Zonificación
Zonificación es un método de planificación urbana en el que un municipio u otro nivel de gobierno divide la tierra en áreas denominadas zonas, cada una de las cuales tiene un conjunto de normas para nuevos desarrollos que difieren de otras zonas. Las zonas pueden definirse para un solo uso (por ejemplo, residencial, industrial), pueden combinar varias actividades compatibles por uso o, en el caso de la zonificación basada en la forma, las diferentes regulaciones pueden regir la densidad, el tamaño y la forma de los edificios permitidos, cualquiera que sea su tamaño. usar. Las reglas de planificación para cada zona determinan si se puede otorgar un permiso de planificación para un desarrollo determinado. La zonificación puede especificar una variedad de usos directos y condicionales de la tierra. Puede indicar el tamaño y las dimensiones de los lotes en los que se puede subdividir el terreno, o la forma y escala de los edificios. Estas directrices se establecen con el fin de guiar el crecimiento y desarrollo urbano.
La zonificación es el método de planificación urbana regulatorio más común utilizado por los gobiernos locales en los países desarrollados. Las excepciones incluyen el Reino Unido y la ciudad de Houston, Texas.
Las leyes de zonificación que limitan la construcción de viviendas nuevas (como la zonificación unifamiliar) están asociadas con una asequibilidad reducida y son un factor importante en la segregación residencial en los Estados Unidos por ingresos y raza.
Alcance
El objetivo principal de la zonificación es segregar los usos que se consideran incompatibles. En la práctica, la zonificación también se usa para evitar que nuevos desarrollos interfieran con los usos existentes y/o para preservar el "carácter" de una comunidad.
La zonificación puede incluir la regulación de los tipos de actividades que serán aceptables en lotes particulares (como espacios abiertos, residenciales, agrícolas, comerciales o industriales), las densidades en las que se pueden realizar esas actividades (desde viviendas de baja densidad como viviendas unifamiliares viviendas de alta densidad, como edificios de apartamentos de gran altura), la altura de los edificios, la cantidad de espacio que pueden ocupar las estructuras, la ubicación de un edificio en el lote (retranqueos), las proporciones de los tipos de espacio en un lote, como cuánto espacio ajardinado, superficie impermeable, carriles de tráfico y si se proporciona o no estacionamiento.
La zonificación suele estar controlada por los gobiernos locales, como los condados o municipios, aunque la naturaleza del régimen de zonificación puede ser determinada o limitada por las autoridades de planificación estatales o nacionales o mediante la legislación que lo habilita. En algunos países, por ejemplo, Francia, Alemania o Canadá, los planes de zonificación deben cumplir con las declaraciones de política y planificación de nivel superior (nacional, regional, estatal, provincial). En el caso de Alemania, este código incluye el contenido de los planes de zonificación, así como el procedimiento legal. En Australia, la tierra bajo el control del gobierno de la Commonwealth (federal) no está sujeta a controles de planificación estatales. Los Estados Unidos y otros países federales son similares.La zonificación y la planificación urbana en Francia y Alemania están reguladas por códigos nacionales o federales. En el caso de Alemania, este código incluye el contenido de los planes de zonificación, así como el procedimiento legal.
Los detalles de cómo los sistemas de planificación individuales incorporan la zonificación en sus regímenes regulatorios varían, aunque la intención siempre es similar. Por ejemplo, en el estado de Victoria, Australia, las zonas de uso del suelo se combinan con un sistema de superposiciones de esquemas de planificación para tener en cuenta la multiplicidad de factores que impactan en los resultados urbanos deseables en cualquier lugar.
La mayoría de los sistemas de zonificación tienen un procedimiento para otorgar variaciones (excepciones a las reglas de zonificación), generalmente debido a alguna dificultad percibida causada por la naturaleza particular de la propiedad en cuestión.
Orígenes e historia de la zonificación
Los orígenes de los distritos de zonificación se remontan a la antigüedad. La antigua ciudad amurallada fue la antecesora en la clasificación y regulación del suelo, en función del uso. Fuera de las murallas de la ciudad estaban las funciones indeseables, que generalmente se basaban en el ruido y el olor; allí también vivía la gente más pobre. El espacio entre las paredes es donde ocurrieron actividades insalubres y peligrosas, como la matanza, la eliminación de desechos y la quema de ladrillos. Dentro de los muros había lugares cívicos y religiosos, y donde vivía la mayoría de la gente.
Más allá de distinguir entre terrenos urbanos y no urbanos, la mayoría de las ciudades antiguas clasificaron aún más los tipos y usos de terrenos dentro de sus muros. Esto se practicaba en muchas regiones del mundo, por ejemplo, en China durante la dinastía Zhou (1046 - 256 a. C.), en la India durante la era védica (1500 - 500 a. C.) y en los campamentos militares que se extendieron por todo el Imperio Romano. (31 a. C. - 476 d. C.). Debido a que los distritos residenciales constituían la mayoría de las ciudades, las primeras formas de distritación solían ser a lo largo de divisiones étnicas y ocupacionales; en general, la clase o el estatus disminuyeron desde el centro de la ciudad hacia el exterior. Una forma legal de hacer cumplir esto fue el sistema de castas.
Si bien se creó espacio para importantes instituciones públicas, lugares de culto, tiendas minoristas, mercados y plazas, existe una distinción importante entre las ciudades de la antigüedad y las de hoy. A lo largo de la antigüedad, hasta el inicio de la Revolución Industrial (1760-1840), la mayor parte del trabajo se realizaba en el hogar. Por lo tanto, las áreas residenciales también funcionaron como lugares de trabajo, producción y comercio. La definición de hogar estaba ligada a la definición de economía, lo que provocó una mayor mezcla de usos dentro de los barrios residenciales de las ciudades.
A lo largo de la Ilustración y la Revolución Industrial, los cambios culturales y socioeconómicos llevaron al rápido aumento en la aplicación e invención de las normas urbanas. Los cambios fueron informados por una nueva racionalidad científica, el advenimiento de la producción en masa y la fabricación compleja, y el posterior inicio de la urbanización. La industria que abandona el hogar remodeló las ciudades modernas.
El hacinamiento, la contaminación y la miseria urbana asociada con las fábricas fueron las principales preocupaciones que llevaron a los funcionarios y planificadores de la ciudad a considerar la necesidad de una separación funcional de los usos. Francia, Alemania y Gran Bretaña son los lugares donde se inventó la pseudo-zonificación para evitar que se construyeran industrias contaminantes en áreas residenciales. Los primeros usos de la zonificación moderna se vieron en Alemania a fines del siglo XIX.
Tipos
Existe una gran variedad de tipos de zonificación, algunas de las cuales se enfocan en regular la forma de la edificación y la relación de los edificios con la calle con usos mixtos, conocidos como basados en la forma, otros con usos de suelo separados, conocidos como basados en el uso, o una combinación del mismo. Los sistemas de zonificación basados en el uso pueden comprender zonas de uso único, zonas de uso mixto, donde se permite la coexistencia de un grupo compatible de usos, o una combinación de zonas de uso único y mixto en un sistema.
Zonificación de un solo uso
La zonificación de uso único es aquella en la que solo se permite un tipo de uso por zona. Conocido como zonificación euclidiana en América del Norte debido a un caso judicial en Euclid, Ohio, que estableció su constitucionalidad, Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. 272 US 365 (1926), ha sido el sistema dominante de zonificación en el norte América desde su primera implementación.
Las zonas de uso único comúnmente definidas incluyen: residencial, mixto residencial-comercial, comercial, industrial y espacial (por ejemplo, centrales eléctricas, complejos deportivos, aeropuertos, centros comerciales, etc.). Cada categoría puede tener una serie de subcategorías, por ejemplo, dentro de la categoría comercial puede haber zonas separadas para pequeños minoristas, grandes minoristas, uso de oficinas, alojamiento y otros, mientras que industrial puede subdividirse en manufactura pesada, ensamblaje liviano y usos del almacén. En Alemania, cada categoría tiene un límite designado para las emisiones de ruido (no forma parte del código de construcción, sino del código federal de emisiones).
En Estados Unidos o Canadá, por ejemplo, las zonas residenciales pueden tener las siguientes subcategorías:
- Ocupaciones residenciales que contienen unidades para dormir donde los ocupantes son principalmente de naturaleza transitoria, incluyendo: pensiones, hoteles, moteles.
- Ocupaciones residenciales que contienen unidades para dormir o más de dos unidades de vivienda donde los ocupantes son principalmente de naturaleza permanente, incluidos: casas de apartamentos, conventos, dormitorios.
- Ocupaciones residenciales donde los ocupantes son principalmente de naturaleza permanente y no están clasificados como Grupo R-1, R-2, R-4 o I, que incluyen: edificios que no contienen más de dos unidades de vivienda, instalaciones para el cuidado de adultos para cinco personas o menos durante menos de 24 horas.
- Ocupaciones residenciales en las que los edificios están dispuestos para su ocupación como centros residenciales de atención/vida asistida que incluyen más de cinco pero no más de 16 ocupantes.
Historia
La separación entre usos es una característica de muchas ciudades planificadas diseñadas antes del advenimiento de la zonificación. Un ejemplo notable es Adelaide en el sur de Australia, cuyo centro de la ciudad, junto con el suburbio de North Adelaide, está rodeado por todos lados por un parque, Adelaide Park Lands. El parque fue diseñado por el coronel William Light en 1836 para separar físicamente el centro de la ciudad de sus suburbios. Las áreas residenciales de baja densidad rodean el parque, brindando un agradable paseo entre el trabajo en la ciudad y las casas familiares en el exterior.
Sir Ebenezer Howard, fundador del movimiento de la ciudad jardín, citó a Adelaide como un ejemplo de cómo se pueden usar los espacios verdes abiertos para evitar que las ciudades se expandan más allá de sus límites y se fusionen. Su diseño para una ciudad ideal, publicado en su libro Garden Cities of Tomorrow de 1902, preveía anillos concéntricos separados de edificios públicos, parques, locales comerciales, áreas residenciales y áreas industriales, todo rodeado de espacios abiertos y tierras de cultivo. Toda la actividad comercial se llevaría a cabo dentro de un solo edificio con techo de vidrio, un concepto temprano para el moderno centro comercial inspirado en el Crystal Palace.
Sin embargo, estas ciudades planificadas o ideales eran diseños estáticos incorporados en un solo plan maestro. Lo que faltaba era un mecanismo regulatorio que permitiera que la ciudad se desarrollara con el tiempo, estableciendo pautas para los desarrolladores y ciudadanos privados sobre qué se podía construir y dónde. Esto ocurrió en 1916, cuando la ciudad de Nueva York promulgó la primera ordenanza de zonificación de toda la ciudad.
La aplicación de la zonificación de un solo uso ha llevado a la forma distintiva de muchas ciudades en los Estados Unidos, Canadá, Australia y Nueva Zelanda, en las que un núcleo urbano muy denso, que a menudo contiene rascacielos, está rodeado por suburbios residenciales de baja densidad, caracterizados por amplios jardines y calles arboladas. Algunas áreas metropolitanas como Minneapolis-St Paul, el Área de la Bahía de San Francisco y Sydney tienen varios núcleos de este tipo.
Criticas
Los activistas medioambientales argumentan que poner los usos cotidianos fuera de la distancia a pie unos de otros conduce a un aumento del tráfico, ya que las personas tienen que poseer coches para vivir una vida normal en la que se satisfagan sus necesidades humanas básicas, y subirse a sus coches y conducir hasta satisfacer sus necesidades a lo largo del día. La zonificación de un solo uso y la expansión urbana también han sido criticadas por hacer que el equilibrio entre el trabajo y la familia sea más difícil de lograr, ya que se deben cubrir mayores distancias para integrar los diferentes dominios de la vida. Estos problemas son especialmente agudos en los Estados Unidos, con su alto nivel de uso de automóviles combinado con sistemas ferroviarios y de metro urbanos insuficientes o mal mantenidos.
La zonificación euclidiana se ha descrito como una forma de pensar funcionalista que utiliza principios mecanicistas para concebir la ciudad como una máquina fija. Esta concepción se opone a la visión de la ciudad como un organismo o sistema viviente en continua evolución, como la defendió por primera vez el urbanista alemán Hans Reichow.
Otra vía de crítica a las leyes de zonificación proviene de libertarios y minarquistas que ven las restricciones como una violación de los derechos de propiedad de las personas. Con la zonificación, es posible que el dueño de una propiedad no pueda usar su tierra para el propósito deseado. Algunos economistas afirman que las leyes de zonificación de un solo uso van en contra de la eficiencia económica y obstaculizan el desarrollo en una economía libre, ya que las restricciones de zonificación deficientes dificultan el uso más eficiente de un área determinada. Incluso sin restricciones de zonificación, un vertedero, por ejemplo, probablemente gravitaría hacia un terreno más barato y no hacia un área residencial. Las leyes de zonificación de uso único pueden obstaculizar desarrollos creativos como edificios de uso mixto e incluso pueden detener actividades inofensivas como ventas de garaje.
Zonificación de uso mixto
La activista comunitaria y de planificación Jane Jacobs escribió extensamente sobre las conexiones entre la separación de usos y el fracaso de los proyectos de renovación urbana en la ciudad de Nueva York. Abogó por desarrollos densos de uso mixto y calles transitables. A diferencia de las aldeas y pueblos, en los que muchos residentes se conocen entre sí, y los suburbios exteriores de baja densidad que atraen a pocos visitantes, las ciudades y las áreas del centro de la ciudad tienen el problema de mantener el orden entre extraños. Este orden se mantiene cuando, a lo largo del día y de la noche, hay suficientes personas presentes con los ojos en la calle. Esto se puede lograr en distritos urbanos exitosos que tienen una gran diversidad de usos, generando interés y atrayendo visitantes.A los escritos de Jacob, junto con las crecientes preocupaciones sobre la expansión urbana, a menudo se les atribuye la inspiración del movimiento del Nuevo Urbanismo.
Para adaptarse a la visión del Nuevo Urbanismo de comunidades transitables que combinan cafés, restaurantes, oficinas y desarrollo residencial en una sola área, se han creado zonas de uso mixto dentro de algunos sistemas de zonificación. Estos todavía usan los mecanismos regulatorios básicos de zonificación, excluyendo usos incompatibles como industria pesada o granjas de aguas residuales, al tiempo que permiten usos compatibles como actividades residenciales, comerciales y minoristas para que las personas puedan vivir, trabajar y socializar dentro de un área geográfica compacta.
Ejemplos incluyen:
- Melbourne, Victoria, Australia
- Baltimore, Maryland Código de la ciudad de Baltimore, MD, art. 32 § 6-201 (2017).
- San Antonio, Idaho San Antonio, ID Código Municipal §§ 17.06.090-17.06.120
Zonificación basada en formularios
La zonificación basada en la forma no regula el tipo de uso del suelo, sino la forma que puede tomar el uso del suelo. Por ejemplo, la zonificación basada en formularios en un área densa puede insistir en retranqueos bajos, alta densidad y accesibilidad para peatones. Los códigos basados en formularios (FBC) están diseñados para responder directamente a la estructura física de una comunidad con el fin de crear entornos más transitables y adaptables.
La Resolución de Zonificación de Nueva York de 1916 también contenía elementos de zonificación basada en formularios. Esta fue una reacción a The Equitable Building, que se elevaba sobre las residencias vecinas, lo que disminuía la disponibilidad de luz solar. Ordenó contratiempos para edificios altos que involucraban una fórmula matemática basada en la altura y el tamaño del lote, y condujo a las formas icónicas de muchos de los primeros rascacielos. La ciudad de Nueva York pasó a desarrollar reglamentos cada vez más complejos, incluidos reglamentos de relación de superficie construida, derechos de aire y otros para vecindarios específicos.
El sistema de planificación francés se basa principalmente en formularios; Los códigos de zonificación en las ciudades francesas generalmente permiten muchos tipos de usos. Las diferencias clave entre zonas se basan en la densidad de cada uso en un sitio. Por ejemplo, una zona de baja densidad puede tener los mismos usos permitidos que una zona de alta densidad. Sin embargo, la proporción de usos residenciales en la zona de baja densidad sería mayor que en la zona de alta densidad por razones económicas más que regulatorias.
La ciudad de París ha utilizado su sistema de zonificación para concentrar edificios de oficinas de alta densidad en el distrito de La Défense en lugar de permitir que los edificios patrimoniales de toda la ciudad sean demolidos para darles paso, como suele ser el caso en Londres o Nueva York. La construcción de la Torre Montparnasse en 1973 provocó protestas. Por ello, dos años después de su finalización se prohibió la construcción de edificios de más de siete plantas en el centro de la ciudad.
Zonificación condicional
La zonificación condicional permite una mayor flexibilidad y permite que los municipios respondan a las características únicas de una aplicación de uso de suelo en particular. Los usos que podrían no estar permitidos según la zonificación actual, como una escuela o un centro comunitario, pueden permitirse a través de la zonificación de uso condicional. Los permisos de uso condicional (también llamados permisos de uso especial) permiten usos de la tierra que, debido a su naturaleza especial, pueden ser adecuados solo en ciertos lugares, o dispuestos u operados de una manera particular.
Por ejemplo:
- Las agencias locales pueden restringir la hora, el lugar y la forma en que operan las tiendas de conveniencia, las licorerías y los establecimientos de comida rápida.
- Se pueden permitir jardines comunitarios bajo condiciones específicas en ciertas zonas.
- Como condición para la aprobación, se puede alentar o exigir que los grandes proyectos de desarrollo de uso mixto ofrezcan alquilar un espacio comercial para una tienda de comestibles en un vecindario que carece de acceso a alimentos saludables.
Zonificación de patrón
La zonificación de patrones es una técnica de zonificación en la que un municipio proporciona diseños de construcción preaprobados con licencia, generalmente con un proceso de obtención de permisos acelerado. La zonificación de patrones se utiliza para reducir las barreras al desarrollo de viviendas, crear viviendas más asequibles, reducir las cargas sobre el personal de revisión de permisos y crear diseños de viviendas de calidad dentro de un determinado vecindario o jurisdicción. La zonificación de patrones también se puede usar para promover ciertos tipos de edificios, como viviendas intermedias que faltan y propiedades comerciales asequibles a pequeña escala. En algunos casos, un municipio compra patrones de diseño y construye las propiedades ellos mismos, mientras que en otros casos el municipio ofrece los patrones para el desarrollo privado.
Por país
Australia
El marco legal para la zonificación del uso de la tierra en Australia lo establecen los estados y territorios, por lo tanto, cada estado o territorio tiene diferentes reglas de zonificación. Las zonas de uso de la tierra generalmente se definen a nivel del gobierno local y, con mayor frecuencia, se denominan esquemas de planificación. En realidad, sin embargo, en todos los casos los gobiernos estatales tienen la capacidad absoluta de invalidar la toma de decisiones local. Existen procesos administrativos de apelación como el VCAT para impugnar las decisiones.
| Estado / Territorio | Marco de planificación | Regulación del uso del suelo |
|---|---|---|
| ACTUAR | Plan de Territorio 2008 | Política de uso de la tierra |
| Nueva Gales del Sur | Ley de Evaluación y Planificación Ambiental de 1979 | Planes Ambientales Locales (LEP) |
| Nuevo Testamento | Ley de Planificación | Esquema de planificación |
| Queensland | Ley de Planificación Sostenible de 2009 derogada. Ley de Planificación 2016 | Planes de planificación |
| SA | Ley de Desarrollo de 1993 | Plan de Desarrollo |
| tas | Ley de aprobaciones y planificación del uso de la tierra de 1993 | Planes de planificación |
| VIC | Ley de Planificación y Medio Ambiente de 1987 | Planes de planificación |
| Washington | Ley de Planificación y Desarrollo de 2005 | Planes de planificación |
La planificación legal, también conocida como urbanismo, control del desarrollo o gestión del desarrollo, se refiere a la parte del proceso de planificación que se ocupa de la regulación y gestión de los cambios en el uso del suelo y el desarrollo. La planificación y la zonificación tienen una gran dimensión política, ya menudo se critica a los gobiernos por favorecer a los desarrolladores; también el nimbismo es muy frecuente.
Canadá
En Canadá, el control del uso de la tierra es una responsabilidad provincial que se deriva de la autoridad constitucional sobre la propiedad y los derechos civiles. Esta autoridad se había otorgado a las provincias en virtud de las Leyes de América del Norte Británica de 1867 y se mantuvo en la Ley de la Constitución de 1982. El poder de zonificación se relaciona con los bienes inmuebles, o la tierra y las mejoras construidas en ella que se convierten en parte de la tierra misma (en Québec, immeubles). Las provincias facultaron a los municipios y regiones para controlar el uso de la tierra dentro de sus límites, permitiendo que los municipios establecieran sus propios estatutos de zonificación. Existen disposiciones para el control del uso del suelo en áreas no ordenadas de las provincias. Los tribunales provinciales son la máxima autoridad en materia de apelación y revisión.
Francia
En Francia, el Código de Urbanismo o Code de l'urbanisme (llamado Código de Urbanismo), una ley nacional, guía la planificación regional y local y describe los procedimientos para obtener permisos de construcción. A diferencia de Inglaterra, donde los planificadores deben usar su discreción para permitir cambios en el uso o el tipo de edificio, el desarrollo privado en Francia está permitido siempre que el desarrollador siga las regulaciones legalmente vinculantes.
Japón
Los distritos de zonificación se clasifican en doce zonas de uso. Cada zona determina la forma de un edificio y los usos permitidos. La forma de un edificio está controlada por restricciones zonales sobre la relación de área de piso permitida y la altura (en términos absolutos y en relación con los edificios y caminos adyacentes). Estos controles están destinados a permitir una iluminación y ventilación adecuadas entre los edificios y en las carreteras. En lugar de la zonificación de un solo uso, las zonas se definen por el uso "más intenso" permitido. Se permiten usos de menor intensidad en zonas donde se permiten usos de mayor intensidad pero no se permiten usos de mayor intensidad en zonas de menor intensidad.
| Categoría | Descripción |
|---|---|
| Categoría 1 Zona Exclusivamente Residencial de Baja Altura | Designado para edificios residenciales de baja altura.Los usos permitidos dentro de estos edificios incluyen pequeñas tiendas, oficinas y escuelas primarias y secundarias. |
| Categoría 2 Zona Exclusivamente Residencial de Baja Altura | Diseñado para edificios residenciales de poca altura con usos superiores a los permitidos, así como edificios comerciales con una superficie construida de hasta 150 m. |
| Zona Residencial Orientada Categoría 1 Media y Alta | Designado para edificios residenciales de altura media a alta con hospitales, edificios universitarios y edificios comerciales con áreas de piso de hasta 500 m también permitidos. |
| Categoría 2 Orientación Zona Residencial Media y Alta | Igual que la categoría 1 Zona residencial orientada a altura media y alta, excepto que se permiten tiendas y edificios de oficinas de hasta 1500 m |
| Zona residencial de categoría 1 | Designado para edificios residenciales con otros edificios permitidos, incluidos comercios, oficinas y edificios hoteleros con superficies de hasta 3000 m y talleres de reparación de automóviles de hasta 50 m |
| Zona residencial de categoría 2: | Igual que la zona residencial de Categoría 1, excepto que se permiten las cajas de karaoke y ya no hay restricciones de tamaño de edificio en esta zona. |
| Zona cuasi-residencial | Designado principalmente residencial con la introducción de instalaciones viales relacionadas con vehículos.Mismos usos permitidos que la zona residencial de Categoría 2 con adición de teatros, restaurantes, tiendas y otras instalaciones de entretenimiento con más de 10.000 m de superficie construida y almacenes. |
| zona comercial de barrio | Designado para actividades de compras diarias basadas en el vecindario.Mismos usos permitidos que la zona Cuasi-residencial con adición de talleres mecánicos con áreas de hasta 300 m. |
| zona comercial | Designado para bancos, cines y grandes almacenes.Los mismos usos permitidos que la zona comercial del vecindario con la adición de baños públicos |
| Cuasi-industrial | Designado para instalaciones industriales ligeras y de servicios.Los mismos usos permitidos que la zona comercial con adición de fábricas con algún posible peligro de degradación ambiental. |
| Zona industrial | Designado para fábricas.Se pueden construir residencias y tiendas, pero no se permiten escuelas, hospitales y hoteles. |
| Exclusivamente industriales | Designado para fábricas. Todos los usos que no sean de fábrica están prohibidos. |
Nueva Zelanda
El sistema de planificación de Nueva Zelanda se basa en la Zonificación de Desempeño basada en efectos bajo la Ley de Gestión de Recursos.
Filipinas
La zonificación y la planificación del uso de la tierra en Filipinas se rigen por el Departamento de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano (DHSUD) y anteriormente por la Junta Reguladora de Vivienda y Uso de la Tierra (HLURB), que establece las pautas y regulaciones nacionales de zonificación y supervisa la preparación y implementación de planes integrales de uso de la tierra (CLUP) y ordenanzas de zonificación por parte de los gobiernos de ciudades y municipios bajo su mandato en el Código de Gobierno Local de 1991 (Ley de la República No. 7160).
El esquema de zonificación actual utilizado en Filipinas se detalla en la Ordenanza de zonificación modelo de HLURB publicada en 2014, que describe 26 tipos de zonas básicas basadas en el uso principal y las normas de construcción (como se define en el Código Nacional de Construcción), y también incluye el dominio público y el agua. órganos de competencia del municipio. Los gobiernos locales también pueden agregar superposiciones que identifiquen zonas de uso especial, como áreas propensas a desastres naturales, tierras ancestrales de pueblos indígenas (PI), zonas patrimoniales, áreas de ecoturismo, desarrollos orientados al tránsito (TOD) y corredores escénicos. Las zonas residenciales y comerciales se subdividen en subclases definidas por densidad, las zonas comerciales también permiten usos residenciales y las zonas industriales se subdividen por su intensidad y el impacto ambiental de los usos permitidos. Las regulaciones sobre zonas residenciales, comerciales e industriales pueden diferir entre municipios, por lo que un municipio puede permitir edificios de 4 pisos en zonas residenciales de densidad media, mientras que otro solo puede permitir edificios de 2 pisos.
| Escribe | Descripción |
|---|---|
| Bosque | Áreas boscosas, subdivididas en bosques de protección y bosques de producción. Los bosques de protección incluyen reservas forestales, parques nacionales y áreas protegidas, reservas militares y reservas civiles, y zonas de amortiguamiento urbanas boscosas. Los bosques de producción incluyen tierras forestales, zonas de uso especial y tierras de pastoreo. |
| Agricultura | Terreno destinado a actividades agrícolas, incluido el cultivo de la tierra, el cultivo de árboles, la ganadería, la avicultura, la pesca y la acuicultura. Subdividido en agricultura de protección (zonas de protección agrícola designadas por el Departamento de Agricultura) y agricultura de producción |
| Agroindustrial | Destinado a granjas integradas y procesamiento de cultivos cosechados. |
| aguas municipales | Todos los cuerpos de agua bajo la jurisdicción del municipio, tal como se define en el Código de Pesca (Ley de la República 8550), excluyendo las áreas designadas como áreas protegidas por el gobierno nacional. Subdividido en refugio y santuario pesquero, tierra costera, manglar, delta/estuario, lagos, zonas de acuicultura, zonas de pesca comercial, zonas de pesca municipales y vías marítimas. |
| tierra mineral | Terrenos destinados a la minería. Se subdivide en reservas minerales, zonas de pequeña minería y canteras. |
| Residencial general | Destinado principalmente a vivienda. |
| Residencial-1 (R-1) | Destinado a viviendas unifamiliares de poca altura y baja densidad, como viviendas unifamiliares, viviendas dúplex y subdivisiones. También se permiten ocupaciones y negocios en el hogar, tiendas de sari-sari, industrias artesanales en el hogar, instalaciones recreativas locales, guarderías y guarderías, escuelas primarias, tutores, lugares de culto, salones de barangay y centros de salud locales. Los edificios pueden tener hasta tres pisos y una altura de 10 metros (33 pies). |
| Residencial-2 (R-2) | Destinado a viviendas plurifamiliares de media densidad y baja altura. Los edificios pueden tener hasta cinco pisos y una altura de 15 metros (49 pies). Se permiten todos los usos en las zonas R-1, apartamentos, pensiones, dormitorios, colegios, escuelas técnicas, museos y bibliotecas. Subdividido en R-2 básico y R-2 máximo, teniendo el primero un límite de tres pisos y 10 metros (33 pies). |
| Residencial-3 (R-3) | Destinado a viviendas multifamiliares de baja a mediana altura, de mediana a alta densidad. Los edificios pueden tener hasta doce pisos y una altura de 36 metros (118 pies) Todos los usos en las zonas R-1 y R-2, condominios residenciales y alojamiento comercial (hoteles, casas de pensión, apartamentos de hotel, excepto moteles) y estacionamiento edificios permitidos. Subdividido en R-3 básico y R-3 máximo, teniendo el primero un límite de altura de tres pisos y 10 metros (33 pies). |
| Residencial-4 (R-4) | Destinado a casas adosadas. Los edificios pueden tener hasta tres pisos y una altura de 10 metros (33 pies) Se permiten todos los usos en las zonas R-1 y R-2. |
| Residencial-5 (R-5) | Destinado a viviendas multifamiliares, de mediana y gran altura, de alta densidad, como condominios residenciales de gran altura. Los edificios pueden tener hasta 18 pisos y una altura de 54 metros (177 pies). Se permiten todos los usos en las zonas R-1 a R-4. |
| Vivienda socializada | Destinado a áreas designadas para proyectos de vivienda socializados realizados por el gobierno filipino o el sector privado para albergar a ciudadanos desfavorecidos y personas sin hogar. Usos permitidos definidos en Batas Pambansa N° 220. |
| comerciales generales | Destinado a empresas, comercio y servicios. |
| Comercial-1 (C-1) | Destinado a negocios de escala de vecindario de baja densidad. También se permiten todos los usos en las zonas R-1. Los edificios pueden tener hasta 3 pisos y una altura de 10 metros (33 pies). |
| Comercial-2 (C-2) | Destinado a la actividad empresarial de media a alta densidad que complemente o complemente el distrito central de negocios (CBD) de la ciudad o municipio.Se permiten todos los usos en las zonas R-1, R-2 y C-1, con la adición de tiendas mayoristas, mercados públicos, centros comerciales, supermercados, centros de llamadas, estudios de transmisión y cine, concesionarios de automóviles, servicios relacionados con automóviles, chatarreros, ferreterías, negocios relacionados con la construcción, tiendas de jardinería, rotulistas, soldadores, fabricantes de muebles, condominios comerciales, tiendas de lechones, fábricas de chicharrones y moteles. Los edificios pueden tener hasta 6 pisos y una altura de 18 metros (59 pies). |
| Comercial-3 (C-3) | Área comercial de alta densidad que forma el CDB de una ciudad o municipio.Se permiten todos los usos en las zonas R-3, R-4, R-5, C-1 y C-2, con la adición de centros comerciales regionales. Los edificios pueden tener hasta 60 pisos y una altura de 180 metros (590 pies). |
| Industrial-1 (I-1) | Destinado a actividades productivas o de manufactura ligera que no sean contaminantes.Algunos usos permitidos son la producción de pescado seco, fábricas de galletas, fabricación de botes, botes bomba/ banca de motor y pequeñas embarcaciones, imprentas, la mayoría de las fábricas de productos electrónicos, fabricación de equipos médicos, fabricación de muebles de madera, fábricas de prendas de vestir, estaciones de bombeo de agua, plantas de tratamiento de aguas residuales o residuales. y almacenes de productos no contaminantes y no peligrosos. Las áreas pueden tener parques o juegos infantiles. Los edificios pueden tener una altura de hasta 15 metros (49 pies). |
| Industrial-2 (I-2) | Destinados a actividades manufactureras o productivas de mediana intensidad que sean contaminantes.Algunos usos permitidos son plantas de conservas, molinos de arroz o maíz, fábricas de alimentos para animales, fabricantes de medicamentos y productos farmacéuticos, fabricantes de muebles de metal y plástico, fábricas de vidrio, fábricas de prendas de vestir y textiles, molinos de arroz, molinos de harina, fábricas de puros y cigarrillos, fabricantes de vehículos, astilleros, hangares., almacenes de productos contaminantes y peligrosos, almacenes de pinturas y grandes mataderos. Las áreas pueden tener parques o juegos infantiles. Los edificios pueden tener una altura de hasta 21 metros (69 pies). |
| Industrial-3 (I-3) | Destinado a actividades de fabricación o producción de alta intensidad que suelen ser altamente contaminantes y extremadamente peligrosas.Algunos usos permitidos incluyen plantas de procesamiento de carne (excepto las de jamón, tocino, salchichas y chicharon), fábricas de refrescos, ingenios azucareros, papeleras, fábricas de cemento, plantas químicas, plantas siderúrgicas, fábricas textiles, fábricas de conservas de pescado, fábricas de bagoong y patis, depósitos, terminales y refinerías de petróleo, almacenes de productos altamente contaminantes y peligrosos, y centrales eléctricas. Las áreas pueden tener parques o juegos infantiles. Los edificios pueden tener una altura de hasta 27 metros (89 pies). |
| institucional general | Destinado principalmente a centros gubernamentales o cívicos, estaciones de policía y bomberos, edificios gubernamentales, instituciones de educación superior (colegios, universidades, escuelas vocacionales, técnicas o comerciales), instalaciones de aprendizaje (bibliotecas, centros de capacitación), centros científicos, culturales y académicos, centros de convenciones, hospitales y centros médicos, lugares de culto, seminarios o conventos y embajadas/consulados. Los edificios pueden tener una altura de hasta 15 metros (49 pies). |
| Institucional especial | Destinado principalmente a instituciones de bienestar social (orfanatos, Boys/Girls Town, hogares de ancianos), centros de rehabilitación, instalaciones militares, prisiones y otras instituciones correccionales, leprosería y asilos de salud mental. Los edificios pueden tener una altura de hasta 15 metros (49 pies). |
| Parques y Recreación | Destinado a parques e instalaciones recreativas como parques infantiles, complejos turísticos, instalaciones deportivas, monumentos/santuarios y espacios abiertos que sirven como zonas de amortiguamiento o servidumbres. Los edificios pueden tener una altura de hasta 15 metros (49 pies). |
| Cementerio/parque conmemorativo | Área destinada a cementerios o parques conmemorativos, incluidos columbarios, crematorios y osarios. Los edificios pueden tener una altura de hasta 15 metros (49 pies) y el sitio está sujeto a las regulaciones del DHUSD. |
| Zona de influencia/cinturón verde | Patios, parques o espacios abiertos destinados a servir como zona de amortiguamiento o cinturón verde entre zonas de uso de la tierra en conflicto. Los usos permitidos son parques y estructuras relacionadas, viveros de plantas, agricultura, silvicultura y horticultura. No se permiten estructuras permanentes, y cualquier edificio solo puede tener una altura máxima de 6 metros (20 pies). |
| Utilidades, transporte y servicios | Área designada para uso de estructuras y edificios funcionales utilizados para servicios públicos, transporte y otros servicios públicos. Los usos permitidos incluyen terminales de autobuses y estaciones de tren, puertos, aeropuertos, centrales eléctricas, vertederos e instalaciones de gestión de residuos, estaciones de gestión meteorológica y climática, instalaciones de telecomunicaciones y grandes complejos para otros servicios públicos. Los edificios pueden tener una altura de hasta 15 metros (49 pies). |
| Turismo | Áreas dedicadas a la actividad turística. Los usos permitidos incluyen agroturismo, áreas turísticas, parques temáticos, sitios patrimoniales/históricos, alojamiento turístico, tiendas de souvenirs y campos de deportes al aire libre. |
Singapur
El marco para gobernar los usos de la tierra en Singapur es administrado por la Autoridad de Reurbanización Urbana (URA) a través del Plan Maestro. El Plan Maestro es un documento estatutario dividido en dos secciones: los planes y la Declaración Escrita. Los planes muestran la zonificación del uso de la tierra permitida en todo Singapur, mientras que la Declaración escrita brinda una explicación escrita de las zonas disponibles y sus usos permitidos.
Reino Unido
El Reino Unido no utiliza la zonificación como técnica para controlar el uso del suelo. El control británico del uso de la tierra comenzó su fase moderna después de la Ley de Planificación Urbana y Rural de 1947. En lugar de dividir los mapas municipales en zonas de uso de la tierra, la ley de planificación inglesa coloca todo el desarrollo bajo el control de los gobiernos locales y regionales, aboliendo efectivamente la capacidad de desarrollar la tierra. por derecho. Sin embargo, el desarrollo existente permite el uso de la tierra por derecho siempre y cuando el uso no constituya un cambio en el tipo de uso de la tierra. El dueño de una propiedad debe presentar una solicitud para cambiar el tipo de uso del suelo de cualquier edificio existente, y dichos cambios deben ser consistentes con los planes locales y regionales de uso del suelo.
El control del desarrollo o el control de la planificación es el elemento del sistema de planificación urbana y rural del Reino Unido a través del cual el gobierno local regula el uso del suelo y la construcción nueva. Hay 421 Autoridades de Planificación Local (LPA) en el Reino Unido. Generalmente son el consejo de distrito o distrito local o una autoridad unitaria. Cada uno de ellos utiliza un "sistema dirigido por planes" discrecional mediante el cual se forman planes de desarrollo y se consulta al público. El desarrollo posterior requiere un permiso de planificación, que se otorgará o denegará con referencia al plan de desarrollo como consideración material.
El plan no proporciona una guía específica sobre qué tipo de edificios se permitirán en un lugar determinado, sino que proporciona principios generales para el desarrollo y objetivos para la gestión del cambio urbano. Dado que los comités de planificación (compuestos por concejales locales elegidos directamente) o, en algunos casos, los propios funcionarios de planificación (a través de decisiones delegadas) tienen discreción sobre cada solicitud de desarrollo o cambio de uso realizado, el sistema se considera 'discrecional'.
Las aplicaciones de planificación pueden diferir mucho en escala, desde aeropuertos y nuevas ciudades hasta modificaciones menores en casas individuales. Para evitar que las autoridades locales se vean abrumadas por grandes volúmenes de solicitudes a pequeña escala de propietarios individuales, se ha introducido un sistema separado de desarrollo permitido. Las reglas de desarrollo permitido se basan en gran medida en la forma, pero en ausencia de zonificación, se aplican a nivel nacional. Los ejemplos incluyen permitir una extensión de dos pisos de hasta tres metros en la parte trasera de una propiedad, extensiones de hasta el 50% del ancho original en cada lado y ciertos tipos de construcciones anexas en el jardín, siempre que no más del 50% de la la superficie del terreno está edificada.Estos tienen el tamaño adecuado para una propiedad adosada típica de tres dormitorios, pero deben aplicarse en una amplia variedad de tipos de viviendas, desde pequeñas terrazas hasta propiedades independientes más grandes y casas señoriales.
En agosto de 2020, el gobierno del Reino Unido publicó un documento de consulta llamado Planificación para el futuro. Las propuestas insinúan un movimiento hacia la zonificación, con áreas a las que se les otorga una designación de Crecimiento, Renovación o Protegida, con la posibilidad de "subáreas dentro de cada categoría", aunque el documento no explica cuáles podrían ser los detalles de estas.
Estados Unidos
En virtud de los derechos del poder de policía, los gobiernos estatales pueden ejercer sobre los bienes inmuebles privados. Con este poder, desde hace mucho tiempo se han dictado leyes y reglamentos especiales que restringen los lugares donde se pueden realizar determinados tipos de negocios. En 1904, Los Ángeles estableció las primeras restricciones de uso de suelo del país para una parte de la ciudad. La ciudad de Nueva York adoptó las primeras normas de zonificación que se aplicaron en toda la ciudad en 1916.
La constitucionalidad de las ordenanzas de zonificación fue confirmada por la Corte Suprema de los EE. UU. en el caso de 1926 Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. Entre las grandes ciudades pobladas de los Estados Unidos, Houston es la única que no tiene ordenanzas de zonificación. Más bien, el uso de la tierra está regulado por otros medios.
Escala
Las primeras prácticas de zonificación eran sutiles y, a menudo, debatidas. Algunos afirman que las prácticas comenzaron en la década de 1920, mientras que otros sugieren que el nacimiento de la zonificación ocurrió en Nueva York en 1916. Sin embargo, ambos ejemplos del inicio de la zonificación fueron casos urbanos. La zonificación se convierte en una fuerza legal cada vez mayor a medida que continúa expandiéndose en su rango geográfico a través de su introducción en otros centros urbanos y su uso en fronteras políticas y geográficas más amplias. La zonificación regional fue el siguiente paso en el aumento del tamaño geográfico de las áreas bajo las leyes de zonificación. Una diferencia importante entre la zonificación urbana y la zonificación regional fue que "las áreas regionales, en consecuencia, rara vez tienen una relación directa con los límites políticos arbitrarios".Esta forma de zonificación también incluía áreas rurales, lo que contradecía la teoría de que la zonificación era el resultado de la densidad de población. Finalmente, la zonificación también se expandió nuevamente, pero nuevamente a un límite político con la zonificación estatal.
Tipos en uso en los Estados Unidos
Los códigos de zonificación han evolucionado a lo largo de los años a medida que ha cambiado la teoría de la planificación urbana, las restricciones legales han fluctuado y las prioridades políticas han cambiado. Los diversos enfoques de zonificación se pueden dividir en cuatro categorías amplias: euclidiana, de rendimiento, de incentivos y basada en formas.
Llamado así por el tipo de código de zonificación adoptado en la ciudad de Euclid, Ohio, y aprobado en una decisión histórica de la Corte Suprema de EE. UU., Village of Euclid v. Ambler Realty Co. Los códigos de zonificación euclidianos son los más prevalentes en los Estados Unidos. La zonificación euclidiana se caracteriza por la segregación de los usos del suelo en distritos geográficos específicos y estándares dimensionales que estipulan limitaciones en la actividad de desarrollo dentro de cada tipo de distrito. Las ventajas incluyen eficacia relativa, facilidad de implementación, precedente legal establecido desde hace mucho tiempo y familiaridad. Sin embargo, la zonificación euclidiana ha recibido críticas por su falta de flexibilidad e institucionalización de la teoría de planificación ahora obsoleta.
También conocida como "planificación basada en efectos", la zonificación de desempeño utiliza criterios basados en el desempeño u orientados a objetivos para establecer parámetros de revisión para los proyectos de desarrollo propuestos. La zonificación por desempeño tiene como objetivo brindar flexibilidad, racionalidad, transparencia y responsabilidad, evitando la arbitrariedad del enfoque euclidiano y acomodando mejor los principios del mercado y los derechos de propiedad privada con la protección ambiental. Las dificultades incluían el requisito de un alto nivel de actividad discrecional por parte de la autoridad supervisora. La zonificación de desempeño no ha sido ampliamente adoptada en los EE. UU.
Implementada por primera vez en Chicago y la ciudad de Nueva York, la zonificación de incentivos tiene como objetivo proporcionar un sistema basado en recompensas para fomentar el desarrollo que cumpla con los objetivos de desarrollo urbano establecidos. Por lo general, el método establece un nivel básico de limitaciones y una escala de recompensas para atraer a los desarrolladores a incorporar los criterios de desarrollo deseados. La zonificación de incentivos permite un alto grado de flexibilidad, pero puede ser compleja de administrar.
Los códigos basados en formas ofrecen una libertad gubernamental considerablemente mayor en cuanto a usos y formas de construcción que los códigos euclidianos. La zonificación basada en la forma no regula el tipo de uso del suelo, sino la forma que puede tomar el uso del suelo. Por ejemplo, la zonificación basada en formularios en un área densa puede insistir en retranqueos bajos, alta densidad y accesibilidad para peatones. Los FBC están diseñados para responder directamente a la estructura física de una comunidad a fin de crear entornos más transitables y adaptables.
Problemas sociales en los Estados Unidos
Estados Unidos sufre mayores niveles de desurbanización y deterioro urbano que otros países desarrollados, y problemas adicionales como praderas urbanas que no ocurren en otros lugares. Jonathan Rothwell ha argumentado que la zonificación fomenta la segregación racial. Afirma que existe una fuerte relación entre la asignación de un área para construir viviendas de mayor densidad y la integración racial entre negros y blancos en los Estados Unidos. Rothwell y Massey explican la relación entre segregación y densidad como la zonificación de densidad restrictiva que produce precios de vivienda más altos en áreas blancas y limita las oportunidades para que las personas con ingresos modestos abandonen las áreas segregadas.Entre 1980 y 2000, la integración racial ocurrió más rápido en áreas que no tenían regulaciones estrictas de densidad que en aquellas que sí las tenían. Rothwell y Massey sugieren que los propietarios de viviendas y los intereses comerciales son los dos actores clave en las regulaciones de densidad que surgen de una economía política.Proponen que en los estados más antiguos donde las jurisdicciones rurales están compuestas principalmente por propietarios de viviendas, el interés limitado de los propietarios de viviendas es bloquear el desarrollo porque las tasas impositivas son más bajas en las áreas rurales y es más probable que los impuestos recaigan sobre el propietario medio. Los intereses comerciales no pueden contrarrestar los intereses de los propietarios de viviendas en las zonas rurales porque los intereses comerciales son más débiles y la propiedad comercial rara vez está controlada por personas que viven fuera de la comunidad. Esto se traduce en comunidades rurales que tienen una tendencia a resistir el desarrollo mediante el uso de regulaciones de densidad para hacer que las oportunidades comerciales sean menos atractivas. Las regulaciones de zonificación por densidad en los EE. UU. aumentan la segregación residencial en las áreas metropolitanas al reducir la disponibilidad de viviendas asequibles en algunas jurisdicciones; otras regulaciones de zonificación como las regulaciones de infraestructura escolar y los controles de crecimiento también son variables asociadas con una mayor segregación. Con regulaciones de zonificación más permisivas, hay niveles más bajos de segregación; la desegregación es mayor en lugares con regulaciones más liberales sobre zonificación, lo que permite a los residentes integrarse racialmente.Las áreas metropolitanas que permitieron un desarrollo de mayor densidad avanzaron rápidamente hacia la integración racial que sus contrapartes con estrictas limitaciones de densidad. Cuanto mayor sea la densidad permitida, menor será el nivel de segregación racial.
Controversia
Los críticos de la zonificación señalan que las leyes de zonificación son un desincentivo para proporcionar viviendas, lo que resulta en un aumento en los costos de vivienda y una disminución en la producción económica productiva. Por ejemplo, un estudio de 2017 mostró que si todos los estados desregularan sus leyes de zonificación solo a la mitad del nivel de Texas, un estado conocido por sus bajas regulaciones de zonificación, su PIB aumentaría en un 12 por ciento debido a más trabajadores productivos y oportunidades. Además, los críticos señalan que impide la capacidad de aquellos que desean proporcionar viviendas caritativas para hacerlo. Por ejemplo, en 2022, la Iglesia Metodista Libre de Gloversville en Nueva York deseaba proporcionar 40 camas para la población sin hogar en un clima de -4 grados y no pudo hacerlo.
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