Accesorio (ley de propiedad)

Un accesorio, como concepto legal, significa cualquier propiedad física que esté permanentemente adjunta (fija) a una propiedad real (generalmente terreno). Los bienes que no están adheridos a bienes inmuebles se consideran bienes muebles. Los accesorios se tratan como parte de bienes inmuebles, particularmente en el caso de una garantía mobiliaria. Un ejemplo clásico de elemento fijo es un edificio que, salvo disposición en contrario en un contrato de compraventa, se considera parte del terreno en sí y no una propiedad separada. En términos generales, la prueba para decidir si un artículo es un bien fijo o un bien mueble depende del propósito del embargo. Si el propósito era mejorar el terreno, es probable que el artículo sea un elemento fijo; si el artículo se colocó para mejorar el uso del bien mueble en sí, es probable que el artículo sea un bien mueble.

La propiedad mueble se convierte en un elemento fijo mediante el proceso de vinculación. Por ejemplo, si un trozo de madera se encuentra en un depósito de madera, es un bien mueble. Si la misma madera se utiliza para construir una cerca en el terreno, se convierte en un elemento fijo de esa propiedad inmueble. En muchos casos, la determinación de si una propiedad es un bien fijo o un bien mueble depende del grado en que la propiedad está unida al terreno. Este problema surge, por ejemplo, en el caso de una casa rodante. En este caso, la caracterización de la vivienda como mueble o inmueble dependerá de qué tan permanentemente esté adherida, como por ejemplo si el remolque tiene cimientos.

La caracterización de la propiedad como un bien mueble o mueble es importante. En la mayoría de las jurisdicciones, la ley relativa al registro de garantías contra deudas, o prueba de que se ha prestado dinero sobre la garantía de una propiedad, es diferente para los bienes muebles que para los bienes inmuebles. Por ejemplo, en la provincia de Ontario, Canadá, las hipotecas sobre bienes inmuebles deben registrarse en la oficina de títulos de propiedad del condado o región. Sin embargo, las hipotecas sobre bienes muebles deben inscribirse en el registro provincial establecido en virtud de la Ley de garantía de propiedad personal.

En el caso de una casa rodante, el hecho de que sea un bien fijo o un bien mueble influye en si se aplica una hipoteca sobre bienes inmuebles al remolque. Por ejemplo, la mayoría de las hipotecas contienen una cláusula que prohíbe al prestatario retirar o demoler elementos fijos de la propiedad, lo que reduciría el valor de la garantía. Sin embargo, ha habido casos en los que los prestamistas prestan dinero en función del valor de la casa rodante en la propiedad, donde luego ese remolque se retira de la propiedad. De manera similar, una hipoteca sobre bienes muebles otorgada para permitir que una persona compre una casa rodante podría perderse si el remolque se adjunta posteriormente a un inmueble.

La ley relativa a los accesorios también puede causar muchos problemas con las propiedades en régimen de arrendamiento. Los accesorios instalados por el inquilino pertenecen al propietario si el inquilino es desalojado de la propiedad. Este es el caso incluso si el inquilino podría haber retirado legalmente el accesorio mientras el contrato de arrendamiento estaba al día. Por ejemplo, una lámpara de araña colgada por el inquilino puede pasar a ser propiedad del propietario. Aunque este ejemplo es trivial, ha habido casos en los que se ha considerado que equipos pesados incorporados a una planta se han convertido en elementos fijos aunque se hayan vendido como bienes muebles.

Debido a que el valor de los elementos fijos a menudo excede el valor del terreno al que están colocados, son comunes las demandas para determinar si un artículo en particular es un bien mueble o un elemento fijo. En un caso en Canadá, un gobierno provincial argumentó que una enorme presa de tierra era un bien mueble, ya que solo se mantenía en su lugar por gravedad y no por ningún tipo de fijación (la afirmación fue rechazada). En una venta de terreno, los accesorios se tratan como parte del terreno y el vendedor no puede eliminarlos ni modificarlos antes de la transferencia del terreno.

Los accesorios son conocidos en el derecho civil como piezas esenciales.

Accesorios comerciales

Una excepción importante al tratamiento habitual de los elementos fijos es la categoría de elementos comerciales (a menudo llamados "elementos muebles"), elementos muebles instalados por un inquilino en una propiedad comercial arrendada específicamente para su uso en un comercio o negocio. Estos siempre podrán ser removidos por el inquilino, siempre y cuando se repare o repare cualquier daño a la estructura causado por la remoción. Por ejemplo, los letreros comerciales, los mostradores de exhibición, los estantes de las tiendas, las barras de licores y los equipos de mecanizado a menudo están sujetos de manera firme, si no casi permanente, al edificio o al terreno. Sin embargo, siguen siendo propiedad personal y el inquilino puede retirarlos, ya que forman parte del negocio del inquilino.

La lógica económica detrás de esta excepción para los accesorios comerciales considera que si los inquilinos no pudieran eliminarlos, entonces los propietarios tendrían la responsabilidad de equipar a sus inquilinos con dichos equipos y materiales.

Por lo tanto, por deducción, un elemento fijo comercial no es un elemento fijo en absoluto. Su nombre es engañoso, ya que un elemento fijo, por definición, es un bien inmueble que debe permanecer con el inmueble cuando un vendedor lo vende o un inquilino abandona su contrato de arrendamiento. Un "accesorio" comercial; No es propiedad real, sino propiedad personal del inquilino.

El propietario tiene cierta protección. Cualquier daño a la propiedad inmueble causado por la eliminación de accesorios comerciales por parte del inquilino debe ser reparado o pagado por el inquilino. Si un elemento comercial no se elimina cuando el inquilino se muda, esos elementos comerciales pasan a ser propiedad del propietario a través del proceso de adhesión. Por ejemplo, si un restaurante quiebra y el propietario renuncia a su derecho y al gasto de retirar todo el equipo de cocina, mesas de comedor y otros elementos comerciales, esos elementos comerciales pasan a ser propiedad del propietario. De esta manera, ya no serán bienes inmuebles y, de hecho, podrán convertirse en bienes inmuebles.

Ley en Australia

A falta de acuerdo entre las partes, la doctrina de los accesorios, sujeta a la ley, opera para resolver disputas relativas a la titularidad de objetos.

El hecho de que un bien mueble por su naturaleza se convierta en un elemento fijo en virtud de todas las circunstancias que rodean su anexión a la tierra depende de (i) el propósito y (ii) el grado de anexión. En apariencia, se trata de una cuestión mixta de hecho y de derecho, que debe determinarse objetivamente, siendo la intención subjetiva una consideración.

Intención de anexión

La intención puede determinarse a partir de la relación del anexante con el poseedor del terreno, cuando se contempla el uso del bien mueble, no del acuerdo de la parte. Los objetos traídos a la tierra por los inquilinos pueden convertirse en elementos fijos, y este hecho puede ser un factor determinante importante.

Objetivo de la anexión

Desde Palumberi v Palumberi, se ha dirigido mayor énfasis al propósito de la anexión. Cada caso depende de sus propios hechos, sin embargo, una prueba guía es si un bien mueble ha sido fijado con la intención de que permanezca en su posición "permanentemente o por un período indefinido o sustancial", o sólo por algún tiempo temporal. objetivo.

Grado de anexión

Cuando el objeto no descansa por su propio peso, esto generará la presunción refutable de que el bien mueble es un elemento fijo. Los objetos no fijados pueden convertirse en elementos fijos, especialmente cuando se utilizarán durante un período prolongado.

Otros indicadores incluyen si el objeto se puede separar sin causar daños sustanciales, si fue fijado para el mejor disfrute del terreno, o el objeto en sí, el período de uso y su función, la función cumplida por su anexión, y si el costo de renovación excedería el valor de la propiedad.

Derechos de desalojo del inquilino

El derecho de desalojo de un inquilino no se extiende a los accesorios agrícolas según el derecho consuetudinario. Sin embargo, según la legislación de Nueva Gales del Sur, los inquilinos pueden retirar los elementos agrícolas en determinadas circunstancias, sujeto a la autorización de los propietarios. derechos legales relativos a los accesorios.

En la mayoría de los arrendamientos de bienes raíces comerciales, el inquilino tiene la obligación de restaurar las mejoras del arrendamiento a una condición básica del edificio al vencimiento del plazo del arrendamiento.