Lis pendens

En la ley de los Estados Unidos, una litispendencia o Lis pendens (en latín, " juicio pendiente ") es un aviso por escrito de que se ha presentado un juicio relacionado con bienes raíces, que involucra el título de la propiedad o un interés de propiedad reclamado en él. El aviso generalmente se presenta en la oficina de registros de tierras del condado. El registro de una litispendencia contra una propiedad alerta a un posible comprador o prestamista de que el título de la propiedad está en duda, lo que hace que la propiedad sea menos atractiva para un comprador o prestamista. Una vez que se presenta el aviso, el título legal de cualquier persona que compre el terreno o la propiedad descrita en el aviso está sujeto al resultado de la demanda.

Génesis y usos

La litispendencia puede referirse a cualquier juicio pendiente o a una situación específica con un aviso público de litigio que se haya registrado en el mismo lugar donde se haya registrado el título de propiedad inmueble. Este aviso asegura el reclamo del demandante sobre la propiedad de modo que la venta, hipoteca o gravamen de la propiedad no disminuya los derechos del demandante sobre la propiedad, en caso de que el demandante prevalezca en su caso. En algunas jurisdicciones, cuando la notificación se registra correctamente, la litispendencia se considera notificación implícita a otros litigantes u otros acreedores subordinados o no registrados.

La oficina de registro registrará una litispendencia a pedido de cualquier persona que afirme tener derecho a hacerlo (por ejemplo, porque la persona ha presentado una demanda). Si alguien más con un interés en la propiedad (como el propietario) cree que la litispendencia no es adecuada, entonces puede presentar una demanda para que se elimine.

Los estatutos de litispendencia de algunos estados exigen que quien presenta la notificación, en caso de impugnación de la notificación, establezca que tiene causa probable o una probabilidad razonable de éxito sobre los méritos de su caso en la demanda subyacente. Otros estados no tienen tal requisito.

Historia

Según el derecho consuetudinario, la mera existencia de una demanda que pudiera afectar el título de propiedad inmueble tenía el efecto legal de poner al mundo entero en conocimiento implícito de la demanda; cualquiera que adquiriera un interés en una propiedad inmueble que fuera objeto de un juicio pendiente tomaba ese interés sujeto a los derechos de los litigantes según pudieran determinarse eventualmente, sin importar cuánto tiempo después. En efecto, nada relativo a la titularidad del objeto de la demanda podía cambiarse definitivamente mientras la demanda se encontraba pendiente. Sin la publicación de la existencia de una demanda, los compradores inocentes podrían descubrir la existencia de una demanda demasiado tarde.

El duro efecto de esta regla, y su efecto sobre los compradores inocentes, llevó a muchas jurisdicciones a promulgar estatutos de litispendencia que exigen una notificación por escrito, generalmente registrada en los registros de tierras donde se ubican los bienes inmuebles, para que las disposiciones de notificación de la regla sean efectivas.. Por lo general, la ley requiere un instrumento registrado por separado si la demanda en cuestión afecta el título de propiedad inmueble. Si se cumplen los requisitos legales, el mundo recibe un "aviso implícito" de la existencia de la demanda, y cualquier persona que adquiera un interés lo hace sujeto al resultado de la demanda.

Efecto

La litispendencia se toma como notificación constructiva de la demanda pendiente, y sirve para ensombrecer el título de la propiedad en cuestión hasta que se resuelva la demanda y se libere la notificación o se elimine la litispendencia. Los compradores cuidadosos no estarán dispuestos a comprar terrenos sujetos a litispendenciao solo comprará la tierra con descuento, los prestamistas prudentes no prestarán dinero contra la seguridad de la tierra, y las compañías de seguros de títulos no asegurarán el título de dicha tierra: el título se toma sujeto al resultado de la demanda. Debido a que muchos bienes inmuebles se compran con dinero prestado, esto generalmente evita que el propietario venda la propiedad. También puede evitar que el propietario pida prestado dinero garantizado por la propiedad (como para pagar los costos de la defensa de la demanda).

Es importante señalar que la presencia de una litispendencia no impide ni invalida necesariamente una transferencia de la propiedad, aunque hace que dicha transferencia esté sujeta al resultado del litigio. Por lo tanto, el propietario no está impedido de vender la tierra por dinero en efectivo (no prestado), darla como garantía para un préstamo especulativo o regalarla, todo sujeto al resultado de la demanda. Sin embargo, una vez que se registra la litispendencia, se considerará que el beneficiario (un "comprador" o "concesionario pendente lite ") tiene notificación del litigio y podría perder su título de propiedad si prevalece la demanda del demandante.

Si bien generalmente se piensa en relación con los bienes inmuebles (terrenos, edificios y similares), la doctrina de la litispendencia también se aplica a los bienes muebles. Con frecuencia, los estatutos de litispendencia solo se aplican a los bienes inmuebles, por lo que la doctrina del derecho consuetudinario probablemente todavía se aplica a los bienes muebles.