Mayor y mejor uso

Máximo y mejor uso (o máximo o mejor uso; HBU) es un concepto de valoración inmobiliaria que se originó con los primeros economistas como como Irving Fisher, quien conceptualizó la idea de máxima productividad.

De acuerdo con la doctrina del "máximo y mejor uso" En cualquier caso donde se busque el valor de mercado de una propiedad inmueble, ese valor debe basarse en el uso que produciría el valor más alto de una propiedad, independientemente de su uso actual real.

Definiciones de máximo y mejor uso

El Instituto de Tasación de Canadá define el término mayor y mejor uso como:

El uso razonablemente probable y legal de los bienes, que es físicamente posible, debidamente apoyado y financieramente factible, y que resulta en el mayor valor.

El Appraisal Institute define el mayor y mejor uso de la siguiente manera:

El uso razonablemente probable y legal de la tierra vacante o de un bien mejorado que sea físicamente posible, debidamente apoyado, financieramente factible, y que resulte en el valor más alto. Los cuatro criterios que debe cumplir el más alto y mejor uso son la permisibilidad jurídica, la posibilidad física, la viabilidad financiera y la máxima productividad. Alternativamente, el uso probable de la tierra o la mejora de la propiedad -específicamente con respecto al usuario y el tiempo del uso - que se apoya adecuadamente y resulta en el valor actual más alto."

En algunos casos, un uso propuesto puede ser el mejor y más alto uso, pero por algún costo que cambia la economía neta. Un ejemplo podría ser un sitio de uso industrial que ahora puede usarse legalmente para edificios residenciales de gran altura, pero cuya limpieza (remediación) costaría tanto que el valor tal como se usa actualmente es mayor. En ese caso, si se puede continuar, el uso industrial existente podría ser el mayor y mejor uso. En algunos casos, los tasadores reciben instrucciones específicas sobre el supuesto mayor y mejor uso. Es posible que este uso no pase las pruebas que se analizan a continuación como uso máximo y mejor legítimo, y es muy posible que produzca un valor diferente. Un ejemplo de esto podría ser la valoración de un parque, en la que se ha ordenado al tasador que ignore todos los demás usos posibles. Además, el mayor y mejor uso de una propiedad puede ser una clase de usos (como comercio minorista o multifamiliar), en lugar de un uso específico (es decir, desarrollo de un restaurante de comida rápida).

Prueba de mayor y mejor uso

Para determinar el máximo potencial de una propiedad, los desarrolladores de uso de la tierra a menudo tienen que embarcarse en un análisis de tres pasos que incluye análisis de propiedad, análisis de derechos y restricciones, y análisis de mercado. Sin embargo, para ser considerado como el mayor y mejor uso de una propiedad, cualquier uso potencial debe pasar una serie de pruebas. La definición exacta de uso máximo y mejor varía, pero generalmente el uso debe ser el siguiente:

• legalmente admisible
• físicamente posible
• financieramente viable
• máximamente productiva

Legalmente permitido

Solo aquellos usos que están, o pueden estar, legalmente permitidos son posibles usos mejores y más altos. Esto puede excluir usos que no están permitidos, y es poco probable que lo estén, por zonificación, planificación del uso de la tierra, usos prohibidos por regulaciones gubernamentales y usos prohibidos por restricciones o convenios de escritura.

Las propiedades con un uso anterior a la zonificación existente u otras regulaciones de propiedad pueden ser legalmente no conformes. Estos usos protegidos son generalmente legales aunque no cumplan con la zonificación vigente u otras regulaciones. Dado que su uso es anterior a estas regulaciones, están "protegidos". Sin embargo, algunos de estos usos no podrán reproducirse si la mejora legalmente no conforme se destruye o daña más allá de cierto punto.

"Legalmente permitido" Puede ser una prueba conceptual complicada, porque incluso se pueden considerar usos que actualmente no están permitidos. Esto sucede cuando existe una posibilidad razonable (al menos 50%) de que la regulación, la zonificación, la restricción de escritura, etc. puedan cambiarse para permitir el uso propuesto.

Físicamente posible

Cualquier uso potencial debe ser físicamente posible dado el tamaño, la forma, la topografía y otras características del sitio. Por ejemplo, un almacén de un solo piso de 40 000 pies cuadrados (3700 m²) no cabría en un sitio de 10 000 pies cuadrados (930 m²); por lo tanto, ese uso no pasaría la prueba de posibilidad física.

Viabilidad financiera

El mayor y mejor uso de una propiedad debe ser financieramente viable: el uso propuesto de una propiedad debe generar ingresos adecuados para justificar los costos de construcción más una ganancia para el desarrollador. En el caso de una propiedad mejorada, con evidente vida económica restante, la cuestión de la viabilidad financiera es algo irrelevante. En el caso de una propiedad mejorada con una vida económica restante limitada, la cuestión de la viabilidad financiera se convierte en una cuestión del uso máximo productivo del sitio. Si el valor del terreno vacante excede el valor de la propiedad como mejorada menos los costos de reversión/demolición, entonces la reurbanización del sitio se convierte en el uso máximo productivo de la propiedad y el uso continuo de las mejoras existentes que no representan el mayor beneficio neto. El valor del sitio se considera financieramente inviable.

Uso máximamente productivo

Finalmente, el uso debe generar el mayor retorno neto (beneficio) para el desarrollador. Una propiedad que hipotéticamente podría desarrollarse con desarrollo residencial, comercial o industrial podría tener solo uno de esos usos como su mayor y mejor uso. A continuación se presentan tres escenarios hipotéticos de desarrollo para ilustrar la prueba del uso máximo productivo de un sitio de $100 000:

• Almacén industrial
  • Costo para construir 10.000 pies cuadrados (930 m²750.000 dólares
  • Valor de mercado de 10.000 pies cuadrados (930 m²): 910.000 dólares
  • Profit for industrial development: 7%
• Centro de striptease
  • Costo para construir 10.000 pies cuadrados (930 m²1.500.000 dólares
  • Valor de mercado de 10.000 pies cuadrados (930 m²): 1.840.000 dólares
  • Profit for retail development: 15%
• Condominios residenciales
  • Costo para construir 10.000 pies cuadrados (930 m²1.200.000 dólares
  • Valor de mercado de 10.000 pies cuadrados (930 m²): 1.530.000 dólares
  • Profit for residential development: 18%

Como lo ilustran los ejemplos, aunque el desarrollo comercial genera el valor de mercado más alto general para el desarrollo, el escenario de desarrollo residencial genera el mayor retorno neto para el desarrollador y esto lo convierte en el uso más productivo.

En realidad, las limitaciones a corto plazo sobre la disponibilidad de capital y mano de obra, los conflictos inevitables entre los otros factores clave, así como la predisposición y experiencia de los desarrolladores, a menudo conducen a desarrollos que no son máximamente productivos, pero son un compromiso. Son lo suficientemente productivos y seguros para que el desarrollador continúe, pero no son máximamente productivos. James Graaskamp desarrolló completamente un modelo que refleja esta realidad más claramente y lo denominó uso más probable.

Vacante y mejorada

La Prueba de Mayor y Mejor Uso se aplica a una propiedad mejorada tanto como mejorada como como si estuviera vacía. Las propiedades desocupadas generalmente solo reciben la prueba de como desocupadas. El Uso Máximo y Mejor vacante puede ser igual o diferente al Uso Máximo y Mejor mejorado. Para propiedades mejoradas, el primer análisis que se aplica es el uso de la propiedad basándose en el supuesto de que la parcela está desocupada. Luego, el análisis se centra en el uso que se le debe dar al inmueble tal como se encuentra actualmente mejorado. La medida en que las mejoras existentes difieren del mayor y mejor uso como si estuvieran vacantes revela el alcance de cualquier obsolescencia funcional. Además, hay tres acciones potenciales que se pueden emprender con respecto a las mejoras existentes: retención de las mejoras existentes, modificación de las mejoras o del esquema de desarrollo del sitio, o demolición y eliminación de las mejoras.

Por ejemplo, la casa A en un área zonificada para uso residencial puede tener un uso más alto y mejor como desocupada y un uso más alto y mejor como mejorada, siendo ambos residenciales. Una casa B similar en un área con zonificación comercial puede tener un mayor y mejor uso como desocupada como desarrollo para un desarrollo comercial, y el mayor y mejor uso como mejorado puede ser para uso continuado como residencia unifamiliar.

Si el valor del lote comercial como desocupado en la "Casa B" excede el valor de la casa como residencia mejorada más los costos de demolición, el mejor y más alto uso general de esta propiedad sería el valor desocupado del lote comercial. Por ejemplo, supongamos que la "Casa B" tiene un valor como casa de $200,000, y un valor de sitio como lote comercial de $250,000 con un costo de demoler la casa y preparar el sitio de $25,000. El mayor y mejor uso del sitio es demoler la casa y vender el sitio como lote comercial. El valor de mercado sería de $225 000 ($250 000 del valor del sitio menos $25 000 del costo de demolición). Sin embargo, si los costos de demolición aumentaran a $55,000, el mayor y mejor uso sería el uso residencial existente, porque el valor como lote comercial (ahora $195,000) no excedería el valor existente como residencia.

Este sería el mayor y mejor uso del inmueble, aunque sea contrario a lo que realmente existe. Incluso si la casa no es demolida y el sitio vendido como local comercial lote, el mayor y mejor uso es el uso de lote comercial. El valor de mercado de la La propiedad está impulsada por esta hipotética conversión, incluso si nunca se lleva a cabo, debido a la utilidad que esta posible conversión aportaría al comprador.

Teoría económica

Los conceptos económicos de utilidad y sustitución impulsan el análisis de mayor y mejor uso. El mayor y mejor uso de una propiedad determina su utilidad para un potencial comprador. Un comprador no pagará por una propiedad más de lo que exigiría una propiedad competidora con la misma utilidad, mientras que un vendedor aceptaría no menos que otro vendedor de una propiedad comparable.

Otras consideraciones

HBU es una designación para identificar una entidad que podría tener un valor más alto si se utiliza para un propósito diferente. Hay muchos otros conceptos similares que se utilizan en campos relacionados con la tasación de bienes raíces, pero fuera de ella, como se indica en los Estándares Uniformes de Práctica de Tasación Profesional (USPAP). Un ejemplo es Mayor y Mejor Uso (HBU), como se explica a continuación. Según un artículo preparado por una entidad que trabaja con el Servicio de Pesca y Vida Silvestre de Estados Unidos, que fue publicado en el sitio web del Servicio de Pesca y Vida Silvestre de Estados Unidos:

“Estos (HBU) se definen como tierras que tienen valores más altos para sus amenidades no óptimas, como la recreación y la conservación. ”

Organizaciones como la American Society of Farm Managers and Rural Appraisers (ASFMRA), la American Society of Appraisers (ASA) y el Appraisal Institute han impartido orientación a sus miembros indicando que el uso de conceptos de valoración no económica como los anteriores no debe utilizarse en relación con conceptos como el Valor de Mercado y el Mejor Uso al participar en asignaciones de evaluación típicas. Sin embargo, los defensores de las métricas de valoración alternativa señalan que valorar la tierra a través de una perspectiva puramente económica a menudo no captan beneficios importantes para el público como agua limpia, paisaje agradable, control de erosión y recreación. Valor de Interés Público”” es potencialmente el concepto de valoración alternativa más conocido y ha sido discutido por muchos autores y específicamente abordado en las Normas Uniformes para la adquisición de tierras federales (UASFLA)”".

En las evaluaciones, una entidad se evalúa al máximo o mejor uso para maximizar el valor y aumentar los ingresos. Sin embargo, el valor de una entidad en su mayor o mejor uso puede no ser mayor que el valor de una entidad en su uso presente si se requiere la remediación para convertir la entidad a un uso diferente.