Refinanciamiento

El refinanciamiento o refinanciación es el reemplazo de una obligación de deuda existente con otra obligación de deuda bajo un plazo y tasa de interés diferente. Los términos y condiciones de la refinanciación pueden variar ampliamente según el país, la provincia o el estado, en función de varios factores económicos, como el riesgo inherente, el riesgo proyectado, la estabilidad política de una nación, la estabilidad de la moneda, las regulaciones bancarias, la solvencia crediticia del prestatario y la calificación crediticia de una nación. En muchas naciones industrializadas, las formas comunes de refinanciamiento incluyen hipotecas de vivienda principal y préstamos para automóviles.

Si el reemplazo de la deuda ocurre bajo dificultades financieras, el refinanciamiento podría denominarse reestructuración de la deuda.

Un préstamo (deuda) puede ser refinanciado por varias razones:

1. Para aprovechar una mejor tasa de interés (un pago mensual reducido o un plazo reducido)
2. Para consolidar otra deuda en un solo préstamo (un plazo potencialmente más largo o más corto dependiendo del diferencial de la tasa de interés y las tarifas)
3. Para reducir el monto del pago mensual (a menudo por un plazo más largo, dependiendo del diferencial de la tasa de interés y las tarifas)
4. Para reducir o alterar el riesgo (por ejemplo, cambiar de un préstamo de tasa variable a uno de tasa fija)
5. Para liberar efectivo (a menudo por un plazo más largo, dependiendo del diferencial de la tasa de interés y las tarifas)

La refinanciación por las razones 2, 3 y 5 generalmente la realizan prestatarios que se encuentran en dificultades financieras para reducir sus obligaciones de pago mensuales, con la penalización de que tardarán más en pagar su deuda.

En el contexto de las finanzas personales (a diferencia de las corporativas), la refinanciación de múltiples deudas facilita la gestión de la deuda. Si la deuda de alto interés, como la deuda de la tarjeta de crédito, se consolida en la hipoteca de la vivienda, el prestatario puede pagar la deuda restante a tasas hipotecarias durante un período más largo.

Para las hipotecas de viviendas en los Estados Unidos, puede haber ventajas impositivas disponibles con el refinanciamiento, particularmente si uno no paga el impuesto mínimo alternativo.

Riesgos

Algunos préstamos a plazo fijo tienen cláusulas de penalización ("disposiciones de rescate") que se desencadenan por un reembolso anticipado del préstamo, en parte o en su totalidad, así como por tarifas de "cierre". También habrá tarifas de transacción en el refinanciamiento. Estas tarifas deben calcularse antes de embarcarse en la refinanciación de un préstamo, ya que pueden acabar con los ahorros generados a través de la refinanciación. Las cláusulas de penalización sólo son aplicables a los préstamos cancelados antes de su vencimiento. Si un préstamo se cancela al vencimiento, es un nuevo financiamiento, no un refinanciamiento, y todos los términos de la obligación anterior terminan cuando los fondos del nuevo financiamiento cancelan la deuda anterior.

Si el préstamo refinanciado tiene la misma tasa de interés que antes, pero a un plazo más largo, resultará en un mayor costo de interés total durante la vida del préstamo y hará que el prestatario permanezca endeudado por muchos años más. Por lo general, un préstamo refinanciado tendrá una tasa de interés más baja. Esta tasa más baja, combinada con el nuevo plazo restante más largo del préstamo, reducirá los pagos.

Un prestatario debe calcular el costo total de un nuevo préstamo en comparación con el préstamo existente. El costo del nuevo préstamo incluirá los costos de cierre, las multas por pago anticipado (si corresponde) y los intereses pagados durante la vigencia del nuevo préstamo. Esto debe ser menor que el interés restante que se pagará sobre el préstamo existente para ver si tiene sentido financiero para refinanciar.

En algunas jurisdicciones, que varían según el estado estadounidense, los préstamos hipotecarios refinanciados se consideran deuda con recurso, lo que significa que el prestatario es responsable en caso de incumplimiento, mientras que las hipotecas no refinanciadas son deuda sin recurso.

Puntos

Los prestamistas de refinanciamiento a menudo requieren un porcentaje del monto total del préstamo como pago por adelantado. Por lo general, esta cantidad se expresa en "puntos" (o "primas") en los Estados Unidos. 1 punto = 1% del monto total del préstamo. Más puntos (es decir, un pago inicial más grande) generalmente resultarán en una tasa de interés más baja. Algunos prestamistas ofrecerán financiar partes del préstamo ellos mismos, generando así los llamados "puntos negativos" (es decir, descuentos).

Tipos (solo préstamos estadounidenses)

Tipos de refinanciación de préstamos

El refinanciamiento puede aplicarse a la deuda creada por varios tipos de préstamos. Incluyen hipotecas, préstamos para automóviles, préstamos para estudiantes, saldos de tarjetas de crédito, préstamos personales y otros tipos similares de obligaciones de deuda.

Refinanciación de hipotecas

La refinanciación de hipotecas normalmente se basa en los objetivos de los propietarios de viviendas y, a menudo, se relaciona con préstamos para viviendas residenciales. Los tipos específicos de refinanciamiento de hipotecas incluyen tasa y plazo, retiro de efectivo, ingreso de efectivo, sin costo de cierre y simplificado.El refinanciamiento de tasa y plazo es lo que la mayoría de la gente piensa cuando se trata de refinanciamiento de hipotecas. Incluye reemplazar su préstamo hipotecario original por uno nuevo. El refinanciamiento con retiro de efectivo permite a los propietarios extraer efectivo del valor del valor neto de la vivienda. El refinanciamiento en efectivo permite a los propietarios pagar su hipoteca para pagar el principal del préstamo para lograr el objetivo de obtener una mejor tasa de interés o reducir los pagos mensuales. El refinanciamiento sin costo de cierre ayuda a los propietarios a evitar los costos de cierre combinados con el refinanciamiento. La refinanciación simplificada ayuda a los propietarios a omitir pasos en el proceso de refinanciación, como las evaluaciones y las verificaciones del historial crediticio, pero normalmente solo está disponible para préstamos hipotecarios respaldados por el gobierno.

Refinanciación de préstamos para automóviles

La refinanciación de préstamos para automóviles es una forma en que los propietarios de vehículos pueden cambiar las obligaciones de deuda asociadas a sus vehículos. El proceso de refinanciamiento de préstamos para automóviles es similar al refinanciamiento de hipotecas donde la nueva obligación de deuda viene con un nuevo plazo y tasa de interés. El refinanciamiento con retiro de efectivo también se puede aplicar a los préstamos para automóviles si los propietarios de los vehículos necesitan usar partes del capital de su vehículo. Los propietarios de vehículos deben comprender los riesgos y las implicaciones de extender los plazos antes de refinanciar.

Sin costo de cierre

Los prestatarios con este tipo de refinanciamiento generalmente pagan pocos o ningún cargo por adelantado para obtener el nuevo préstamo hipotecario. Este tipo de refinanciamiento puede ser beneficioso, siempre que la tasa de mercado vigente sea más baja que la tasa actual del prestatario según una fórmula determinada por el prestamista que ofrece el préstamo. El prestamista o el corredor no pueden pagar la tarifa de tasación, por lo que siempre aparecerá en los cargos totales de liquidación en la parte inferior de su estimación de buena fe (GFE).

Esta puede ser una excelente opción en un mercado en declive o si no está seguro de mantener el préstamo el tiempo suficiente para recuperar el costo de cierre antes de refinanciarlo o liquidarlo. Por ejemplo, planea vender su casa en tres años, pero le tomará cinco años recuperar el costo de cierre. Esto podría impedirle considerar un refinanciamiento; sin embargo, si elige la opción de costo de cierre cero, puede reducir su tasa de interés sin correr el riesgo de perder dinero.

En este caso, el corredor recibe un crédito o lo que se denomina prima de margen de rendimiento (YSP). Las primas de margen de rendimiento son el efectivo que recibe una compañía hipotecaria por originar su préstamo. El corredor proporciona al cliente la documentación necesaria para procesar el préstamo y el prestamista les paga por brindar este servicio en lugar de pagarle a uno de sus propios oficiales de préstamo. Dado que una agencia de corretaje puede tener más de un oficial de préstamos que origina préstamos, a veces pueden recibir YSP adicionales por generar un mayor volumen de préstamos. Esto normalmente se basa en la financiación de más de 1 millón en préstamos totales por mes. Esto puede beneficiar enormemente al prestatario, especialmente desde el 1 de abril de 2011. El gobierno federal ha implementado nuevas leyes que exigen que todos los corredores establezcan precios con los prestamistas con los que hacen negocios. Los corredores pueden recibir tanto YSP que pueden proporcionarle una tasa más baja que si acudiera directamente al prestamista y pueden pagar todos sus costos de cierre en lugar del prestamista que le haría pagar todos los cargos de terceros en su propio. Usted termina con una tasa más baja y tarifas más bajas. Desde la nueva ley RESPAa partir de abril entró en vigor en 2011, los corredores ya no pueden decidir cuánto quieren sacar del préstamo. En cambio, firman un contrato en abril que establece que mantendrán solo un cierto porcentaje del YSP y el resto se destinará al costo de cierre del prestatario.

Las hipotecas verdaderas sin costo de cierre generalmente no son las mejores opciones para las personas que saben que mantendrán ese préstamo durante todo el plazo o al menos el tiempo suficiente para recuperar el costo de cierre. Cuando el prestatario paga de su bolsillo los costos de cierre, corre un mayor riesgo de perder el dinero que invirtió. En la mayoría de los casos, el prestatario no puede negociar las tarifas de tasación o depósito en garantía. A veces, cuando incluye los costos de cierre en un préstamo, puede determinar fácilmente si tiene sentido optar por la tasa más baja con costo de cierre o la tasa ligeramente más alta de forma gratuita. En algunos casos, su pago será el mismo, en ese caso, querrá elegir la tarifa más alta sin cargos. Si el pago del 4,5 % con $2500 en cargos de liquidación es el mismo para 4. 625% gratis, entonces pagará la misma cantidad de dinero durante la duración del préstamo, sin embargo, si elige el préstamo con costo de cierre y refinancia antes del final de su plazo, desperdició dinero en el costo de cierre. El monto de su préstamo será de 2,500 menos al 4.625% y su pago es el mismo.

No se requiere tasación

La administración de Obama autorizó varios programas de refinanciamiento destinados a ayudar a los propietarios de viviendas sumergidas a aprovechar las tasas de interés históricamente bajas. La mayoría de estos programas no requieren una tasación y abarcan todos los tipos de préstamos. Los programas ofrecidos en 2013 incluyen:

1. Refinanciamiento simplificado de la FHA: el grupo más grande que se beneficiará de este programa de refinanciamiento serán aquellos que tienen un préstamo de la FHA aprobado antes del 31 de mayo de 2009. Para aquellos que cumplen con esta fecha, las tasas del PMI de la FHA son muy, muy bajas. Este programa de refinanciamiento optimizado sin tasación también está disponible para los prestatarios que ya no viven en la propiedad (como su residencia principal) o que son dueños de la casa como propiedad de inversión.
2. Refinanciación de préstamos VA: La Administración de Veteranos ofrece Refinanciación con Reducción de la Tasa de Interés, o IRRR, para propietarios veteranos que simplemente desean reducir su tasa de interés, sin tasación. Estos préstamos también están disponibles para veteranos calificados que ya no viven en la propiedad como su residencia principal.
3. Refinanciamiento HARP: Cuando se lanzó el Programa de Refinanciamiento de Vivienda Asequible (HARP) en 2009, buscaba ayudar a los propietarios de viviendas con hipotecas subacuáticas a refinanciar sus préstamos con pagos mensuales y tasas de interés más bajos. Sin embargo, la primera versión del programa no ayudó a tantos propietarios de viviendas con hipotecas subacuáticas como se esperaba, lo que llevó al lanzamiento de una versión nueva y mejorada de HARP, denominada HARP 2, para hacer frente a las complicaciones. HARP 2 ya no limita la relación préstamo-valor al 125 % y permite que cualquier relación préstamo-valor sea aceptable, cubriendo así las viviendas sumergidas.
4. Préstamos hipotecarios del USDA: no se requiere tasación: la residencia actual debe estar en un "área de huella" del USDA y estar asegurada actualmente bajo el programa del USDA. Por lo tanto, la refinanciación de un préstamo convencional o un préstamo de la FHA al USDA no funcionará con este programa. No se requiere informe de crédito: la hipoteca actual debe estar al día y todos los pagos de la hipoteca de los 12 meses anteriores deben realizarse a tiempo. Eso es todo. Solo verificamos que realizó los pagos de su casa a tiempo. Se requiere verificación de empleo: tendremos que verificar que esté empleado y que extraiga suficiente dinero para cumplir con las pautas de suscripción... lo que significa que debemos demostrar que tiene suficientes ingresos para hacer los pagos de su casa. No puede retirar dinero en efectivo: todo lo que puede hacer es financiar el saldo actual de su préstamo y la nueva tarifa de garantía (USDA PMI), que es del 1,5%.

Retiro

Es posible que este tipo de refinanciamiento no ayude a reducir el pago mensual ni acortar los períodos de la hipoteca. Se puede usar para mejoras en el hogar, tarjetas de crédito y otras consolidaciones de deudas si el prestatario califica con su valor actual de la vivienda; pueden refinanciar con un monto de préstamo mayor que su hipoteca actual y conservar el efectivo.

En situaciones en las que el prestatario tiene tanto una primera como una segunda hipoteca, es común consolidar estos préstamos como parte del proceso de refinanciamiento. Sin embargo, incluso si el prestatario no recibe ningún "retiro de efectivo" neto como parte de la transacción, en algunos casos los prestamistas considerarán que se trata de una transacción de retiro de efectivo debido a la "regla de los 12 meses". Esta regla establece que cualquier refinanciamiento que ocurra dentro de los 12 meses posteriores a una segunda hipoteca (que no fue parte de la transacción de compra original) se considera un refinanciamiento con retiro de efectivo.