caso por grupos de inquilinos de ingresos bajos y moderados. En la década de 1970, muchos propietarios privados de la ciudad de Nueva York luchaban por mantener sus propiedades envejecidas frente a las altas tasas de interés, las líneas rojas, la fuga blanca y el aumento de los costos del combustible. El período también vio algunos incendios provocados por los propietarios para obtener ganancias del seguro y el impago generalizado de los impuestos inmobiliarios: más del 20% de las propiedades residenciales multifamiliares estaban en mora a mediados de la década de 1970.En 1977, la ciudad aprobó la Ley Local #45, que permitió a la ciudad iniciar procedimientos de ejecución hipotecaria después de solo un año de falta de pago de impuestos, no tres, lo que resultó en la toma de posesión de miles de edificios, muchos de ellos ocupados, por parte de la ciudad. de Nueva York a través de una acción legal conocida como ejecución hipotecaria in rem. En septiembre de 1978, la agencia de vivienda de la ciudad, el Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda (HPD) de la ciudad de Nueva York, creó una serie de nuevos programas de vivienda diseñados para dar a los residentes del edificio y a los grupos comunitarios el control y la propiedad final de los edificios reales.

La Junta de Asistencia para la Vivienda Urbana (UHAB), establecida en 1974, comenzó a ayudar a los residentes de estos edificios a administrar, rehabilitar y adquirir sus edificios, y formar cooperativas de vivienda de capital limitado.Trabajando con la agencia de vivienda de la ciudad, sus programas de préstamos existentes y el poder de enajenar propiedades abandonadas a organizaciones sin fines de lucro, así como las leyes estatales que rigen el establecimiento de cooperativas, UHAB pudo brindar a las personas de bajos ingresos la herramientas (capital inicial, asesoramiento legal, planos arquitectónicos, capacitación en contabilidad) para construir y administrar cooperativas de vivienda de capital limitado. A través de un contrato a largo plazo con la ciudad para brindar capacitación y asistencia técnica a los residentes de edificios en el Programa de Arrendamiento Provisional para Inquilinos (TIL), UHAB ha trabajado con más de 1,600 cooperativas, preservando más de 30,000 unidades de vivienda asequible.

Algunas cooperativas de la ciudad de Nueva York no son propietarias del terreno en el que se encuentra su edificio. Estos edificios de 'arrendamiento de tierras' a menudo tienen inconvenientes significativos para los propietarios de cooperativas. Sin embargo, ha habido casos en los que los accionistas de un edificio han comprado el terreno circundante, como 167 East 61st Street (anteriormente conocido como Trump Plaza), donde los residentes reunieron $183 millones para comprar el terreno circundante.

Cooperativas de viviendas para estudiantes

Las cooperativas de estudiantes brindan servicios de alojamiento y comedor a quienes asisten a instituciones educativas específicas. Algunos grupos notables incluyen la Cooperativa de Estudiantes de Berkeley, la Cooperativa de Vivienda de Santa Bárbara y la Asociación Cooperativa de Estudiantes de Oberlin.