Las políticas gubernamentales y la crisis de las hipotecas subprime

Políticas gubernamentales y la crisis de las hipotecas subprime abarca las políticas gubernamentales de Estados Unidos y su impacto en la crisis de las hipotecas subprime de 2007-2009. La crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos fue un conjunto de eventos y condiciones que condujeron a la crisis financiera de 2008 y la posterior recesión. Se caracterizó por un aumento de la morosidad y las ejecuciones hipotecarias de hipotecas subprime, y la consiguiente caída de los valores respaldados por dichas hipotecas. Varias instituciones financieras importantes quebraron en septiembre de 2008, lo que provocó una interrupción significativa del flujo de crédito a empresas y consumidores y el inicio de una grave recesión mundial.

Las políticas gubernamentales de vivienda, la sobrerregulación, la regulación fallida y la desregulación se han atribuido a la crisis, entre muchas otras causas. Si bien el sistema financiero moderno evolucionó, la regulación no siguió el ritmo y se desfasó con los riesgos que se acumulaban en la economía. La Comisión de Investigación de la Crisis Financiera (FCIC), encargada de investigar las causas de la crisis, informó en enero de 2011 que: «Teníamos un sistema financiero del siglo XXI con salvaguardas del siglo XIX».Aumentar la propiedad de viviendas ha sido el objetivo de varios presidentes, incluyendo a Roosevelt, Reagan, Clinton y George W. Bush. Algunos expertos afirman que los acontecimientos fueron impulsados por el sector privado, y que los principales bancos de inversión, en el epicentro de la crisis, no estaban sujetos a regulaciones de banca de depósito como la CRA. Además, surgieron burbujas inmobiliarias en varios países europeos al mismo tiempo, aunque las políticas de vivienda estadounidenses no se aplicaron allí. Además, los préstamos subprime prácticamente se duplicaron (de menos del 10% de las hipotecas originadas a alrededor del 20% entre 2004 y 2006), aunque no hubo cambios importantes en las leyes de vivienda vigentes durante ese período. Solo uno de los 10 comisionados de la FCIC argumentó que las políticas de vivienda fueron una causa principal de la crisis, principalmente en el contexto de las medidas que Fannie Mae y Freddie Mac tomaron para competir con la agresiva competencia del sector privado.También se ha culpado a la falta de regulación del sistema bancario no depositario (también llamado sistema bancario en la sombra). Este sistema creció hasta superar el tamaño del sistema bancario depositario regulado, pero los bancos de inversión, las aseguradoras, los fondos de cobertura y los fondos del mercado monetario no estaban sujetos a las mismas regulaciones. Muchas de estas instituciones sufrieron el equivalente a una corrida bancaria, con las notables quiebras de Lehman Brothers y AIG en septiembre de 2008, que precipitaron una crisis financiera y la posterior recesión.El gobierno también derogó o implementó varias leyes que limitaban la regulación del sector bancario, como la derogación de la Ley Glass-Steagall y la implementación de la Ley de Modernización de Futuros de Materias Primas de 2000. La primera permitió la fusión de los bancos de depósito y de inversión, mientras que la segunda limitó la regulación de los derivados financieros.

Nota: En Crisis de las hipotecas subprime: Causas y causas de la Gran Recesión se incluye un análisis general de las causas de la crisis. Este artículo se centra en un subconjunto de causas relacionadas con las políticas de vivienda asequible, Fannie Mae y Freddie Mac, y la regulación gubernamental.

La desregulación, el exceso de regulación y la falta de regulación por parte del gobierno federal han sido las responsables de la crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos.Los conservadores han afirmado que la crisis financiera fue causada por un exceso de regulación destinada a aumentar las tasas de propiedad de vivienda para las personas de bajos ingresos. Han señalado dos políticas en particular: la Ley de Reinversión en la Comunidad (CRA) de 1977 (en particular, su modificación en la década de 1990), que, según afirman, presionó a los bancos privados a otorgar préstamos de alto riesgo, y los objetivos de vivienda asequible del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) para las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) —Fannie Mae y Freddie Mac— que, según afirman, llevaron a las GSE a adquirir préstamos de alto riesgo y provocaron un colapso general de los estándares de suscripción para todos los préstamos. Ya en febrero de 2004, en su testimonio ante el Comité Bancario del Senado de EE. UU., Alan Greenspan (presidente de la Reserva Federal) expresó serias preocupaciones sobre el riesgo financiero sistémico que representaban Fannie Mae y Freddie Mac. Imploró al Congreso que tomara medidas para evitar una crisis. Las GSE cuestionaron estos estudios y desestimaron el testimonio de Greenspan.Los liberales han afirmado que los préstamos de las GSE eran menos riesgosos y tenían un mejor rendimiento que los préstamos titulizados por bancos de Wall Street con regulaciones menos estrictas. También sugieren que los préstamos de la CRA, exigidos por el gobierno, tuvieron un mejor rendimiento que los préstamos subprime, impulsados exclusivamente por el mercado. Presentan datos que sugieren que las entidades financieras que presionaron al gobierno con mayor intensidad también tuvieron las prácticas crediticias más arriesgadas y presionaron para que se flexibilizaran las regulaciones que limitaban su capacidad para asumir mayores riesgos. En sus testimonios ante el Congreso, tanto la Comisión de Bolsa y Valores (SEC) como Alan Greenspan alegaron el fracaso de la autorregulación de los bancos de inversión. Además, los cinco bancos de inversión más grandes que estuvieron en el epicentro de la crisis (incluidos Bear Stearns y Lehman Brothers) no estaban sujetos a la CRA ni a otras regulaciones de banca de depósito, y no originaron hipotecas.La Comisión de Investigación de la Crisis Financiera emitió tres documentos finales en enero de 2011: 1) Las conclusiones o el informe de la FCIC de los seis comisionados demócratas; 2) una declaración discrepante de los tres comisionados republicanos; y 3) una segunda declaración discrepante del comisionado Peter Wallison. Tanto las conclusiones de la mayoría demócrata como la declaración discrepante de la minoría republicana, que representan las opiniones de nueve de los diez comisionados, concluyeron que las políticas gubernamentales de vivienda tuvieron poca relación con la crisis. El informe de la mayoría afirmó que Fannie Mae y Freddie Mac no fueron la causa principal de la crisis y que la Ley de Reinversión Comunitaria no fue un factor significativo en los préstamos subprime ni en la crisis. Los tres autores republicanos de su declaración discrepante escribieron: «Los diferenciales de crédito disminuyeron no solo para la vivienda, sino también para otras clases de activos, como los bienes raíces comerciales». Esto nos indica que debemos considerar la burbuja crediticia como una causa esencial de la burbuja inmobiliaria estadounidense. También nos indica que los problemas con la política o los mercados inmobiliarios estadounidenses no explican por sí solos la burbuja inmobiliaria estadounidense.Sin embargo, la declaración discrepante del Comisionado Wallison atribuyó la culpa directamente a las políticas gubernamentales de vivienda, que, en su opinión, contribuyeron a un número excesivo de hipotecas de alto riesgo: «...Creo que la condición sine qua non de la crisis financiera fue la política de vivienda del gobierno estadounidense, que condujo a la creación de 27 millones de préstamos subprime y otros préstamos de alto riesgo —la mitad de todas las hipotecas en Estados Unidos— que estaban a punto de impago tan pronto como la enorme burbuja inmobiliaria de 1997-2007 comenzó a desinflarse. Si el gobierno estadounidense no hubiera elegido esta vía política —fomentando el crecimiento de una burbuja de un tamaño sin precedentes y un número igualmente sin precedentes de hipotecas residenciales débiles y de alto riesgo— la gran crisis financiera de 2008 nunca se habría producido».En un documento de trabajo publicado a finales de 2012 para la Oficina Nacional de Investigación Económica (NBER) (los árbitros del ciclo económico), cuatro economistas presentaron su tesis "¿Condujo la Ley de Reinversión en la Comunidad a préstamos riesgosos?". Los economistas compararon "el comportamiento crediticio de los bancos sometidos a las evaluaciones de la CRA dentro de una zona censal determinada en un mes determinado (el grupo de tratamiento) con el comportamiento de los bancos que operaban en el mismo mes de la zona censal que no se sometieron a estas evaluaciones (el grupo de control). Esta comparación indica claramente que la adhesión a la CRA condujo a préstamos más riesgosos por parte de los bancos". Concluyeron: "La evidencia muestra que en torno a las evaluaciones de la CRA, cuando los incentivos para cumplir con los estándares de la CRA son particularmente altos, los bancos no solo aumentan las tasas de interés, sino que también parecen otorgar préstamos considerablemente más riesgosos". Este documento ha sido criticado por basarse en una falacia lógica: pretende "probar la causalidad". Son "imposibles dada su metodología". Además, fue criticado por no considerar una explicación alternativa: "que los funcionarios bancarios otorgan préstamos malos deliberadamente".La FCIC atribuyó gran parte de la culpa de la crisis a la desregulación, informando: "Concluimos que las fallas generalizadas en la regulación y supervisión financiera resultaron devastadoras para la estabilidad de los mercados financieros del país. Los centinelas no estaban en sus puestos, en gran parte debido a la creencia generalizada en la naturaleza autocorrectiva de los mercados y la capacidad de las instituciones financieras para autocontrolarse eficazmente. Más de 30 años de desregulación y dependencia de la autorregulación por parte de las instituciones financieras, impulsadas por el expresidente de la Reserva Federal Alan Greenspan y otros, apoyadas por sucesivas administraciones y congresos, e impulsadas activamente por la poderosa industria financiera en todo momento, habían eliminado salvaguardas clave que podrían haber ayudado a evitar la catástrofe. Este enfoque había abierto brechas en la supervisión de áreas críticas con billones de dólares en riesgo, como el sistema bancario paralelo y los mercados de derivados extrabursátiles. Además, el gobierno permitió que las empresas financieras eligieran a sus reguladores preferidos en lo que se convirtió en una carrera hacia el supervisor más débil". De manera similar, un informe detallado de las organizaciones independientes sin fines de lucro de protección del consumidor Essential Information y la Consumer Education Foundation identifica una docena de pasos de desregulación que sentaron las bases para la crisis de 2007-2008, entre ellos:

• la derogación de la Ley de Glass-Steagall de 1999, que había prohibido a los bancos comerciales emprender operaciones bancarias de inversión (y viceversa);
• derogación de las normas que prohíben las prácticas contables fuera del balance, que entrañan maniobras contables que permiten a las instituciones financieras obstruir sus obligaciones;
• - impedir que la Comisión de Comercio de Futuros de Productos Básicos regule los derivados;
• la prohibición por la Ley de modernización de los futuros productos básicos de 2000 de la regulación de los derivados;
• adopción en 2004 por la Comisión de Valores y Cambios de "regulación voluntaria" para bancos de inversión;
• adopción de normas por los reguladores mundiales para permitir que los bancos comerciales determinen sus propios requisitos de reserva de capital;
• :: La negativa de los reguladores a prohibir los préstamos depredadores rampantes y el cese de la aplicación de normas que ya estaban en los libros que prohibían esas prácticas de crédito;
• - Prevenir, por los reguladores bancarios federales, las leyes estatales de consumo que restringen los préstamos depredadores; las normas federales que impiden a las víctimas de préstamos depredadores demandar a las empresas financieras que adquirieron hipotecas de los bancos que habían concedido el préstamo original a las víctimas;
• expansión por Fannie Mae y Freddie Mac en el mercado hipotecario subprime;
• ignorando los principios jurídicos tradicionales antimonopolios y permitiendo así que las instituciones financieras continúen expandiéndose y fusionándose, lo que llevó a la aparición de enormes conglomerados bancarios que se consideraron "demasiado grandes para fracasar".
• permitir que las empresas de calificación crediticia privada anoten incorrectamente los riesgos asociados con valores respaldados por hipoteca a pesar de sus conflictos de interés;
• , la promulgación de un estatuto para restringir la regulación por la SEC de la institución financiera.

Para lograr estos objetivos desregulatorios, el sector financiero, incluyendo la banca comercial y de inversión, los fondos de cobertura, las inmobiliarias y las aseguradoras, realizó contribuciones por valor de 1.725 millones de dólares a campañas políticas y gastó 3.400 millones de dólares en cabilderos del sector entre 1998 y 2008. En 2007, cerca de 3.000 cabilderos federales trabajaron para el sector. En total, el sector financiero gastó más de 5.000 millones de dólares a lo largo de una década para fortalecer su influencia política en Washington, D. C.En 1982, el Congreso aprobó la Ley de Paridad de Transacciones Hipotecarias Alternativas (AMTPA), que permitía a los acreedores de vivienda no autorizados por el gobierno federal otorgar hipotecas de tasa ajustable. Entre los nuevos tipos de préstamos hipotecarios creados y que ganaron popularidad a principios de la década de 1980 se encontraban las hipotecas de tasa ajustable, las de tasa ajustable con opción, las de pago global y las de solo intereses. A estos nuevos tipos de préstamos se les atribuye el mérito de reemplazar la práctica tradicional de los bancos de otorgar hipotecas convencionales de tasa fija y amortizables. Una de las críticas a la desregulación del sector bancario que contribuyó a la crisis de las cajas de ahorro fue que el Congreso no promulgó regulaciones que hubieran impedido la explotación de estos tipos de préstamos. Posteriormente, se produjeron abusos generalizados de préstamos abusivos con el uso de hipotecas de tasa ajustable. Aproximadamente el 90 % de las hipotecas subprime emitidas en 2006 fueron hipotecas de tasa ajustable.Esta legislación estableció un mandato de compra de préstamos para "viviendas asequibles" para Fannie Mae y Freddie Mac, el cual sería regulado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). Inicialmente, la legislación de 1992 exigía que el 30 % o más de las compras de préstamos de Fannie y Freddie Mac se relacionaran con "viviendas asequibles" (prestatarios con condiciones crediticias inferiores a las normales). Sin embargo, se otorgó al HUD la facultad de establecer requisitos futuros, y pronto aumentó los mandatos. Esto fomentó las hipotecas "subprime". (Véase Mandatos del HUD, más adelante).La Ley Glass-Steagall se promulgó después de la Gran Depresión. Separó a los bancos comerciales de los bancos de inversión, en parte para evitar posibles conflictos de intereses entre las actividades crediticias de los primeros y las de calificación de los segundos. En 1999, el presidente Bill Clinton promulgó la Ley Gramm-Leach-Bliley, que derogó partes de la Ley Glass-Steagall. El economista Joseph Stiglitz criticó la derogación de la ley. La calificó como la "culminación de un esfuerzo de cabildeo de 300 millones de dólares por parte de los sectores bancario y de servicios financieros...". Cree que contribuyó a esta crisis porque la cultura de la banca de inversión, orientada a la toma de riesgos, dominó la cultura de la banca comercial, más reacia al riesgo, lo que condujo a mayores niveles de asunción de riesgos y apalancamiento durante el período de auge.Alice M. Rivlin, quien se desempeñó como subdirectora de la Oficina de Administración y Presupuesto durante el gobierno de Bill Clinton, afirmó que la Ley de la Banca de Inversión (GLB) era una ley necesaria porque la separación de la banca de inversión y la banca comercial "no estaba funcionando bien". Bill Clinton declaró (en 2008): "No creo que la firma de esa ley tuviera nada que ver con la crisis actual". Luigi Zingales argumenta que la derogación tuvo un efecto indirecto. Alineó a los sectores de la banca de inversión y la banca comercial, que antes competían entre sí, para presionar en una causa común a favor de leyes, regulaciones y reformas que favorecieran al sector crediticio.Los economistas Robert Kuttner y Paul Krugman han apoyado la afirmación de que la derogación de la Ley Glass-Steagall contribuyó al colapso de las hipotecas subprime, aunque Krugman se retractó varios años después, afirmando que la derogación de la Ley Glass-Steagall "no fue la causa de la crisis financiera, sino que surgió de la 'banca en la sombra'". Andrew Ross Sorkin cree que la derogación no fue el problema. La gran mayoría de las quiebras se debieron a préstamos hipotecarios de bajo rendimiento, permitidos por la Ley Glass-Steagall, o a pérdidas de instituciones que no participaban en la banca comercial y, por lo tanto, nunca estuvieron cubiertas por la ley.Peter J. Wallison señala que ninguno de los principales bancos de inversión afectados por la crisis, como Bear, Lehman Brothers, Merrill Lynch, Goldman Sachs o Morgan Stanley, estaban afiliados a bancos comerciales, sino que eran bancos de inversión independientes, autorizados por la Ley Glass-Steagall. Los bancos hipotecarios Wachovia, Washington Mutual e IndyMac también eran bancos independientes que existían antes de la derogación de la Ley Glass.Los requisitos de capital se refieren al colchón financiero que los bancos deben mantener en caso de pérdidas en sus inversiones. Los bancos depositarios recibirán depósitos y adquirirán activos con ellos, asumiendo que no todos los depósitos serán recuperados por los depositantes. Cuanto más riesgosos sean los activos que seleccione el banco, mayores serán los requisitos de capital para compensar el riesgo. Los bancos depositarios estaban sujetos a una amplia regulación y supervisión antes de la crisis. Los depósitos también están garantizados por la FDIC hasta límites específicos.Sin embargo, los bancos depositarios habían transferido cantidades considerables de activos y pasivos fuera de balance, a través de entidades jurídicas complejas denominadas vehículos de propósito especial. Esto les permitió eliminar estas cantidades del cálculo de los requisitos de capital, lo que les permitió asumir más riesgos y, al mismo tiempo, obtener mayores beneficios durante el período de auge previo a la crisis. Cuando estos vehículos fuera de balance experimentaron dificultades a partir de 2007, muchos bancos depositarios se vieron obligados a cubrir sus pérdidas. Martin Wolf escribió en junio de 2009: «...una parte importante de lo que hicieron los bancos a principios de esta década —los vehículos fuera de balance, los derivados y el propio sistema bancario en la sombra— fue encontrar una forma de eludir la regulación».A diferencia de los bancos de depósito, los bancos de inversión captan capital para financiar la suscripción, la creación de mercado y la negociación por cuenta propia o de sus clientes; no están sujetos a la misma supervisión ni a los mismos requisitos de capital. Los grandes bancos de inversión que protagonizaron la crisis de septiembre de 2008, como Lehman Brothers y Merrill Lynch, no estaban sujetos a los mismos requisitos de capital que los bancos de depósito (véase la sección sobre el sistema bancario paralelo más adelante para más información). La ratio de deuda sobre capital (una medida del riesgo asumido) aumentó significativamente entre 2003 y 2007 para los cinco mayores bancos de inversión, que contaban con una deuda de 4,1 billones de dólares a finales de 2007.La presidenta de la FDIC, Sheila Bair, advirtió en 2007 contra la flexibilización de los estándares de gestión de riesgos del acuerdo de Basilea II y la reducción general de los requisitos de capital bancario: «Existen sólidas razones para creer que, si se dejara a los bancos a su suerte, mantendrían menos capital, no más, del que sería prudente. Lo cierto es que los bancos se benefician de las redes de seguridad gubernamentales, tanto implícitas como explícitas. Invertir en un banco se percibe como una apuesta segura. Sin una regulación de capital adecuada, los bancos pueden operar en el mercado con poco o ningún capital. Y los gobiernos y las aseguradoras de depósitos terminan cargando con la responsabilidad, asumiendo gran parte del riesgo y el coste de una quiebra. La historia demuestra que este problema es muy real, como vimos con la crisis bancaria y de ahorro y préstamo de Estados Unidos a finales de los años ochenta y noventa. La factura final de una regulación de capital inadecuada puede ser muy elevada. En resumen, los reguladores no pueden dejar las decisiones sobre capital totalmente en manos de los bancos. No estaríamos haciendo nuestro trabajo ni sirviendo al interés público si lo hiciéramos».El sistema bancario no depositario creció hasta superar el tamaño del sistema bancario depositario regulado. Sin embargo, los bancos de inversión, las aseguradoras, los fondos de cobertura y los fondos del mercado monetario dentro del sistema no depositario no estaban sujetos a las mismas regulaciones que el sistema depositario, como el seguro de depósitos y las restricciones de capital bancario. Muchas de estas instituciones sufrieron el equivalente a una corrida bancaria, con las notables quiebras de Lehman Brothers y AIG en septiembre de 2008, que precipitaron una crisis financiera y la posterior recesión.El informe de la FCIC explicó cómo este sistema en evolución seguía estando regulado de forma ineficaz: «A principios del siglo XX, establecimos una serie de protecciones —la Reserva Federal como prestamista de última instancia, el seguro federal de depósitos y amplias regulaciones— para protegernos de los pánicos que asolaban regularmente el sistema bancario estadounidense en el siglo XIX. Sin embargo, durante los últimos 30 años, permitimos el crecimiento de un sistema bancario paralelo —opaco y cargado de deuda a corto plazo— que rivalizaba en tamaño con el sistema bancario tradicional. Componentes clave del mercado —por ejemplo, el mercado multibillonario de préstamos repo, las entidades fuera de balance y el uso de derivados extrabursátiles— permanecieron ocultos, sin las protecciones que habíamos construido para prevenir crisis financieras. Teníamos un sistema financiero del siglo XXI con las salvaguardias del siglo XIX».

En un discurso pronunciado en junio de 2008, el secretario del Tesoro de Estados Unidos, Timothy Geithner, entonces presidente y director ejecutivo del Banco de la Reserva Federal de Nueva York, atribuyó gran parte de la culpa del congelamiento de los mercados crediticios a una "corrida masiva" a las entidades del sistema bancario "paralelo", también llamado sistema bancario en la sombra. Estas entidades se volvieron cruciales para los mercados crediticios que sustentaban el sistema financiero, pero no estaban sujetas a los mismos controles regulatorios. Además, estas entidades eran vulnerables porque solicitaban préstamos a corto plazo en mercados líquidos para comprar activos a largo plazo, ilíquidos y riesgosos.Esto significaba que las perturbaciones en los mercados crediticios los someterían a un rápido desapalancamiento, vendiendo sus activos a largo plazo a precios deprimidos. Describió la importancia de estas entidades: «A principios de 2007, los instrumentos de emisión de papel comercial respaldados por activos, en vehículos de inversión estructurada, en valores preferentes con tasa de subasta, bonos con opción de compra y pagarés a la vista con tasa variable, tenían un volumen combinado de activos de aproximadamente 2,2 billones de dólares. Los activos financiados a un día en repos tripartitas ascendieron a 2,5 billones de dólares. Los activos mantenidos en fondos de cobertura ascendieron a aproximadamente 1,8 billones de dólares. Los balances generales combinados de los entonces cinco principales bancos de inversión ascendían a 4 billones de dólares. En comparación, los activos totales de los cinco principales holdings bancarios de Estados Unidos en ese momento eran de poco más de 6 billones de dólares, y los activos totales de todo el sistema bancario rondaban los 10 billones de dólares». Afirmó que el «efecto combinado de estos factores era un sistema financiero vulnerable a ciclos de precios de activos y crédito que se retroalimentaban».El economista Paul Krugman describió la retirada masiva de fondos del sistema bancario paralelo como el "corazón de lo que ocurrió" para causar la crisis. "A medida que el sistema bancario paralelo se expandía para rivalizar o incluso superar en importancia a la banca convencional, los políticos y funcionarios gubernamentales deberían haberse dado cuenta de que estaban recreando el tipo de vulnerabilidad financiera que hizo posible la Gran Depresión, y deberían haber respondido ampliando las regulaciones y la red de seguridad financiera para cubrir a estas nuevas instituciones. Figuras influyentes deberían haber proclamado una regla simple: todo lo que hace lo que hace un banco, todo lo que debe ser rescatado en crisis como lo hacen los bancos, debe ser regulado como un banco". Se refirió a esta falta de controles como "negligencia maligna". Algunos investigadores han sugerido que la competencia entre las GSE y el sistema bancario paralelo condujo a un deterioro en los estándares de suscripción.Por ejemplo, el banco de inversión Bear Stearns tuvo que reponer gran parte de su financiación en mercados a un día, lo que la hizo vulnerable a las perturbaciones del mercado crediticio. Cuando surgieron dudas sobre su solidez financiera, se vio comprometida su capacidad para obtener fondos en estos mercados a corto plazo, lo que provocó el equivalente a una corrida bancaria. En cuatro días, su efectivo disponible disminuyó de 18.000 millones de dólares a 3.000 millones de dólares, ya que los inversores retiraron la financiación de la empresa. La empresa quebró y fue vendida a precio de ganga al banco JP Morgan Chase el 16 de marzo de 2008.Los propietarios de viviendas, consumidores y empresas estadounidenses adeudaron aproximadamente 25 billones de dólares durante 2008. Los bancos estadounidenses retuvieron cerca de 8 billones de dólares de ese total directamente en forma de préstamos hipotecarios tradicionales. Los tenedores de bonos y otros prestamistas tradicionales aportaron otros 7 billones. Los 10 billones restantes provinieron de los mercados de titulización, es decir, del sistema bancario paralelo. Los mercados de titulización comenzaron a cerrar en la primavera de 2007 y prácticamente paralizaron en el otoño de 2008. Por lo tanto, más de un tercio de los mercados de crédito privado dejaron de estar disponibles como fuente de financiación. En febrero de 2009, Ben Bernanke declaró que los mercados de titulización permanecían prácticamente cerrados, con la excepción de las hipotecas conformes, que podían venderse a Fannie Mae y Freddie Mac.

The Economist informó en marzo de 2010: «Bear Stearns y Lehman Brothers eran entidades no bancarias que se vieron paralizadas por una corrida silenciosa entre prestamistas de repos a un día, muchos de ellos fondos del mercado monetario, inseguros sobre la calidad de las garantías titulizadas que poseían. Los reembolsos masivos de estos fondos tras la quiebra de Lehman Brothers congelaron la financiación a corto plazo para las grandes empresas».

Fannie Mae y Freddie Mac (también llamadas FNMA y FHLMC) son empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) que compran hipotecas, compran y venden títulos respaldados por hipotecas (MBS) y garantizan una gran parte de las hipotecas en Estados Unidos.La Comisión de Investigación de la Crisis Financiera (FCIC) informó en 2011 que Fannie Mae y Freddie Mac "contribuyeron a la crisis, pero no fueron una causa principal". La FCIC informó que:

• "todos menos dos de las docenas de empleados y reguladores actuales y antiguos Fannie Mae entrevistados sobre el tema dijeron al FCIC que alcanzar los objetivos no era el principal conductor de las compras de hipotecas de riesgo de los GSE"; que
• hasta 2005, los objetivos de la vivienda de los SIG —el 50% de las compras hipotecarias debían estar compuestas por familias de ingresos bajos o moderados— eran tan incansables que estaban satisfechas por el "curso normal del negocio", aunque en 2005 el objetivo fue elevado y alcanzó el 55% en 2007;
• la mayoría de los préstamos de Alt-A, que se incluyen en hipotecas más arriesgadas para las que se critica a los GSE por comprar — "fueron de alta renta", adquiridos para aumentar las ganancias, no con un ojo hacia el logro de objetivos de vivienda de bajos y moderados ingresos; eso
• gran parte de los esfuerzos de los GSE para impulsar la propiedad de la vivienda fueron los esfuerzos de marketing y promoción — ferias de vivienda y programas de extensión— que no tenían nada que ver con reducir o aflojar los estándares de préstamos; que
• la ley que mandaba prestar para aumentar la propiedad permitió tanto a Fannie como a Freddie "a no cumplir con los objetivos de vivienda que eran "infeasibles" o que afectarían la seguridad y la solidez de las empresas", y que el GSE se aprovechó de esa laguna cuando sentían la necesidad de hacerlo; y que
• al final, el examen de los préstamos encontró sólo un pequeño número (por ejemplo, el 4% de todos los préstamos comprados por Freddie entre 2005 y 2008) fueron comprados "específicamente porque contribuyeron a los objetivos [propiedad]".

La Comisión determinó que los préstamos de las GSE tuvieron una tasa de morosidad del 6,2 % en 2008, frente al 28,3 % de los préstamos no pertenecientes a GSE o de marca privada. Al tomar los aproximadamente 25 millones de hipotecas vigentes al final de cada año entre 2006 y 2009 y subdividirlas en más de 500 subgrupos según características como la calificación crediticia, el pago inicial y el tamaño de la hipoteca, el comprador/garante de la hipoteca, etc., la Comisión determinó que la tasa promedio de morosidad grave fue mucho menor entre los préstamos adquiridos o garantizados por organizaciones gubernamentales como la FHA, Fannie Mae y Freddie Mac, que entre los préstamos no preferenciales vendidos mediante titulización de "marca privada". (Véase el gráfico "Rendimiento de los préstamos en varios segmentos del mercado hipotecario").La Comisión determinó que los títulos hipotecarios de las GSE

En esencia, mantiene su valor a lo largo de la crisis y no contribuye a las importantes pérdidas de las empresas financieras que son fundamentales para la crisis financiera. Los GSE participaron en la expansión de subprime y otras hipotecas arriesgadas, pero siguieron en lugar de liderar Wall Street y otros prestamistas

En enero de 2011, tres de los cuatro republicanos de la Comisión de la FCIC, aunque discrepaban de otras conclusiones de la mayoría, concluyeron que la política de vivienda estadounidense era, como mucho, solo una de las causas de la crisis. Los tres escribieron:

"Credit spreads disminuyó no sólo para la vivienda, sino también para otras clases de activos como bienes raíces comerciales. Esto nos dice que busquemos la burbuja de crédito como una causa esencial de la burbuja de vivienda estadounidense. También nos dice que los problemas con la política o los mercados de vivienda de EE.UU. no explican por sí mismos la burbuja de vivienda de Estados Unidos".

En su única opinión discrepante a las opiniones mayoritarias y minoritarias del FCIC, el comisionado Peter J. Wallison, del American Enterprise Institute (AEI), culpó principalmente de la crisis a la política de vivienda estadounidense, incluyendo las acciones de Fannie Mae y Freddie Mac, escribiendo: "Cuando la burbuja comenzó a desinflarse a mediados de 2007, los préstamos de baja calidad y alto riesgo generados por las políticas gubernamentales fracasaron en cantidades sin precedentes. El efecto de estos impagos se vio exacerbado por el hecho de que pocos inversores, si es que había alguno, incluidos los analistas del mercado inmobiliario, comprendían en ese momento que Fannie Mae y Freddie Mac habían estado adquiriendo grandes cantidades de préstamos subprime y otros préstamos de alto riesgo para cumplir con los objetivos de vivienda asequible del HUD". Su opinión discrepante se basó en gran medida en la investigación de su colega del AEI, Edward Pinto, exdirector de crédito de Fannie Mae. Pinto estimó que a principios de 2008 había 27 millones de préstamos "no tradicionales" de alto riesgo. Hipotecas (definidas como subprime y Alt-A) en circulación, valoradas en 4,6 billones de dólares. De estas, Fannie & Freddie poseía o garantizaba 12 millones de hipotecas valoradas en 1,8 billones de dólares. Entidades gubernamentales poseían o garantizaban 19,2 millones, equivalentes a 2,7 billones de dólares, de dichas hipotecas. En enero de 2008, el valor total de la deuda hipotecaria estadounidense en circulación era de 10,7 billones de dólares.Wallsion hizo pública su disidencia y respondió a las críticas en varios artículos y editoriales, y el columnista del New York Times, Joe Nocera, lo acusa de crear "casi sin ayuda" "el mito de que Fannie Mae y Freddie Mac causaron la crisis financiera".Los críticos sostienen que Fannie Mae y Freddie Mac afectaron las normas crediticias de muchas maneras, que a menudo no tenían nada que ver con sus compras directas de préstamos:En 1995, Fannie Mae y Freddie Mac introdujeron sistemas automatizados de suscripción, diseñados para agilizar el proceso. Estos sistemas, que pronto establecieron estándares de suscripción para la mayor parte del sector (independientemente de si los préstamos eran adquiridos por las GSE), simplificaron considerablemente el proceso de aprobación. Un estudio independiente de unos 1000 préstamos reveló que estos mismos préstamos tenían un 65 % más de probabilidades de ser aprobados mediante procesos automatizados que mediante los tradicionales. Las GSE promovieron con ahínco los nuevos sistemas liberalizados, e incluso exigieron a los prestamistas su uso. En un documento de enero de 2004, la OFHEO describió el proceso: «Una vez que Fannie Mae y Freddie Mac comenzaron a utilizar la calificación crediticia y la suscripción automatizada en sus operaciones internas, no tardó mucho en que cada empresa exigiera a las entidades crediticias unifamiliares con las que colaboraba que utilizaran dichas herramientas. Las empresas lo hicieron incluyendo el uso de estas tecnologías en las directrices de conformidad para sus vendedores/administradores».A mediados de la década de 1990, Fannie y Freddie también promovieron los Sistemas Automatizados de Valoración (SVA). Poco después, las dos GSE decidieron que, en muchos casos, no eran necesarias las inspecciones físicas in situ. En su lugar, el SVA, que se basaba principalmente en datos de ventas comparables, sería suficiente. Algunos analistas creen que el uso de SVA, especialmente para propiedades en barrios con dificultades económicas, provocó una sobrevaloración de las garantías que respaldaban los préstamos hipotecarios.En 2001, algunos bancos tradicionales informaron al Wall Street Journal que Fannie Mae y Freddie Pride estaban promoviendo a los pequeños corredores hipotecarios con escasa capitalización en detrimento de los bancos comunitarios regulados, al proporcionarles sistemas automatizados de suscripción. El Wall Street Journal informó que el software de suscripción se puso a disposición de miles de corredores hipotecarios, lo que convirtió a estos y a otros pequeños actores en una amenaza para los bancos más grandes. La teoría era que los corredores equipados con software de suscripción automatizado podrían vender préstamos directamente a F&F, eliminando así a los bancos del negocio de los préstamos. En el auge del auge inmobiliario, había alrededor de 75.000 pequeños corredores hipotecarios en Estados Unidos, y se cree que muchos de ellos fueron responsables de las prácticas crediticias descuidadas y abusivas que llevaron a la crisis de las hipotecas subprime.Muchos de los productos crediticios vendidos por las entidades hipotecarias, y criticados por sus bajos estándares, fueron diseñados por Fannie Mae o Freddie. Por ejemplo, la línea de préstamos "Affordable Gold 100", diseñada por Freddie, no requería pago inicial ni costos de cierre por parte del prestatario. Los costos de cierre podían provenir de diversas fuentes, como una subvención de una institución calificada, una donación de un familiar o un préstamo sin garantía.Countrywide, una compañía que, según se informa, financió el 20% de todas las hipotecas de Estados Unidos en 2006, mantenía una estrecha relación comercial con Fannie Mae. Esta relación se describe en Chain of Blame, de Muolo y Padilla: «Durante los siguientes 15 años [a partir de 1991], Countrywide y Fannie Mae —Mozilo y Johnson, y luego Mozilo y Franklin Raines, el sucesor de Johnson— estarían estrechamente vinculadas». «Dependiendo del año, hasta el 30% de los préstamos de Fannie provenían de Countrywide, y Fannie estaba tan agradecida que recompensó a Countrywide con condiciones de compra ventajosas, mejores que las ofrecidas a bancos reales (sólidos y de buena reputación).»Las estimaciones de las compras de préstamos subprime por parte de Fannie y Freddie oscilan entre cero y billones de dólares. Por ejemplo, en 2008, el economista Paul Krugman afirmó erróneamente que Fannie y Freddie "no concedían préstamos subprime porque no podían hacerlo". La definición de préstamo subprime es precisamente la de un préstamo que no cumple con el requisito, impuesto por ley, de que Fannie y Freddie adquieran únicamente hipotecas emitidas a prestatarios que hayan realizado pagos iniciales sustanciales y documentado cuidadosamente sus ingresos.El economista Russell Roberts citó un artículo del Washington Post de junio de 2008 que afirmaba que «entre 2004 y 2006, las dos GSE adquirieron 434.000 millones de dólares en valores respaldados por préstamos subprime, creando un mercado para más préstamos de este tipo». Además, un informe del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de 2004 admitió que, si bien las GSE rechazaban oficialmente la negociación de valores respaldados por hipotecas subprime, participaban en el mercado. Tanto Fannie Mae como Freddie Mercury informaron sobre algunas de sus compras subprime en sus informes anuales de 2004, 2005, 2006 y 2007. Sin embargo, el alcance total de las compras subprime por parte de las GSE no se conoció hasta después de la crisis financiera de 2008. En diciembre de 2011, la Comisión de Bolsa y Valores de Estados Unidos (SEC) acusó a seis exejecutivos de Fannie Mae y Freddie Mac de fraude bursátil, y la SEC alegó que sus empresas poseían, en realidad, más de 2 billones de dólares en préstamos de alto riesgo a junio de 2008 (un mes antes de que Krugman hiciera su declaración exculpatoria).Los críticos afirman que la cantidad de préstamos subprime reportados por las dos GSE está muy subestimada. En una estimación inicial de las compras subprime por parte de las GSE, Peter J. Wallison, del American Enterprise Institute, y Calomiris estimaron que las dos GSE poseían alrededor de un billón de dólares en préstamos subprime en agosto de 2008. Una estimación posterior de Edward Pinto, ex ejecutivo de Fannie Mae, fue de aproximadamente 1,8 billones de dólares, distribuidos en 12 millones de hipotecas. Esto representaría, en cifras, casi la mitad de todos los préstamos subprime pendientes en Estados Unidos. La estimación más alta fue elaborada por Wallison y Edward Pinto, basándose en las cantidades reportadas por la Comisión de Bolsa y Valores (SEC) en relación con su caso de fraude de valores contra ex ejecutivos de Fannie Mae y Freddie. Utilizando la información de la SEC, Wallison y Pinto estimaron que las dos GSE poseían más de dos billones de dólares en préstamos subestándar en 2008.Las discrepancias pueden atribuirse a las fuentes y métodos de estimación. La estimación más baja (la de Krugman) se basa simplemente en lo legalmente permitido, sin tener en cuenta lo que realmente se hizo. Otras estimaciones bajas se basan simplemente en las cantidades declaradas por Fannie Mae y Freddie Mae en sus estados financieros y otros informes. Como señaló Alan Greenspan, la información sobre hipotecas subprime de las GSE fue subestimada, y este hecho no se difundió ampliamente hasta 2009: «El enorme volumen de las compras realizadas por las GSE [Fannie Mae y Freddie Mae] en 2003-2004 no se reveló hasta que, en septiembre de 2009, Fannie Mae reclasificó gran parte de su cartera de valores de hipotecas prime como subprime».Las estimaciones de Wallison, Calomiris y Pinto se basan en el análisis de las características específicas de los préstamos. Por ejemplo, Wallison y Calomiris utilizaron cinco factores que, según ellos, indican préstamos subprime. Estos factores son: amortización negativa del préstamo, pagos de solo intereses, enganches inferiores al 10%, poca documentación y bajos puntajes FICO (crédito).Cuando Fannie o Freddie compraron préstamos subprime, se arriesgaron porque, como señaló Paul Krugman, "un préstamo subprime es precisamente un préstamo que no cumple con el requisito legal de que Fannie y Freddie adquieran únicamente hipotecas emitidas a prestatarios que realizaron pagos iniciales sustanciales y documentaron cuidadosamente sus ingresos". Como se señaló, la SEC ha alegado que Fannie y Freddie ignoraron la ley en lo que respecta a la compra de préstamos subprime. Sin embargo, algunos préstamos eran de tan mala calidad que Fannie y Freddie no se arriesgaron a comprarlos. No obstante, las dos GSE promovieron los préstamos subprime que no podían comprar. Por ejemplo: "En 1997, Matt Miller, director de préstamos asequibles para viviendas unifamiliares en Freddie Mac, se dirigió a prestamistas privados en un Simposio de Vivienda Asequible". Dijo que Freddie generalmente podía encontrar una manera de comprar y titularizar sus préstamos para vivienda asequible "mediante el uso de la investigación de Loan Prospector y mejoras crediticias creativas...". Luego, el Sr. Miller agregó: "¿Pero qué se puede hacer si después de todo este análisis el producto que se tiene no cumple con los estándares del mercado secundario convencional?". Matt Miller tenía una solución: Freddie trabajaría con "varias empresas" para encontrar compradores para estos préstamos [subprime].Las GSE desempeñaron un papel pionero en la expansión del uso de préstamos subprime: en 1999, Franklin Raines introdujo por primera vez a Fannie Mae en este tipo de préstamos, siguiendo las iniciativas previas de Fannie Mae en la década de 1990, que redujeron los requisitos de entrada para las hipotecas. En ese momento, los préstamos subprime representaban una pequeña fracción del mercado hipotecario general. En 2003, tras la gran expansión del uso de los préstamos subprime y tras el inicio de la emisión de numerosos prestamistas privados como respuesta competitiva a Fannie y Freddie, las GSE aún controlaban casi el 50% de todos los préstamos subprime. A partir de 2003, los prestamistas privados aumentaron su participación en los préstamos subprime y, posteriormente, emitieron muchos de los préstamos más riesgosos. Sin embargo, los intentos de defender a Fannie Mae y Freddie Mac por su papel en la crisis, citando su decreciente cuota de mercado en las hipotecas subprime después de 2003, ignoran el hecho de que las GSE habían creado en gran medida este mercado, e incluso colaboraron estrechamente con algunos de los peores infractores de préstamos privados, como Countrywide. En 2005, uno de cada cuatro préstamos adquiridos por Fannie Mae provino de Countrywide. Fannie Mae y Freddie Mac, en esencia, allanaron el camino hacia las hipotecas subprime, por el que muchos otros siguieron después.El economista Paul Krugman y el abogado David Min han argumentado que Fannie Mae, Freddie Mac y la Ley de Reinversión en la Comunidad (CRA) no pudieron haber sido las causas principales de la burbuja/estallido del sector inmobiliario residencial, ya que existía una burbuja de magnitud similar en el sector inmobiliario comercial en Estados Unidos: el mercado de hoteles, centros comerciales y parques de oficinas, apenas afectado por las políticas de vivienda asequible. Su suposición, implícitamente, es que la crisis financiera fue causada por el estallido de una "burbuja" inmobiliaria.En contraposición al análisis de Krugman, Peter Wallison argumenta que la crisis se debió al estallido de una burbuja inmobiliaria sustentada principalmente por préstamos con enganche bajo o nulo, lo que fue especialmente cierto en el caso de los préstamos para vivienda residencial en Estados Unidos. Asimismo, tras investigar la morosidad de los préstamos comerciales durante la crisis financiera, Xudong An y Anthony B. Sanders informaron (en diciembre de 2010): «Encontramos evidencia limitada de que se produjera un deterioro sustancial en la suscripción de préstamos CMBS [valores respaldados por hipotecas comerciales] antes de la crisis». Otros analistas respaldan la afirmación de que la crisis del sector inmobiliario comercial y los préstamos relacionados se produjo después de la crisis del sector inmobiliario residencial. La periodista de negocios Kimberly Amadeo informa: «Los primeros indicios de declive del sector inmobiliario residencial se produjeron en 2006. Tres años después, el sector inmobiliario comercial comenzó a sentir los efectos». Denice A. Gierach, abogada de bienes raíces y contadora pública, escribió:

... la mayoría de los préstamos comerciales de bienes raíces eran buenos préstamos destruidos por una economía realmente mala. En otras palabras, los prestatarios no causaron que los préstamos fueran malos, era la economía.

En su libro sobre la crisis, los periodistas McLean y Nocera argumentan que las GSE (Fannie y Freddie) siguieron, en lugar de liderar, al sector privado hacia los préstamos subprime.

"En 2003, la cuota de mercado estimada de Fannie Mae para bonos respaldada por viviendas de una sola familia fue del 45%. Sólo un año después, cayó al 23,5%. Como señaló una presentación interna de 2005 en Fannie Mae, con cierta alarma, `El volumen de etiqueta privada superó el volumen de Fannie Mae por primera vez.... No había duda de por qué esto estaba sucediendo: los originarios de hipotecas subprime estaban empezando a dominar el mercado. No necesitaban que Fannie y Freddie garantizaran sus préstamos... Mientras la cuota de mercado de Fannie cayó, los inversores de la compañía se volvieron inquietos...
Citigroup había sido contratado para ver lo que Citi denominaba alternativas estratégicas para maximizar a largo plazo... valor de accionista en Fannie Mae. Entre sus principales recomendaciones para aumentar... capitalización del mercado:... empezar a garantizar " hipotecas residenciales no conformes"

Préstamos "no conformes" significa que no cumplen con los estándares crediticios preferenciales.En un artículo de 2008 sobre Fannie Mae, el New York Times describe a la compañía como respondiendo a la presión en lugar de marcar el ritmo en la concesión de préstamos. Para 2004, «sus competidores le arrebataban partes lucrativas de su negocio. El Congreso exigía que [la empresa] ayudara a dirigir más préstamos a prestatarios de bajos ingresos. Los prestamistas amenazaban con vender directamente a Wall Street a menos que Fannie Mae adquiriera una mayor parte de sus préstamos más riesgosos».Los datos de la Reserva Federal revelaron que más del 84% de las hipotecas subprime en 2006 provenían de instituciones privadas, en lugar de Fannie Mae y Freddie Mac, y que la proporción de préstamos subprime asegurados por Fannie Mae y Freddie Mac disminuyó a medida que la burbuja se expandía (de un máximo del 48% a un 24% de todos los préstamos subprime en 2006). Según los economistas Jeff Madrick y Frank Partnoy, a diferencia de Wall Street, las GSE "nunca adquirieron las obligaciones de deuda colateralizada (CDO), mucho más riesgosas, que también tenían calificación AAA y fueron la principal causa de la crisis financiera". Un estudio de la Reserva Federal de 2011, que utilizó comparaciones estadísticas de regiones geográficas sujetas y no sujetas a la regulación de las GSE, halló "poca evidencia" de que las GSE desempeñaran un papel significativo en la crisis subprime.Otro argumento contra la tesis de Wallison es que las cifras de hipotecas subprime que Pinto le proporcionó están infladas y son insostenibles. Krugman citó el trabajo del economista Mike Konczal: «Como dice Konczal, todo esto se basa en una especie de truco de magia: se habla de préstamos “subprime y otros de alto riesgo”, agrupándolos con otros préstamos que, al parecer, no son ni de lejos tan arriesgados como los subprime reales; luego se utiliza esta suma, esencialmente falsa, para hacer parecer que Fannie/Freddie eran el verdadero origen del problema». En el análisis de Pinto, las hipotecas no tradicionales incluyen las hipotecas Alt-A, que no utilizan los prestatarios de ingresos bajos y moderados y no tienen nada que ver con el logro de los objetivos de vivienda asequible.Según el periodista McLean, «la teoría de que las GSE son las culpables de la crisis» es una «patraña» que «ha sido completamente desacreditada una y otra vez». La Comisión se reunió con Pinto para analizar sus cifras y, según McLean, «las cifras de Pinto no se sostienen».La Oficina de Responsabilidad Gubernamental (GAO) estimó una cifra mucho menor de préstamos subprime pendientes de pago que la de Pinto. Pinto afirmó que, al momento del colapso del mercado, la mitad de las hipotecas estadounidenses (27 millones de préstamos) eran subprime. La GAO estimó (en 2010) que solo 4,59 millones de estos préstamos estaban pendientes de pago a finales de 2009, y que entre 2000 y 2007 solo se originaron 14,5 millones de préstamos no prime.Los datos de Pinto, incluidos en el informe discrepante de Wallison ante la FCIC, estimaron que Fannie y Freddie compraron 1,8 billones de dólares en hipotecas subprime, repartidas en 12 millones de hipotecas. Sin embargo, según el periodista Joe Nocera, las cifras hipotecarias de Pinto están "infladas", al clasificar "prácticamente cualquier hipoteca que no sea una hipoteca fija a 30 años como 'subprime'".Cabe señalar que las sentencias anteriores (de Konczal, Krugman, McLean, la GAO y la Reserva Federal) se emitieron antes de que la SEC acusara, en diciembre de 2011, a los ejecutivos de Fannie Mae y Freddie Mac de fraude de valores. Cabe destacar que la SEC alegó (y aún sostiene) que Fannie Mae y Freddie Mac declararon como subprime y subestándar menos del 10% de sus préstamos subprime y subestándar reales. En otras palabras, los préstamos subestándar en las carteras de las GSE podrían haber sido diez veces mayores que los declarados originalmente. Según Wallison, esto haría que la estimación de la SEC sobre los préstamos subestándar de las GSE fuera mayor que la de Edward Pinto.

Según David Min, crítico de Wallison en el Centro para el Progreso Americano,

en el segundo trimestre de 2010, la tasa de delincuencia en todos los préstamos garantizados por Fannie y Freddie fue del 5,9%. En cambio, el promedio nacional era del 9,11%. La tasa predeterminada Fannie y Freddie Alt-A es igualmente mucho menor que la tasa predeterminada nacional. La única explicación posible para esto es que muchos de los préstamos que se caracterizan por el S.E.C. y Wallison/Pinto como “subprime” no son, de hecho, verdaderas hipotecas subprime.

Otra crítica a Wallison es que, en la medida en que Fannie y Freddie contribuyeron a la crisis, la causa fue su propio afán de lucro, y no los mandatos gubernamentales para ampliar la propiedad de vivienda. En diciembre de 2011, después de que la Comisión de Bolsa y Valores (SEC) acusara a seis exejecutivos de Fannie y Freddie de fraude bursátil, Wallison declaró, al igual que la SEC, que el alcance total de las compras de hipotecas subprime por parte de las GSE se ocultó durante la crisis. Basándose en las acusaciones de la SEC, Wallison estimó que Fannie y Freddie poseían, en realidad, más de 2 billones de dólares en préstamos subprime en junio de 2008. Sin embargo, el periodista Joe Nocera sostiene que la «demanda de la SEC prácticamente no menciona los mandatos de vivienda asequible» y, en cambio, alega que los ejecutivos compraron las hipotecas subprime (en palabras de Nocera) «tardíamente... para recuperar la cuota de mercado perdida y así maximizar sus bonificaciones». Según Jeff Madrick y Frank Partnoy, lo que llevó a Fannie y Freddie a la tutela en septiembre de 2008 "tuvo poco que ver con la consecución de los objetivos originales de 'crédito asequible'. Las GSE estaban mucho más preocupadas por maximizar sus beneficios que por alcanzar estos objetivos; solicitaban préstamos a tipos bajos para comprar hipotecas de alta rentabilidad una vez superadas sus irregularidades contables... Lo más inquietante de las GSE es que se negaron a mantener un capital adecuado como colchón contra pérdidas, a pesar de las exigencias de sus propios reguladores".A pesar de la afirmación de Nocera, al menos un ejecutivo de Fannie Mae tenía un punto de vista completamente diferente, al afirmar en una entrevista:

Todo el mundo entendió que ahora estábamos comprando préstamos que habríamos rechazado anteriormente, y que los modelos nos decían que estábamos cobrando demasiado poco, pero nuestro mandato era seguir siendo pertinentes y servir a los prestatarios de bajos ingresos. Así que eso es lo que hicimos". Fannie y Freddie estaban bajo presión política para ampliar las compras de tipos de hipotecas de viviendas asequibles de mayor riesgo, y bajo una presión competitiva significativa de grandes bancos de inversión y prestamistas hipotecarios.

Wallison ha citado a la columnista del New York Times, Gretchen Morgenson, y su libro Reckless Endangerment, como prueba de que el "operador político demócrata" Jim Johnson convirtió a Fannie Mae en una maquinaria política que creó y explotó las políticas gubernamentales de vivienda que fueron cruciales para la crisis financiera y allanó el camino para Wall Street. Sin embargo, en una reseña del libro de Morgenson, dos economistas críticos de Wallison (Jeff Madrick y Frank Partnoy) señalan que Morgenson no defiende a Wall Street como engañado por Fannie, sino que afirma que "de todos los socios en la iniciativa de compra de vivienda, ningún sector contribuyó más a la corrupción del proceso crediticio que Wall Street".Para 2008, las GSE poseían, ya sea directamente o a través de fondos hipotecarios que patrocinaban, 5,1 billones de dólares en hipotecas residenciales, aproximadamente la mitad del saldo vigente. Las GSE siempre han estado altamente apalancadas, y su patrimonio neto, al 30 de junio de 2008, era de tan solo 114.000 millones de dólares. Cuando surgieron dudas sobre la capacidad de las GSE para cumplir con sus casi 5 billones de dólares en garantías y otras obligaciones en septiembre de 2008, el gobierno estadounidense se vio obligado a someter a las empresas a una tutela, nacionalizándolas en la práctica a expensas del contribuyente. Paul Krugman señaló que una garantía implícita de apoyo gubernamental significaba que «las ganancias se privatizan, pero las pérdidas se socializan», lo que significa que los inversores y la gerencia se beneficiaban durante el período de auge, mientras que los contribuyentes asumían las pérdidas durante un rescate.Al anunciar la tutela el 7 de septiembre de 2008, Jim Lockhart, regulador de las GSE, declaró: «Para promover la estabilidad en el mercado hipotecario secundario y reducir el coste de la financiación, las GSE aumentarán modestamente sus carteras de MBS hasta finales de 2009. Posteriormente, para abordar el riesgo sistémico, en 2010 sus carteras comenzarán a reducirse gradualmente a un ritmo del 10 % anual, principalmente mediante una liquidación natural, para finalmente estabilizarse en un tamaño menor y menos arriesgado».Según Jeff Madrick y Frank Partnoy, las GSEs terminaron bajo tutela debido a la drástica caída de los precios de la vivienda, y a pesar de que "nunca asumieron los riesgos que asumió el mercado privado". Jason Thomas y Robert Van Order argumentan que la caída de las GSEs "fue rápida, debido principalmente a las hipotecas originadas en 2006 y 2007. Se asoció principalmente con la compra de hipotecas de alto riesgo, pero no subprime, y con capital insuficiente para cubrir la caída del valor de las propiedades". En su artículo sobre las GSEs, "no encontraron evidencia de que su desplome se debiera en gran medida a la política inmobiliaria del gobierno ni de que desempeñaran un papel esencial en el desarrollo del mercado de valores respaldados por hipotecas subprime".La Ley de Crédito Comercial (CRA) se promulgó originalmente durante la presidencia de Jimmy Carter en 1977. La ley se creó para incentivar a los bancos a erradicar la discriminación crediticia. Existe un debate entre los economistas sobre el efecto de la CRA: sus detractores afirman que fomenta la concesión de préstamos a consumidores sin solvencia crediticia, mientras que sus defensores alegan un historial de treinta años de préstamos sin mayor riesgo.La Comisión de Investigación de la Crisis Financiera (informe mayoritario) concluyó en enero de 2011 que: «...la CRA no fue un factor significativo en los préstamos subprime ni en la crisis. Muchos prestamistas subprime no estaban sujetos a la CRA. Las investigaciones indican que solo el 6% de los préstamos de alto costo —un indicador de los préstamos subprime— tenían alguna relación con la ley. Los préstamos otorgados por prestamistas regulados por la CRA en los barrios donde estaban obligados a prestar tenían la mitad de probabilidades de impago que préstamos similares otorgados en los mismos barrios por originadores hipotecarios independientes no sujetos a la ley».Los tres autores republicanos de un informe discrepante sobre la opinión mayoritaria de la FCIC escribieron en enero de 2011: «Ni la Ley de Reinversión en la Comunidad ni la eliminación de la ley Glass-Steagall fueron una causa significativa. La crisis puede explicarse sin recurrir a estos factores». Los tres autores explicaron además: «Los diferenciales de crédito disminuyeron no solo para la vivienda, sino también para otras clases de activos, como los bienes raíces comerciales. Esto nos indica que debemos considerar la burbuja crediticia como una causa esencial de la burbuja inmobiliaria estadounidense. También nos indica que los problemas con la política o los mercados inmobiliarios estadounidenses no explican por sí solos la burbuja inmobiliaria estadounidense».Los detractores afirman que los primeros años de la Ley de Vivienda y Desarrollo Comunitario (CRA) fueron relativamente inocuos; sin embargo, las modificaciones a la CRA, realizadas a mediados de la década de 1990, aumentaron el monto de los préstamos hipotecarios para prestatarios de bajos ingresos que no cumplían los requisitos y, por primera vez, permitieron la titulización de préstamos regulados por la CRA que incluían hipotecas subprime. En opinión de algunos críticos, el debilitamiento de los estándares de préstamo de la CRA y otros programas de vivienda asequible, junto con las políticas de bajos tipos de interés de la Reserva Federal después de 2001, fue una de las principales causas de la crisis financiera de 2008.El contador público Joseph Fried escribió que existe una escasez de datos sobre el rendimiento de los préstamos de la CRA, basándose en la respuesta de solo 34 de los 500 bancos encuestados. Sin embargo, se han intentado estimaciones. Edward Pinto, exdirector de crédito de Fannie Mae (1987-1989) y miembro del American Enterprise Institute, estimó que, al 30 de junio de 2008, había 1,56 billones de dólares en préstamos pendientes de la CRA (o su equivalente). De esta cantidad, aproximadamente 940 000 millones de dólares (unos 6,7 millones de préstamos) eran, según Pinto, de alto riesgo.El economista Paul Krugman señala que el auge de las hipotecas subprime fue impulsado principalmente por originadores de préstamos que no estaban sujetos a la Ley de Reinversión en la Comunidad. Un estudio realizado por un bufete de abogados que asesora a entidades de servicios financieros sobre el cumplimiento de la Ley de Reinversión en la Comunidad reveló que las instituciones cubiertas por la CRA eran menos propensas a otorgar préstamos subprime (solo el 20-25% del total), y cuando lo hacían, las tasas de interés eran más bajas. Los bancos tenían la mitad de probabilidades de revender los préstamos a terceros.El gobernador de la Reserva Federal, Randall Kroszner, y la presidenta de la Corporación Federal de Seguro de Depósitos (CRA), Sheila Bair, han declarado que la CRA no fue la responsable de la crisis. En un discurso pronunciado en 2008 en la conferencia de la Fundación Nueva América, Bair comentó: «Permítanme preguntarles: ¿dónde dice la CRA que se otorguen préstamos a quienes no pueden pagar? ¡En ninguna parte! Y lo cierto es que las prácticas crediticias que causan problemas hoy en día fueron impulsadas por el deseo de obtener participación de mercado y crecimiento de los ingresos... simple y llanamente». Bair tiene toda la razón: la CRA no les dice a los bancos que otorguen préstamos a quienes no pueden pagar. Sin embargo, las investigaciones sugieren que muchos bancos se sintieron muy presionados. Por ejemplo, Bostic y Robinson descubrieron que los prestamistas parecen ver los acuerdos de la CRA «como una forma de seguro contra los costos potencialmente elevados y desconocidos...» de las infracciones en los préstamos.El gobernador de la Reserva Federal, Randall Kroszner, afirma que la CRA no tiene la culpa del caos de las hipotecas subprime. «En primer lugar, solo una pequeña parte de las hipotecas subprime originadas están relacionadas con la CRA. En segundo lugar, los préstamos relacionados con la CRA parecen tener un rendimiento comparable al de otros tipos de préstamos subprime. En conjunto, creemos que la evidencia disponible contradice la afirmación de que la CRA contribuyó de manera sustancial a la actual crisis hipotecaria», declaró Kroszner: «Solo el 6 % de todos los préstamos de mayor precio fueron otorgados por prestamistas cubiertos por la CRA a prestatarios de bajos ingresos o vecindarios en sus áreas de evaluación de la CRA, las zonas geográficas locales que son el principal objetivo de la evaluación de la CRA».Según Edward Pinto, miembro del American Enterprise Institute, Bank of America informó en 2008 que su cartera de préstamos hipotecarios de alto riesgo (CRA), que constituía el 7% de sus hipotecas residenciales, fue responsable del 29% de sus pérdidas. También afirmó que «aproximadamente el 50% de los préstamos de CRA para viviendas unifamiliares... [presentaban] características que indicaban un alto riesgo crediticio», pero que, según los estándares utilizados por las diversas agencias gubernamentales para evaluar el desempeño de CRA en ese momento, no se contabilizaban como «subprime» porque no se consideraba la solvencia del prestatario. No obstante, el economista Paul Krugman argumenta que la categoría de Pinto de «otras hipotecas de alto riesgo» incluye incorrectamente préstamos que no eran de alto riesgo, sino hipotecas convencionales. Además, otro crítico de CRA admite que «algunos de estos préstamos subprime de CRA podrían haber tenido lugar, incluso sin CRA». Por esa razón, no es seguro el impacto directo de la CRA en el volumen de préstamos subprime.James Kourlas señala que «los participantes de la industria… estaban convencidos de que podían gestionar las nuevas normas crediticias y obtener beneficios. Estaban convencidos de que podían financiar con seguridad la expansión masiva del crédito inmobiliario. Que estuvieran equivocados no prueba en sí mismo que estuvieran dispuestos a sacrificar beneficios por ideales altruistas. Que el gobierno diera el primer paso no explica del todo por qué la industria se dejó llevar por la iniciativa».La CRA se revitalizó en la década de 1990, durante la fiebre de fusiones bancarias. El sistema bancario fragmentado era un legado de las leyes estatales contra la apertura de sucursales. Sin sucursales ni diversificación nacional, los bancos se vieron sujetos a las recesiones económicas locales. Tras la crisis de las cajas de ahorro, una década de fusiones consolidó el sector bancario. Uno de los criterios para la aprobación gubernamental de una fusión era la "buena ciudadanía" demostrada al otorgar préstamos a mercados desatendidos.Durante la administración Clinton, la Ley de Coordinación de Vivienda (CRA) se revitalizó y se utilizó para controlar las fusiones. El presidente Clinton afirmó que la CRA «estaba prácticamente moribunda hasta que asumimos el cargo. Más del 95 % de la inversión comunitaria realizada en los 22 años de vigencia de esa ley se ha realizado en los seis años y medio que llevo en el cargo». La CRA se convirtió en una herramienta importante de la «tercera vía» de Clinton, como alternativa tanto al laissez-faire como a las transferencias gubernamentales para la construcción directa de viviendas.Sin embargo, las calificaciones de la CRA, y no sus préstamos, fueron las principales herramientas para modificar las prácticas bancarias. Una calificación baja impedía las fusiones. Los grupos activistas comunitarios se convirtieron en una parte importante del proceso de fusión. Su apoyo fue crucial para la mayoría de las fusiones y, a cambio, los bancos apoyaron a sus organizaciones. Para el año 2000, los bancos otorgaron 9.500 millones de dólares en apoyo a grupos activistas, y a cambio, estos grupos testificaron a favor de ciertas fusiones. La creación, mediante fusiones, del megabanco WaMu en 1999 vino acompañada de un acuerdo de 120.000 millones de dólares con la CRA a diez años para financiar las iniciativas de activistas en el sector inmobiliario. A cambio, los activistas de la CRA respaldaron la fusión de uno de los bancos peor gestionados y uno de los más grandes y tempranos en quebrar durante la crisis de las hipotecas subprime de 2007-2009.Los bancos que se negaron a abandonar las prácticas crediticias tradicionales siguieron siendo pequeños. Al controlar las fusiones, las calificaciones de la CRA crearon "bancos creyentes" que no solo otorgaban préstamos etiquetados como préstamos de la CRA, sino que también otorgaban crédito fácil a todos los sectores. Al controlar el proceso de fusión, el gobierno logró generar bancos de crédito fácil mediante un proceso de selección artificial.Steven D. Gjerstad y Vernon L. Smith, al revisar la investigación sobre el papel de la CRA, concluyen que los préstamos de la CRA no fueron significativos durante la crisis, pero que su puntuación (calificaciones bancarias) sí tuvo un papel importante. Concluyen que «la CRA no está exenta de su participación en la crisis ni se le culpa de ser la causa principal». Justificó el crédito fácil para las personas de bajos recursos y afectó indirectamente todos los préstamos a los prestatarios a los que se dirigía. Sin embargo, formó parte de un consenso emergente entre los prestamistas, el gobierno y el público a favor del crédito fácil.La Comisión de Investigación de la Crisis Financiera (FCIC), economistas de la Reserva Federal, los periodistas económicos Bethany McLean y Joe Nocera, y varios investigadores académicos han argumentado que las políticas gubernamentales de vivienda asequible no fueron la principal causa de la crisis financiera. También argumentan que los préstamos de la Ley de Reinversión en la Comunidad tuvieron un mejor rendimiento que otras hipotecas "subprime", y que las hipotecas GSE tuvieron un mejor rendimiento que las titulizaciones de marca privada.Según la Comisión de Investigación de la Crisis Financiera, con base en la evidencia y las entrevistas con docenas de personas involucradas en los objetivos de vivienda asequible del HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano) para las GSE, determinamos que estos objetivos solo contribuyeron marginalmente a la participación de Fannie y Freddie en hipotecas de riesgo.Los economistas Paul Krugman y David Min señalan que el crecimiento simultáneo de las burbujas de precios del sector inmobiliario residencial y comercial —y también del crédito al consumo— en Estados Unidos y la crisis financiera general fuera del país, socava la tesis de que Fannie Mae, Freddie Mac, CRA o los préstamos abusivos fueron las causas principales de la crisis, ya que las políticas de vivienda asequible no afectaron ni al sector inmobiliario comercial estadounidense ni al extranjero.

[T]here no era un acto federal conduciendo bancos para prestar dinero para los parques de oficinas y centros comerciales; Fannie y Freddie no estaban en el negocio de préstamos CRE [comercial inmobiliaria]; sin embargo, 55 por ciento — 55 por ciento! — de las hipotecas comerciales que llegarán antes de 2014 son submarinas.

En un escrito de enero de 2011, tres de los cuatro republicanos de la Comisión FCIC también coincidieron en que el auge simultáneo del sector inmobiliario comercial demostraba que las políticas de vivienda de Estados Unidos no eran la única causa de la burbuja inmobiliaria:

"Credit spreads disminuyó no sólo para la vivienda, sino también para otras clases de activos como bienes raíces comerciales. Esto nos dice que busquemos la burbuja de crédito como una causa esencial de la burbuja de vivienda estadounidense. También nos dice que los problemas con la política o los mercados de vivienda de EE.UU. no explican por sí mismos la burbuja de vivienda de Estados Unidos".

En contraposición al análisis de Krugman y los miembros del FCIC, Peter Wallison argumenta que la crisis se debió al estallido de una burbuja inmobiliaria que se apoyó principalmente en préstamos con pago inicial bajo o nulo, lo que fue especialmente cierto en el caso de los préstamos para vivienda residencial en Estados Unidos.El análisis de Krugman también se ve cuestionado por otros análisis. Tras investigar la morosidad de los préstamos comerciales durante la crisis financiera, Xudong An y Anthony B. Sanders informaron (en diciembre de 2010): «Encontramos evidencia limitada de que se haya producido un deterioro sustancial en la suscripción de préstamos CMBS [valores respaldados por hipotecas comerciales] antes de la crisis». Otros analistas respaldan la afirmación de que la crisis del sector inmobiliario comercial y los préstamos relacionados se produjo después de la crisis del sector inmobiliario residencial. La periodista económica Kimberly Amadeo informa: «Los primeros indicios de declive del sector inmobiliario residencial se produjeron en 2006. Tres años después, el sector inmobiliario comercial comenzó a sentir los efectos». Denice A. Gierach, abogada especializada en bienes raíces y contadora pública certificada, escribió:

... la mayoría de los préstamos comerciales de bienes raíces eran buenos préstamos destruidos por una economía realmente mala. En otras palabras, los prestatarios no causaron que los préstamos fueran malos, era la economía.

Los críticos de las políticas de vivienda asequible en Estados Unidos han citado tres aspectos de la política gubernamental de vivienda asequible como factores que contribuyeron a la crisis financiera: la Ley de Reinversión en la Comunidad, los mandatos de vivienda asequible regulados por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) impuestos a Fannie Mae y Freddie Mac, y los esfuerzos directos del HUD para promover la vivienda asequible a través de entidades estatales y locales. En su libro de 2010, El auge y la caída de la vivienda, Thomas Sowell escribió: «Los estándares de crédito laxos utilizados para cumplir con las cuotas de vivienda asequible fueron la clave de la crisis hipotecaria estadounidense».El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) flexibilizó las restricciones hipotecarias a mediados de la década de 1990 para que quienes compraban por primera vez pudieran acceder a préstamos que antes no podían obtener. En 1995, las GSE comenzaron a recibir crédito para vivienda asequible para la compra de valores respaldados por hipotecas, que incluían préstamos a prestatarios de bajos ingresos. Esto resultó en la compra de valores subprime por parte de las agencias.La Ley de Vivienda y Desarrollo Comunitario de 1992 estableció un mandato para la adquisición de préstamos para vivienda asequible para Fannie Mae y Freddie Mac, el cual debía ser regulado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). Inicialmente, la legislación de 1992 exigía que el 30 % o más de las adquisiciones de préstamos de Fannie y Freddie Mac se destinaran a vivienda asequible. Sin embargo, se otorgó al HUD la facultad de establecer requisitos futuros. En 1995, el HUD exigió que el 40 % de las adquisiciones de préstamos de Fannie y Freddie Mac debían destinarse a vivienda asequible. En 1996, el HUD ordenó a Freddie Mac y Fannie Mac que proporcionaran al menos el 42 % de su financiamiento hipotecario a prestatarios con ingresos inferiores a la mediana de su área. Este objetivo se incrementó al 50% en 2000 y al 52% en 2005. Durante la administración Bush, el HUD continuó presionando a Fannie Mae y a Freddie para que aumentaran la compra de viviendas asequibles, hasta alcanzar el 56% para 2008. Además, el HUD exigió a Freddie Mae y a Fannie Mae que destinaran el 12% de su cartera a préstamos "especiales asequibles". Estos préstamos se otorgan a prestatarios con menos del 60% del ingreso medio de su área. Estos objetivos aumentaron con los años, alcanzando un 28% en 2008.Para cumplir con estos mandatos, Fannie y Freddie anunciaron compromisos de préstamos para personas de bajos ingresos y minorías. En 1994, Fannie prometió un billón de dólares en dichos préstamos, promesa que cumplió en el año 2000. Ese mismo año, Fannie se comprometió a comprar (de prestamistas privados) dos billones de dólares adicionales en préstamos para personas de bajos ingresos y minorías, y Freddie igualó ese compromiso con su propia promesa de dos billones de dólares. Así, estas entidades patrocinadas por el gobierno se comprometieron a comprar, del mercado privado, un total de cinco billones de dólares en préstamos para vivienda asequible.Hasta hace relativamente poco, las hipotecas subprime eran elogiadas por al menos algunos miembros del gobierno estadounidense. En un discurso pronunciado en 2002 en la Conferencia de la Oficina de Vivienda para Personas Mayores, Edward Gramlich, exgobernador de la Junta de la Reserva Federal, distinguió los préstamos predatorios de los préstamos subprime: «Para comprender el problema, es particularmente importante distinguir los préstamos predatorios de los préstamos subprime, generalmente beneficiosos… Los préstamos subprime… se refieren a préstamos totalmente apropiados y legales a prestatarios que no califican para tasas preferenciales…». El Sr. Gramlich también mencionó la importancia de los préstamos subprime para las iniciativas del gobierno en materia de vivienda asequible: «Gran parte de este aumento en los préstamos [para vivienda asequible] puede atribuirse al desarrollo del mercado hipotecario subprime…».Joseph Fried, autor de "¿Quién realmente llevó a la economía al abismo?", cree que era inevitable que la flexibilización de los estándares de crédito se generalizara: "...era imposible flexibilizar los estándares de suscripción para personas con crédito marginal y, al mismo tiempo, mantener estándares rigurosos para quienes tenían un buen historial crediticio. Las políticas de vivienda asequible llevaron a una degradación de los estándares de suscripción para préstamos de todos los tamaños".La «Estrategia Nacional para la Propiedad de Vivienda: Socios en el Sueño Americano» fue compilada en 1995 por Henry Cisneros, secretario del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) del presidente Clinton. Este documento de 100 páginas representaba los puntos de vista del HUD, Fannie Mae, Freddie Mac, líderes del sector inmobiliario, diversos bancos, numerosas organizaciones activistas como ACORN y La Raza, y representantes de varios gobiernos estatales y locales. La estrategia no se limitaba a la adquisición de préstamos de Fannie y Freddie, ni a los préstamos de la Ley de Reinversión Comunitaria. Se trataba de un amplio plan gubernamental para todo el sector crediticio, que comprendía «100 propuestas de acción», aparentemente diseñadas para «generar hasta 8 millones de propietarios de vivienda adicionales» en Estados Unidos.Como parte de la Estrategia Nacional para la Propiedad de Vivienda de 1995, el HUD abogó por una mayor participación de las organizaciones estatales y locales en la promoción de viviendas asequibles. Además, promovió el uso de préstamos con enganche bajo o sin enganche, así como préstamos secundarios no declarados y sin garantía, para que el prestatario pagara el enganche (si lo hubiera) y los costos de cierre. Esta idea se manifestó en los "préstamos secundarios silenciosos", que se popularizaron enormemente en varios estados, como California, y en numerosas ciudades, como San Francisco. Utilizando fondos federales y propios, estos estados y ciudades ofrecían a los prestatarios préstamos que cubrían el costo del enganche. Estos préstamos se denominaban "silenciosos" porque se suponía que el prestamista principal no debía tener conocimiento de ellos. Una hoja informativa de la Corporación de Reinversión Vecinal (afiliada al HUD) describió explícitamente la confidencialidad deseada: «[Las filiales de la NRC] poseen las segundas hipotecas. En lugar de ir a la familia, el bono mensual se paga a [las filiales de la NRC]. De esta manera, el bono es invisible para el prestamista tradicional y la familia (énfasis añadido).»El HUD también elogió a Fannie Mae y Freddie Mac por sus esfuerzos para promover la flexibilidad crediticia: «En los últimos años, muchos acreedores hipotecarios han aumentado la flexibilidad en la suscripción de préstamos. Esta mayor flexibilidad se debe, al menos en parte, a la liberalización de los criterios de suscripción de viviendas asequibles establecidos por inversores del mercado secundario como Fannie Mae y Freddie Mac». Para ilustrar esta deseable flexibilidad, la Estrategia citó un programa de Connecticut que «permite historiales laborales no tradicionales, historiales laborales con interrupciones, empleos a corto plazo y cambios frecuentes de trabajo».Las críticas a la estrategia del HUD y la consiguiente relajación de los estándares fueron criticadas por al menos una empresa de investigación años antes de la crisis de las hipotecas subprime. En 2001, la empresa de investigación independiente Graham Fisher & Company declaró: «Si bien las iniciativas subyacentes de la [estrategia] eran de amplio alcance, el tema principal… era la relajación de los estándares crediticios». Graham Fisher citó estos detalles:

• "El requisito de que los homebuyers hagan pagos significativos fue eliminado en el decenio de 1990. La [estrategia] instó y aprobó reducciones cada vez mayores de los requisitos. Los requerimientos de pago descendieron para registrar niveles bajos".
• "Durante la última década Fannie Mae y Freddie Mac han reducido los pagos requeridos en préstamos que compran en el mercado secundario. Estos requisitos han disminuido de 10% a 5% a 3% y en los últimos meses Fannie Mae anunció que seguiría el reciente movimiento de Freddie Mac en el mercado hipotecario de pago de 0%".
• "Se relajó el seguro hipotecario privado".
• Nuevo software de subescritura automatizado, desarrollado por Fannie y Freddie, permite reducir la documentación de préstamo y "deuda más alta a los niveles de ingresos que la escritura tradicional". Los sistemas de subescritura fueron aprobados "a pesar de que fueron sometidos a pruebas de estrés usando sólo un número limitado y amplitud de escenarios económicos".
• El proceso de evaluación de la casa está siendo comprometido. Hemos hablado con los evaluadores de bienes raíces, los apremiantes del fraude y las organizaciones nacionales de evaluación y se nos ha dicho, casi unánimemente, que los cambios en el proceso de evaluación, durante la última década, han puesto en peligro la solidez del proceso y han reducido los precios de bienes raíces".

Las políticas gubernamentales de vivienda que garantizaban hipotecas y/o promovían pagos iniciales bajos o nulos han sido criticadas por el economista Henry Hazlitt, argumentando que "inevitablemente" significan "más préstamos incobrables que de otra manera", desperdiciando el dinero de los contribuyentes y provocando una "sobreoferta de viviendas", lo que eleva el precio de la vivienda. A largo plazo, no aumentan la producción nacional, sino que incentivan las malas inversiones. Estos riesgos se materializaron cuando la burbuja inmobiliaria alcanzó su punto máximo en 2005-2006 y se desinfló posteriormente, contribuyendo a la crisis.Los Bancos Federales de Préstamos Hipotecarios (FHLB) son menos conocidos y debatidos en los medios. Los FHLB otorgan préstamos a bancos, que a su vez están respaldados por hipotecas. Si bien están un paso más allá de los préstamos hipotecarios directos, algunas de las cuestiones políticas más generales son similares entre los FHLB y las demás GSE. Según Bloomberg, los FHLB son el mayor prestatario de Estados Unidos después del gobierno federal. El 8 de enero de 2009, Moody's declaró que solo 4 de los 12 FHLB podrían mantener los niveles mínimos de capital requeridos, y que el gobierno estadounidense podría verse obligado a intervenir a algunos de ellos.Como se mencionó, la Estrategia Nacional para la Propiedad de Vivienda, que proponía una flexibilización general de las normas crediticias, al menos en lo que respecta a la vivienda asequible, fue diseñada en 1995 por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) durante la administración Clinton. Durante el resto de la administración Clinton, el HUD impuso requisitos cada vez más rigurosos para los préstamos de vivienda asequible para Fannie Mae y Freddie.En 1995, la administración Clinton introdujo cambios en la Ley de Crédito Comunitario (CRA). Estos cambios fueron extensos y, en opinión de los críticos, muy destructivos. Bajo las nuevas normas, los bancos y las cajas de ahorro debían ser evaluados «con base en el número y el monto de los préstamos otorgados dentro de sus áreas de evaluación, la distribución geográfica de dichos préstamos, la distribución de los préstamos según las características del prestatario, el número y el monto de los préstamos para el desarrollo comunitario, y el grado de innovación y flexibilidad que utilizaban al aprobar los préstamos». Algunos analistas sostienen que estas nuevas normas presionaron a los bancos a otorgar préstamos de baja calidad.El presidente Bush abogó por la "sociedad de propietarios". Según un artículo del New York Times publicado en 2008, "presionó con fuerza para expandir la propiedad de viviendas, especialmente entre las minorías, una iniciativa que encajaba con su ambición de expandir el espectro republicano y con los intereses comerciales de algunos de sus principales donantes. Sin embargo, sus políticas de vivienda y su enfoque desinteresado en la regulación fomentaron laxitud en los estándares crediticios".Parece haber amplia evidencia de que la administración Bush reconoció tanto el riesgo de las hipotecas subprime como, específicamente, los riesgos que representaban las GSE, que contaban con la garantía implícita de respaldo gubernamental. Por ejemplo, en 2003, la administración Bush, reconociendo la insuficiencia de los reguladores actuales de Fannie Mae y Freddie Mac, propuso la creación de una nueva agencia para regular las GSE. Esta nueva agencia se habría encargado específicamente de establecer los requisitos de reserva de capital (retirando esa autoridad al Congreso), aprobar nuevas líneas de negocio para las GSE y, sobre todo, evaluar el riesgo de sus crecientes carteras. Fue en respuesta específica a este esfuerzo regulatorio que Barney Frank hizo su ahora infame declaración: «Estas dos entidades —Fannie Mae y Freddie Mac— no enfrentan ningún tipo de crisis financiera. Cuanto más se exageren estos problemas, mayor será la presión sobre estas empresas y menos veremos viviendas asequibles». Si esta nueva agencia reguladora se hubiera establecido en 2003, probablemente habría descubierto el fraude contable relacionado con las bonificaciones ejecutivas que ocurría en ese momento en Fannie Mae. Este escándalo contable posteriormente forzaría la renuncia de Franklin Raines y otros ejecutivos. Esta nueva agencia también podría haber frenado o detenido la mayor incursión de toda la industria hipotecaria en los préstamos subprime al exponer la magnitud de los riesgos que asumían Fannie y Freddie, quienes en ese momento controlaban casi la mitad de todos los préstamos subprime que se emitían.El republicano Mike Oxley, expresidente del Comité de Servicios Financieros de la Cámara de Representantes, ha señalado que la Cámara de Representantes sí aprobó una ley que reforzaba la regulación de las GSE (Ley de Reforma del Financiamiento de la Vivienda Federal de 2005), pero la Casa Blanca de Bush la desbarató. En palabras de Oxley: «Todo este lamento y tanta desilusión se está produciendo sin recordar cómo la Cámara de Representantes reaccionó a esto. ¿Qué obtuvimos de la Casa Blanca? Un gesto de desaprobación».Los esfuerzos por controlar las GSE se vieron frustrados por la intensa presión ejercida por Fannie Mae y Freddie Mac. En abril de 2005, el secretario del Tesoro, John Snow, reiteró su llamado a la reforma de las GSE, afirmando: «Los acontecimientos ocurridos desde mi testimonio ante este Comité en 2003 refuerzan la preocupación por los riesgos sistémicos que plantean las GSE y resaltan aún más la necesidad de una verdadera reforma de las GSE para garantizar que nuestro sistema de financiación de la vivienda siga siendo una fuente sólida y dinámica de financiación para ampliar las oportunidades de propiedad de vivienda en Estados Unidos… Las medidas a medias solo exacerbarán los riesgos para nuestro sistema financiero». El entonces líder de la minoría del Senado, Harry Reid, rechazó la legislación, afirmando: «No podemos aprobar una legislación que pueda limitar la propiedad de viviendas de los estadounidenses y potencialmente perjudicar nuestra economía en el proceso». Un esfuerzo republicano de 2005 para una reforma integral de las GSE fue amenazado con una maniobra obstruccionista por el senador Chris Dodd (demócrata por Connecticut).Algunos economistas, como John Taylor, han afirmado que la Reserva Federal fue responsable, o al menos parcialmente, de la burbuja inmobiliaria estadounidense que se produjo antes de la recesión de 2007. Afirman que la Reserva Federal mantuvo los tipos de interés demasiado bajos tras la recesión de 2001. La burbuja inmobiliaria condujo a la crisis crediticia. El entonces presidente Alan Greenspan cuestiona esta interpretación. Señala que el control de la Reserva Federal sobre los tipos de interés a largo plazo, al que se refieren los críticos, es solo indirecto. La Reserva Federal elevó el tipo de interés a corto plazo sobre el que tiene control (es decir, el tipo de interés de los fondos federales), pero el tipo de interés a largo plazo (que suele seguir al primero) no aumentó.El papel de la Reserva Federal como supervisor y regulador ha sido criticado por su ineficacia. El exsenador estadounidense Chris Dodd, entonces presidente del Comité de Banca, Vivienda y Asuntos Urbanos del Senado de Estados Unidos, comentó sobre el papel de la Reserva Federal en la actual crisis económica: «Vimos en los últimos años, cuando asumieron responsabilidades de protección al consumidor y la regulación de los holdings bancarios, que fue un fracaso rotundo».

Según Bethany McLean y Joe Nocera, la oposición ideológica del presidente de la Reserva Federal, Alan Greenspan, a la regulación gubernamental no se vio afectada ni por las quejas de los defensores de la vivienda de base sobre el daño a las comunidades de bajos ingresos causado por los préstamos hipotecarios abusivos a principios de la década de 1990, ni por el fracaso de las fuerzas del mercado para evitar una burbuja subprime temprana y más pequeña y su estallido a finales de la década de 1990, ni por los llamamientos del gobernador de la junta de la Reserva, Edward Gramlich, para que asumiera un papel más activo en la vigilancia del negocio subprime.Una crítica similar la realiza el economista Raghuram Rajan (Gobernador del Banco de la Reserva de la India), quien, en un libro sobre la crisis financiera, argumenta que la política de bajos tipos de interés de la Reserva Federal de Greenspan permitió y motivó a los inversores a buscar inversiones de riesgo con mayor rentabilidad, lo que condujo a la crisis de las hipotecas subprime (así como a la burbuja puntocom). Según Rajan, la causa subyacente de la tendencia de la economía estadounidense a ir de burbuja en burbuja fue la debilidad de las redes de seguridad para los desempleados, lo que hizo que el sistema político estadounidense fuera extremadamente sensible al crecimiento del empleo y propenso a una estimulación monetaria insostenible.

Muchas leyes y regulaciones existentes no se aplicaban eficazmente antes de la crisis. La SEC fue criticada por relajar la supervisión de la banca de inversión y exigir a los bancos una divulgación inadecuada de sus riesgos. La FDIC permitió a los bancos transferir grandes cantidades de pasivos fuera del balance, eludiendo así los requisitos de capital de la banca depositaria. La Reserva Federal fue criticada por no supervisar adecuadamente la calidad de la originación de hipotecas. La oligarquía de las principales firmas financieras tenía una influencia considerable en Washington y promovía una ideología de desregulación y una cultura de "autorregulación del sector", así como la idea de que los actores empresariales racionales evitan asumir riesgos indebidos. Como resultado de esta cultura y de la inestabilidad entre Wall Street y Washington, los reguladores no actuaron a pesar de las importantes señales de alerta que surgieron en una serie de crisis financieras, como la crisis de las cajas de ahorro, la crisis de Long-Term Capital Management (LTCM), cada una de las cuales requirió importantes rescates, y los escándalos de derivados de 1994. Estas señales de alerta fueron ignoradas mientras continuaba la desregulación financiera, se destituía a investigadores de carrera de la SEC y se instalaba a empleados del sector financiero en puestos clave en las agencias reguladoras. El rescate de LTCM en 1998 envió la señal a las grandes empresas financieras "demasiado grandes para quebrar" de que no tendrían que sufrir las consecuencias de los grandes riesgos que asumían.Una vez que la crisis alcanzó su fase crítica en septiembre de 2008, los reguladores no aplicaron sistemáticamente las soluciones a su disposición, lo que aumentó la incertidumbre. Un ejemplo clave fue permitir la desaparición del banco de inversión Lehman Brothers en septiembre de 2008, a pesar de que la Reserva Federal y el Departamento del Tesoro facilitaron el rescate/fusión de Bear-Stearns en marzo de 2008 y la fusión de Merrill-Lynch con Bank of America en septiembre de 2008.La periodista Gretchen Morgenson cita a la Comisión de Investigación de la Crisis Financiera, quien señaló con desaprobación que, durante el auge inmobiliario de 2000 a 2006, la Reserva Federal "remitió a un total de tres instituciones a la fiscalía por posibles violaciones de la equidad crediticia en hipotecas". El informe también cita a un ex investigador de fraudes durante la crisis de las cajas de ahorro, William K. Black, quien lamentó, calificándolo de "terrible", que el "FBI prácticamente no recibiera ayuda de los reguladores, tanto bancarios como de las entidades de ahorro".

Durante la crisis de la banca de inversión de 2008, algunos analistas culparon a la Comisión de Bolsa y Valores (SEC) por su decisión de 2004 que, según afirmaban, permitió un mayor apalancamiento. Este apalancamiento permitió a los bancos de inversión aumentar sustancialmente el nivel de deuda que asumían, impulsando el crecimiento de los títulos respaldados por hipotecas que respaldaban las hipotecas subprime. Un análisis posterior pone en duda estas afirmaciones.Los críticos señalan que los cinco principales bancos de inversión estadounidenses aumentaron significativamente su apalancamiento financiero durante el período 2004-2007 (véase el diagrama), lo que incrementó su vulnerabilidad a las pérdidas de los MBS. Estas cinco instituciones reportaron una deuda de más de 4,1 billones de dólares para el año fiscal 2007, una cifra que representa aproximadamente el 30 % del tamaño de la economía estadounidense. Tres de los cinco quebraron (Lehman Brothers) o fueron vendidos a precios de liquidación a otros bancos (Bear Stearns y Merrill Lynch) durante 2008, lo que generó inestabilidad en el sistema financiero mundial. Los dos restantes se convirtieron a modelos de banca comercial para poder acceder a los fondos del Programa de Alivio de Activos en Problemas (Goldman Sachs y Morgan Stanley).Si bien los requisitos nominales de capital del 8% (es decir, un ratio de apalancamiento de 12,5 a 1) no habían sido modificados por las autoridades reguladoras, la ponderación basada en el riesgo permitió reducir los requisitos de capital para los valores con calificación A y superior. Este cambio, aún más estricto que los acuerdos internacionales de Basilea, estuvo motivado por el objetivo de mantener la competitividad de los bancos estadounidenses frente a los europeos. La reducción de los requisitos de capital animó a los bancos a mantener los valores con calificación A, menos riesgosos (según los estándares de las agencias de calificación), en lugar de los tramos de primera pérdida, más riesgosos y con mayor apalancamiento (es decir, con apalancamiento incorporado). La reducción de las reservas de capital (y el aumento del apalancamiento explícito) se acompañó de la reducción de los valores con calificación A y de mayor riesgo, pero con mayor apalancamiento interno.Al menos un funcionario prominente de la SEC ha rechazado la idea de que los cambios de la SEC de 2004 provocaran que los bancos redujeran sus reservas de capital. En un discurso pronunciado el 9 de abril de 2009, Erik Sirri, entonces director de la División de Comercio y Mercados de la SEC, declaró que «la Comisión no anuló ninguna restricción al apalancamiento en 2004» ni pretendía realizar una reducción sustancial. Si bien los cambios en las normas de la SEC brindaron flexibilidad que los bancos podían utilizar para minimizar sus saldos de capital, Sirri explicó que esto no era aplicable en el caso de los cinco bancos del programa de Entidades Supervisadas Consolidadas (CSE). Esas cinco entidades utilizaban un estándar alternativo, y lo habían hecho durante décadas. En concreto, calculaban los requisitos de capital como un porcentaje de las cuentas por cobrar de los clientes (y no sobre la base de las inversiones que poseían). Con el estándar vigente, el énfasis estaba en su capacidad para cumplir con las obligaciones relacionadas con los clientes, no en la estabilidad financiera general del banco.Algunos argumentan que los ratios de apalancamiento no cambiaron tan drásticamente como afirman los críticos. Consideremos, por ejemplo, esta declaración de la Oficina de Responsabilidad Gubernamental (GAO): «En nuestro trabajo previo sobre Long-Term Capital Management (un fondo de cobertura), analizamos los ratios de activos a capital de cuatro de las cinco sociedades de bolsa que posteriormente se convirtieron en CSE y descubrimos que tres tenían ratios iguales o superiores a 28 a 1 al cierre del ejercicio fiscal de 1998, superiores a los del cierre del ejercicio fiscal de 2006, antes del inicio de la crisis».Erik Sirri, entonces director de la División de Comercio y Mercados de la SEC, concluyó: «Desde agosto de 2008, la prensa y otros medios han sugerido que las enmiendas de 2004… permitieron a estas empresas aumentar sus ratios de deuda a capital a niveles inseguros, muy por encima de 12 a 1, incluso a 33 a 1… Si bien este tema se ha repetido con frecuencia en la prensa y otros medios, carece de fundamento».La SEC también es responsable de establecer las normas de divulgación financiera. Los críticos han argumentado que la divulgación durante la crisis fue ineficaz, en particular en lo que respecta a la salud de las instituciones financieras y la valoración de los valores respaldados por hipotecas. La SEC está investigando estas afirmaciones.La Ley de Modernización de Futuros de Materias Primas de 2000 eximió a los derivados de la regulación, la supervisión, la negociación en bolsas establecidas y los requisitos de reserva de capital para los principales participantes. La preocupación de que las contrapartes de las operaciones con derivados no pudieran cumplir con sus obligaciones generó una incertidumbre generalizada durante la crisis. Particularmente relevantes para la crisis son los swaps de incumplimiento crediticio (CDS), un derivado en el que la Parte A paga a la Parte B lo que es esencialmente una prima de seguro, a cambio de un pago en caso de que la Parte C incumpla con sus obligaciones. Warren Buffett se refirió célebremente a los derivados como "armas financieras de destrucción masiva" a principios de 2003.Al igual que todos los swaps y otros derivados, los CDS pueden utilizarse para cubrir riesgos (en concreto, para asegurar a los acreedores contra el impago) o para obtener beneficios de la especulación. El uso de derivados creció drásticamente en los años previos a la crisis. El volumen de CDS en circulación se multiplicó por 100 entre 1998 y 2008, y las estimaciones de la deuda cubierta por contratos de CDS, a noviembre de 2008, oscilaban entre 33 y 47 billones de dólares estadounidenses. El valor nocional total de los derivados extrabursátiles (OTC) ascendió a 683 billones de dólares en junio de 2008, de los cuales aproximadamente el 8 % eran CDS.Los CDS están poco regulados. En 2008, no existía una cámara de compensación central que garantizara la cobertura de los CDS en caso de que una de las partes no pudiera cumplir con sus obligaciones contractuales. La divulgación obligatoria de las obligaciones relacionadas con los CDS ha sido criticada por ser inadecuada. Compañías de seguros como American International Group (AIG), MBIA y Ambac sufrieron rebajas de calificación crediticia debido a que los impagos hipotecarios generalizados aumentaron su exposición potencial a pérdidas por CDS. Estas empresas tuvieron que obtener fondos adicionales (capital) para compensar esta exposición. El hecho de que AIG tuviera CDS que aseguraban 440 000 millones de dólares en MBS la obligó a solicitar y obtener un rescate del gobierno federal.Como en todos los swaps y otras apuestas puras, lo que una parte pierde con un CDS, la otra lo gana; los CDS simplemente reasignan la riqueza existente [es decir, siempre que la parte que paga pueda cumplir]. Por lo tanto, la pregunta es qué parte del CDS tendrá que pagar y si podrá hacerlo. Cuando el banco de inversión Lehman Brothers quebró en septiembre de 2008, existía mucha incertidumbre sobre qué entidades financieras estarían obligadas a cumplir los contratos de CDS sobre sus 600.000 millones de dólares en bonos en circulación.El economista Joseph Stiglitz resumió cómo los swaps de incumplimiento crediticio contribuyeron al colapso sistémico: «Con esta compleja combinación de apuestas de gran magnitud, nadie podía estar seguro de la situación financiera de los demás, ni siquiera de la propia. Como era de esperar, los mercados crediticios se congelaron».El expresidente Bill Clinton y el expresidente de la Reserva Federal Alan Greenspan indicaron que no regulaban adecuadamente los derivados, incluidos los swaps de incumplimiento crediticio (CDS). Se presentó sin éxito un proyecto de ley (la "Ley de Transparencia y Responsabilidad de los Mercados de Derivados de 2009") (H.R. 977) para regular aún más el mercado de CDS y establecer una cámara de compensación. Este proyecto de ley otorgaría la autoridad para suspender la negociación de CDS bajo ciertas condiciones.El autor Michael Lewis escribió que los CDS y los derivados sintéticos de CDO permitían a los especuladores acumular apuestas sobre los mismos bonos hipotecarios y CDO. Esto es similar a permitir que muchas personas contraten un seguro para la misma vivienda. Los especuladores que contrataban seguros de CDS apostaban a que se producirían impagos significativos, mientras que los vendedores (como AIG) apostaban a que no. Teóricamente, se podía apostar una cantidad infinita sobre los mismos valores relacionados con la vivienda, siempre que se encontraran compradores y vendedores de CDS. Lewis se refirió a esto como la «Máquina del Juicio Final».En abril de 2009, el Superintendente de Seguros de Nueva York, Eric Dinallo, abogó por la regulación de los CDS y los requisitos de capital suficientes para respaldar los compromisos financieros asumidos por las instituciones. «Los swaps de incumplimiento crediticio (CDS) son el combustible que convirtió el incendio de las hipotecas subprime en una conflagración. Fueron la principal causa de los problemas de AIG y, por extensión, de los bancos... En resumen, si se ofrece una garantía, ya sea un depósito bancario, una póliza de seguro o una apuesta, la regulación debería garantizar que se cuente con el capital necesario para cumplirla». También escribió que los bancos adquirieron CDS para poder reducir la cantidad de capital que debían mantener para sus inversiones, evitando así las regulaciones de capital. El secretario del Tesoro de EE. UU., Timothy Geithner, ha propuesto un marco legislativo para regular los derivados.Las agencias de calificación, como Moody's y Standard & Poor's, otorgan calificaciones de riesgo a valores como bonos y títulos respaldados por hipotecas que fueron el epicentro de la crisis. Reciben pagos de la empresa emisora de los bonos, lo que plantea un problema de independencia. Las agencias de calificación cometieron graves errores en su evaluación de los riesgosos títulos respaldados por hipotecas, otorgando la máxima calificación de seguridad a valores que posteriormente perdieron su valor.La Comisión de Investigación de la Crisis Financiera informó en enero de 2011 que: «Las tres agencias de calificación crediticia fueron factores clave que propiciaron la crisis financiera. Los valores hipotecarios que fueron el epicentro de la crisis no podrían haberse comercializado ni vendido sin su sello de aprobación. Los inversores confiaron en ellos, a menudo ciegamente. En algunos casos, estaban obligados a utilizarlos, o las normas regulatorias de capital dependían de ellos. Esta crisis no habría ocurrido sin las agencias de calificación. Sus calificaciones impulsaron el mercado y sus rebajas durante 2007 y 2008 causaron estragos en los mercados y las empresas».Algunos han argumentado que, a pesar de los intentos de varios estados de EE. UU. por evitar el crecimiento de un mercado secundario de préstamos predatorios reempaquetados, la Oficina del Contralor de la Moneda del Departamento del Tesoro, ante la insistencia de los bancos nacionales, desestimó dichos intentos por considerarlos violaciones de las leyes bancarias federales.Durante las audiencias del Congreso de marzo de 1995, William A. Niskanen, presidente del Instituto Cato, criticó las propuestas por favoritismo político en la asignación de crédito y microgestión por parte de los reguladores, y señaló que no había garantías de que los bancos no tuvieran que operar con pérdidas. Predijo que serían muy costosas para la economía y el sistema bancario, y que el principal efecto a largo plazo sería la contracción del sistema bancario. Recomendó al Congreso la derogación de la Ley de Regulación de Crédito (CRA).Gerald P. O'Driscoll, exvicepresidente del Banco de la Reserva Federal de Dallas, afirmó que Fannie Mae y Freddie Mac se habían convertido en ejemplos clásicos de capitalismo clientelista. El respaldo del gobierno permitió a Fannie y Freddie dominar la suscripción de hipotecas. «Los políticos crearon los gigantes hipotecarios, que luego devolvieron parte de las ganancias a los políticos, a veces directamente, como fondos de campaña; a veces como 'contribuciones' a electores favorecidos».Algunos legisladores recibieron un trato favorable por parte de instituciones financieras involucradas en la industria subprime. (Véase el escándalo de préstamos políticos de Countrywide Financial). En junio de 2008, Conde Nast Portfolio informó que, en los últimos años, numerosos políticos de Washington, D.C., habían recibido financiación hipotecaria a tasas no competitivas en Countrywide Financial porque la corporación los consideraba parte de un programa llamado "FOA" (Amigos de Angelo). Angelo era el director ejecutivo de Countrywide, Angelo Mozilo. El 18 de junio de 2008, un comité de ética del Congreso comenzó a examinar las acusaciones de que el presidente del Comité Bancario del Senado, Christopher Dodd (demócrata por Connecticut), y el presidente del Comité de Presupuesto del Senado, Kent Conrad (demócrata por Dakota del Norte), recibieron préstamos preferenciales de la entidad hipotecaria Countrywide Financial Corp., en dificultades. Dos exdirectores ejecutivos de Fannie Mae, Franklin Raines y James A. Johnson, también recibieron préstamos preferenciales de la entidad hipotecaria en dificultades. Fannie Mae fue el mayor comprador de hipotecas de Countrywide.El 10 de septiembre de 2003, el congresista estadounidense Ron Paul pronunció un discurso ante el Congreso en el que argumentó que las políticas gubernamentales vigentes en ese momento incentivaban los préstamos a personas que no podían devolver el dinero, y predijo que esto conduciría a un rescate financiero, por lo que presentó un proyecto de ley para abolir estas políticas.Como parte de la Estrategia Nacional para la Propiedad de Vivienda de 1995, el HUD abogó por una mayor participación de las organizaciones estatales y locales en la promoción de viviendas asequibles. Además, promovió el uso de préstamos con enganche bajo o sin enganche, así como préstamos secundarios sin garantía para que el prestatario cubriera sus enganches (si los hubiera) y los costos de cierre. Esta idea se manifestó en los "segundos préstamos silenciosos" que se popularizaron en varios estados, como California, y en numerosas ciudades, como San Francisco. Utilizando fondos federales y sus propios fondos, estos estados y ciudades ofrecían a los prestatarios préstamos que cubrían el costo del enganche. Estos préstamos se denominaban "silenciosos" porque se suponía que el prestamista principal no debía tener conocimiento de ellos. Una hoja publicitaria de la Corporación de Reinversión Vecinal (afiliada al HUD) describía explícitamente la confidencialidad deseada: "[Las filiales de la NRC] poseen las segundas hipotecas. En lugar de ir a la familia, el bono mensual se paga a [las filiales de la NRC]. De esta manera, el bono es "invisible" para el prestamista tradicional y la familia (énfasis añadido).Además del uso de "segundos de silencio", el HUD aprobó y promovió el uso de programas de donaciones para el pago inicial. Estos programas generalmente funcionaban de la siguiente manera: "Supongamos que alguien quería comprar una casa de $100,000, pero no contaba con el pago inicial ni los costos de cierre requeridos, que, según su descripción, ascendían a $6,000. Una organización sin fines de lucro dedicada a la "vivienda asequible" proporcionaría los $6,000 requeridos al comprador como "donación" y, simultáneamente, cobraría la misma cantidad, más una comisión mínima (generalmente del 1% o una tarifa fija), del vendedor. La cantidad cobrada al vendedor se denominaba "donación", pero, en realidad, se trataba simplemente de lavado de dinero, llevado a cabo por organizaciones piadosas que hablaban de los pobres y necesitados mientras obtenían millones en ingresos". Aunque el Inspector General del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) instó, en 2000, a prohibir los programas de donaciones financiadas por el vendedor, el HUD se resistió hasta 2008, mucho después del inicio de la crisis de las hipotecas subprime. Los pagos iniciales financiados por el vendedor fueron finalmente prohibidos por una ley del Congreso en 2008.Un motor importante del crecimiento económico durante la administración Bush fue la extracción de capital inmobiliario, que en esencia consistía en préstamos garantizados con el valor de la vivienda para financiar el consumo personal. El efectivo disponible utilizado por los consumidores gracias a la extracción de capital se duplicó de 627.000 millones de dólares en 2001 a 1.428.000 millones de dólares en 2005, con el desarrollo de la burbuja inmobiliaria, alcanzando un total de casi 5 billones de dólares durante ese período. El uso de la vivienda como fuente de fondos también redujo significativamente la tasa de ahorro neto. En comparación, el PIB creció aproximadamente 2,3 billones de dólares durante el mismo período 2001-2005 en dólares corrientes, de 10,1 a 12,4 billones de dólares.El economista Paul Krugman escribió en 2009: «La prosperidad de hace unos años, tal como era —las ganancias eran magníficas, los salarios no tanto— dependía de una enorme burbuja inmobiliaria, que sustituyó a una enorme burbuja bursátil anterior. Y como la burbuja inmobiliaria no se está recuperando, el gasto que sostuvo la economía en los años previos a la crisis tampoco». Niall Ferguson afirmó que, excluyendo el efecto de la extracción del capital inmobiliario, la economía estadounidense creció a una tasa del 1 % durante la era Bush. Dado que el crecimiento del PIB es un indicador significativo del éxito de la política económica, el gobierno tenía un interés particular en no explicar completamente el papel de la extracción del capital inmobiliario (endeudamiento) en el cálculo del PIB antes de la crisis.Un rescate gubernamental financiado por los contribuyentes a las instituciones financieras durante la crisis de las cajas de ahorro puede haber creado un riesgo moral y haber incentivado a los prestamistas a otorgar préstamos de mayor riesgo similares.