Desarrollo de uso mixto

Uso mixto es un tipo de desarrollo urbano, diseño urbano, planificación urbana y/o clasificación de zonificación que combina múltiples usos, como residencial, comercial, cultural, institucional o de entretenimiento, en uno solo. espacio, donde esas funciones están hasta cierto punto física y funcionalmente integradas, y que proporciona conexiones peatonales. El desarrollo de uso mixto puede aplicarse a un solo edificio, una cuadra o un vecindario, o en una política de zonificación en toda una ciudad u otra unidad administrativa. Estos proyectos pueden ser completados por un desarrollador privado, una agencia (cuasi)gubernamental o una combinación de ellos. Un desarrollo de uso mixto puede ser una nueva construcción, la reutilización de un edificio existente o un sitio abandonado, o una combinación.

Tradicionalmente, los asentamientos humanos se han desarrollado en patrones de uso mixto. Sin embargo, con la industrialización, se introdujeron regulaciones gubernamentales de zonificación para separar diferentes funciones, como la manufactura, de las áreas residenciales. Los motivos de esta separación fueron las preocupaciones por la salud pública y la protección del valor de las propiedades.

En Estados Unidos, la práctica de zonificación para uso residencial unifamiliar se impulsó para proteger a las comunidades de externalidades negativas, incluida la contaminación del aire, el ruido y la luz, asociadas con prácticas industriales más intensas. Estas zonas también se construyeron para aliviar las tensiones raciales y de clase.

El apogeo de la zonificación de uso separado en los Estados Unidos se produjo después de la Segunda Guerra Mundial, cuando el planificador y comisionado de Parques de la ciudad de Nueva York, Robert Moses, defendió las supercarreteras para dividir funciones y vecindarios de la ciudad. La antítesis de estas prácticas provino de la activista y escritora Jane Jacobs, quien fue una de las principales defensoras de la zonificación de uso mixto, creyendo que desempeñaba un papel clave en la creación de un paisaje urbano orgánico, diverso y vibrante. Estas dos cifras se enfrentaron durante gran parte de la década de 1960. Desde la década de 1990, la zonificación de uso mixto ha vuelto a ser deseable ya que trabaja para combatir la expansión urbana y aumentar la vitalidad económica.

En la mayor parte de Europa, la política gubernamental ha fomentado la continuación del papel del centro de la ciudad como ubicación principal para actividades comerciales, minoristas, de restauración y de entretenimiento, a diferencia de Estados Unidos, donde la zonificación desalentó activamente dicho uso mixto. durante muchas décadas. En Inglaterra, por ejemplo, los hoteles se incluyen bajo el mismo paraguas que los hoteles "residenciales" en lugar de comerciales, como se clasifican en los EE. UU. De manera similar, Francia gravita hacia el uso mixto, ya que gran parte de París está simplemente dividida en zonas "Urbana General". permitiendo una variedad de usos. Incluso las zonas que albergan las mansiones y villas de los aristócratas se centran en la preservación histórica y arquitectónica en lugar de la zonificación unifamiliar. La zonificación unifamiliar tampoco existe en Alemania y Rusia, donde los códigos de zonificación no hacen distinción entre diferentes tipos de vivienda.

El apego de Estados Unidos a la propiedad privada y al hogar suburbano tradicional de la década de 1950, así como las profundas divisiones raciales y de clase, han marcado la divergencia en la zonificación de uso mixto entre los continentes. Como resultado, muchas de las ciudades centrales de Europa son de uso mixto "por defecto" y el término "uso mixto" Esto es mucho más relevante en el caso de nuevas áreas de la ciudad donde se hace un esfuerzo por mezclar actividades residenciales y comerciales, como en los Docklands del Este de Ámsterdam.

El uso ampliado de la zonificación de uso mixto y los desarrollos de uso mixto se puede encontrar en una variedad de contextos, como los siguientes (varios contextos de este tipo pueden aplicarse a un proyecto o situación en particular):

• como parte de estrategias inteligentes de planificación del crecimiento
• dentro barrios urbanos tradicionales, como parte de la renovación urbana y/o el relleno, es decir, la mejora de los edificios y espacios públicos y las comodidades del vecindario para proporcionar más y/o mejor vivienda y una mejor calidad de vida, los ejemplos incluyen Barracks Row en Washington, D.C., y East Liberty, Pittsburgh
• dentro suburbios tradicionales, añadiendo un o más desarrollos de uso mixto para proporcionar un nuevo o más prominente "lugar abajo" para la comunidad-ejemplos incluyen nuevos proyectos en el centro de Bethesda, Maryland, un suburbio interno de Washington, D.C., y el complejo Excelsior & Grand en St. Louis Park, Minnesota, un suburbio interno de Minneapolis
• desarrollo de campos verdes, es decir, nueva construcción en terrenos no desarrollados anteriormente, particularmente en el borde de las áreas metropolitanas y en sus exurbios, a menudo como parte de la creación de un centro relativamente más denso para la comunidad, una ciudad de bordes, o parte de uno, zonado para uso mixto, en los 2010s a menudo etiquetado "pueblos urbanos" (ejemplos incluyen Avalon en Alpharetta, Georgia, y Halcyon en el área metropolitana,
• el rescate de los centros comerciales y la intensificación del desarrollo alrededor de ellos, especialmente como las ventas minoristas de muchos centros comerciales, y la capacidad de alquilar espacio a los minoristas, disminuir como parte del apocalipsis minorista de 2010

Cualquiera de los contextos anteriores también puede incluir contextos paralelos como:

• Desarrollo orientado al tránsito—por ejemplo, en Los Ángeles y San Diego, donde las ciudades hicieron cambios en la ley de zonificación que permiten un desarrollo más denso a cierta distancia de ciertos tipos de estaciones de tránsito, con el objetivo principal de aumentar la cantidad y la asequibilidad de la vivienda
• Ciudades más antiguas como Chicago y San Francisco tienen conservación histórica políticas que a veces ofrecen más flexibilidad para que los edificios de más edad sean utilizados con fines distintos a los que originalmente estaban ubicados, con el objetivo de preservar la arquitectura histórica

Los desarrollos de uso mixto albergan importantes oportunidades de empleo y vivienda. Muchos de estos proyectos ya están ubicados en distritos céntricos establecidos, lo que significa que se incentiva el desarrollo de sistemas de transporte público en estas regiones. Al tomar tierras infravaloradas y subutilizadas, a menudo antiguas industrias pesadas, los promotores pueden reutilizarlas para aumentar el valor de la tierra y las propiedades. Estos proyectos también aumentan la variedad, la densidad y, a menudo, la asequibilidad de las viviendas al centrarse en complejos de viviendas multifamiliares, en lugar de unifamiliares. En estos distritos también se encuentra un equilibrio más equitativo entre la oferta y la demanda de empleo y vivienda.

Este patrón de desarrollo se centra en la idea de "vivir, trabajar, jugar" transformando edificios y vecindarios en entidades de usos múltiples. La eficiencia, la productividad y la calidad de vida también aumentan en lo que respecta a los lugares de trabajo que cuentan con una gran cantidad de comodidades. Los ejemplos incluyen gimnasios, restaurantes, bares y tiendas. Los vecindarios de uso mixto promueven la comunidad y la socialización al reunir a empleados, visitantes y residentes. Se crea un carácter distintivo y un sentido de lugar al transformar distritos de uso único que pueden funcionar durante ocho horas al día (por ejemplo, edificios de oficinas comerciales que funcionan de 9 a. m. a 5 p. m.) en comunidades que pueden funcionar dieciocho horas al día mediante la adición de cafés. restaurantes, bares y discotecas. A su vez, la seguridad de los barrios puede aumentar a medida que la gente permanece en las calles durante más horas.

Los vecindarios y edificios de uso mixto tienen una gran capacidad para adaptarse a entornos sociales y económicos cambiantes. Cuando se produjo la pandemia de COVID-19, los minoristas de Nueva York ubicados en cuadras largas con orientación comercial sufrieron gravemente porque ya no atraían a una audiencia de transeúntes. Al combinar múltiples funciones en un edificio o desarrollo, los distritos de uso mixto pueden generar resiliencia a través de su capacidad para atraer y mantener visitantes.

También se fomentan prácticas de transporte más sostenibles. Un estudio de Guangzhou, China, realizado por el Journal of Geographical Information Science, encontró que los taxis ubicados en regiones donde los edificios albergaban una mayor variedad de funciones habían reducido considerablemente las distancias de viaje. Las distancias de viaje más cortas, a su vez, favorecen el uso de la micromovilidad. Se fomenta la infraestructura peatonal y apta para bicicletas debido al aumento de la densidad y la reducción de las distancias entre viviendas, lugares de trabajo, negocios minoristas y otros servicios y destinos. Además, los proyectos de uso mixto promueven la salud y el bienestar, ya que estos desarrollos a menudo brindan un mejor acceso (ya sea a pie, en bicicleta o en transporte público) a los mercados de agricultores y tiendas de comestibles. Sin embargo, las metrópolis híbridas, áreas que tienen edificios grandes y altos que dan cabida a una combinación de intereses públicos y privados, no muestran una disminución de las emisiones de carbono en comparación con las áreas metropolitanas que tienen una configuración baja y densa. Esto posiblemente se deba a que las metrópolis híbridas tienden a atraer tráfico de automóviles por parte de visitantes.

Debido a la naturaleza especulativa de los desarrollos inmobiliarios a gran escala, los megaproyectos de uso mixto a menudo no cumplen con los objetivos de equidad y asequibilidad. Los espacios residenciales de alto nivel, comercios minoristas de lujo y oficinas Clase A que atraen a inquilinos de alto perfil a menudo tienen prioridad debido a su potencial especulativo. También existe una tendencia a convertir los espacios residenciales en desarrollos de uso mixto en condominios, en lugar de espacios de alquiler. Un estudio realizado por el Journal of the American Planning Association encontró que centrarse en la propiedad de vivienda excluye predominantemente a las personas que trabajan en servicios públicos, comercio, cultura, ventas y servicios, y ocupaciones manufactureras de vivir en centros urbanos ricos en comodidades. A pesar de incentivos como los bonos de densidad, los municipios y los desarrolladores rara vez ponen un enfoque significativo en las disposiciones de vivienda asequible en estos planes.

Los edificios de uso mixto pueden ser riesgosos dado que hay varios inquilinos que residen en un desarrollo. Los megaproyectos de uso mixto, como Hudson Yards, también son extremadamente costosos. Este desarrollo le ha costado a la ciudad de Nueva York más de 2.200 millones de dólares. Los críticos argumentan que el dinero de los contribuyentes podría servir mejor al público en general si se gastara en otra parte. Además, los desarrollos de uso mixto, como catalizadores del crecimiento económico, pueden no cumplir su propósito si simplemente cambian la actividad económica, en lugar de crearla. Un estudio realizado por Jones Lang LaSalle Incorporated (JLL) encontró que "90 por ciento de Hudson Yards' los nuevos inquilinos de oficinas se mudaron desde Midtown."

Algunos de los escenarios de uso mixto más frecuentes en los Estados Unidos son:

• Neighborhood commercial zonificación: bienes y servicios de conveniencia, como tiendas de conveniencia, permitidos en áreas estrictamente residenciales
• Main Street residencial/commercial – edificios de dos a tres pisos con unidades residenciales arriba y unidades comerciales en la planta baja frente a la calle
• Urban residential/commercial – edificios residenciales con usos comerciales y cívicos en planta baja
• Servicios de oficina – edificios de oficinas con pequeños usos al por menor y servicio orientados a los trabajadores de oficinas
• Oficina/residencia – Unidades residenciales multifamiliares en el edificio de oficinas
• Conversión de centro comercial – unidades residenciales y/o de oficina agregadas (adyacente) a un centro comercial independiente existente
• Retail district retrofit – reacondicionamiento de una zona minorista suburbana a un aspecto más parecido al pueblo y mezcla de usos
• Vivir y trabajar – los residentes pueden operar pequeñas empresas en la planta baja del edificio donde viven
• Studio/light industrial – los residentes pueden operar estudios o pequeños talleres en el edificio donde viven
• Hotel/residence – mezcla espacio hotelero y residencial multifamiliar de alta gama
• Estructura de estacionamiento con venta al por menor
• Distrito de casa unifamiliar con centro comercial independiente

El primer intento a gran escala de crear un desarrollo de uso mixto en Australia fue el Plan Esquema de la Región de Sydney, un plan que identificó la necesidad de Sydney de descentralizar y organizar su crecimiento alrededor del área metropolitana. Su principal objetivo era controlar el rápido crecimiento demográfico de la ciudad después de la guerra mediante la introducción de corredores de crecimiento y centros económicos que ayudarían a evitar la expansión incontrolada y el uso excesivo del coche como medio de transporte. Varios centros urbanos como Parramatta o Campbelltown. se benefició de estas políticas, creando centros económicos con sus propios servicios en el centro de la ciudad a lo largo de las principales vías de Sydney.

Los planes posteriores complementaron el inicial con nuevas políticas centradas en cuestiones económicas y de renovación urbana. En particular, el Plan de 1988 fue diseñado en colaboración con una estrategia de transporte y fue el primero en recomendar mayores densidades de desarrollo. Desde entonces, las autoridades de planificación australianas han dado mayor prioridad al desarrollo de uso mixto de terrenos industriales en el centro de la ciudad como una forma de revitalizar áreas desatendidas por la disminución de la industria manufacturera, consolidando y densificando los centros urbanos previamente despoblados. Este nuevo enfoque de planificación urbana ha tenido un impacto significativo en el uso de las parcelas de tierra en las principales ciudades australianas: según datos de 2021 de la Oficina de Estadísticas de Australia, la zonificación mixta ya supone más del 9% de las aprobaciones de nuevas viviendas.

Una de las primeras ciudades en adoptar una política de desarrollo de uso mixto es Toronto. El gobierno local jugó un papel por primera vez en 1986 con un reglamento de zonificación que permitía mezclar unidades comerciales y residenciales. En ese momento, Toronto se encontraba en las etapas iniciales de planificación y se centraba en el desarrollo de desarrollos de uso mixto debido a la creciente popularidad de más viviendas sociales. Desde entonces, la ley se actualizó en 2013, desplazando gran parte de su enfoque fuera del área del centro de la ciudad, que ha sido parte de la ciudad principal desde 1998. Con las regulaciones vigentes, la ciudad ha supervisado el desarrollo de condominios de gran altura en todo la ciudad con servicios y paradas de transporte cercanas. Las políticas de desarrollo de uso mixto de Toronto han inspirado a otras ciudades norteamericanas en Canadá y Estados Unidos a lograr cambios similares.

Un ejemplo de un desarrollo de uso mixto en Toronto es Mirvish Village, del arquitecto Gregory Henriquez. Ubicado en Bloor y Bathurst Street, una intersección importante en Toronto, partes del sitio del proyecto Mirvish Village están divididas en zonas "residenciales comerciales" y otros como "residencial comercial mixto". Dentro de los estatutos de zonificación de la ciudad de Toronto, el residencial comercial incluye "una variedad de usos comerciales, residenciales e institucionales, así como parques". Los usos programáticos de Mirvish Village incluyen apartamentos de alquiler, un mercado público y tiendas minoristas de unidades pequeñas, al tiempo que conservan 23 de las 27 casas patrimoniales en el lugar. El proyecto se destaca por su proceso de consulta pública, que fue elogiado por los funcionarios de la ciudad de Toronto. El arquitecto Henríquez y el desarrollador habían colaborado anteriormente en proyectos de uso mixto en Vancouver, Columbia Británica, incluido el exitoso Woodward's Redevelopment.

En Estados Unidos, la Agencia de Protección Ambiental (EPA) colabora con los gobiernos locales proporcionando investigadores que desarrollan nuevos datos que estiman cómo una ciudad puede verse afectada por el desarrollo de uso mixto. El hecho de que la EPA incluya modelos en la hoja de cálculo hace que sea mucho más fácil para los municipios y los desarrolladores estimar el tráfico con espacios de uso mixto. Los modelos de vinculación también utilizados como herramienta de recursos miden las características geográficas, demográficas y de uso del suelo en una ciudad. La Agencia de Protección Ambiental ha realizado un análisis de seis áreas metropolitanas importantes utilizando el uso de la tierra, encuestas de hogares y bases de datos SIG. Estados como California, Washington, Nuevo México y Virginia han adoptado este estándar como política estatal al evaluar cómo los desarrollos urbanos pueden afectar el tráfico. Las condiciones previas para el éxito de los desarrollos de uso mixto son el empleo, la población y el gasto de los consumidores. Las tres condiciones previas garantizan que un desarrollo pueda atraer inquilinos de calidad y éxito financiero. Otros factores que determinan el éxito del desarrollo de uso mixto son la proximidad del tiempo de producción y los costos del mercado circundante.

La zonificación de uso mixto se ha implementado en Portland, Oregon, desde principios de la década de 1990, cuando el gobierno local quería reducir el estilo de desarrollo orientado al automóvil entonces dominante. El Metropolitan Area Express, el sistema de tren ligero de Portland, fomenta la combinación de espacios residenciales, comerciales y de trabajo en una sola zona. Con este sistema de planificación de tipo zonificación única, el uso de suelos con mayores densidades proporciona un retorno de las inversiones públicas en toda la ciudad. Los corredores de las calles principales brindan alturas de construcción flexibles y usos de alta densidad para permitir "lugares de reunión".

Hudson Yards es el desarrollo inmobiliario privado más grande en la historia de los Estados Unidos. El proyecto comenzó en 2005 cuando el Ayuntamiento de Nueva York aprobó la rezonificación del distrito de fabricación de baja densidad a uso mixto de alta densidad. Los muelles, alguna vez deteriorados, ubicados en el lado oeste de Midtown, se están remodelando para convertirlos en espacios de oficinas comerciales, una combinación de viviendas asequibles y de lujo, restaurantes y espacios comerciales, un hotel y gimnasio Equinox de alta gama y múltiples parques públicos. El desarrollo, que estará terminado en 2024, se espera que albergue a 125.000 trabajadores, visitantes y residentes diariamente. Empresas relacionadas y Oxford Properties son los principales desarrolladores de este plan.

Este proyecto es también el proyecto más grande de EE. UU. jamás financiado con subsidios TIF (financiación de incremento fiscal). No requirió la aprobación de los votantes ni tuvo que pasar por el proceso presupuestario tradicional de la ciudad. Más bien, el proyecto se financia con futuros impuestos a la propiedad y el Programa de Visa EB-5. Este programa proporciona VISA a inversores extranjeros a cambio de colocar un mínimo de 500.000 dólares en bienes raíces estadounidenses.

• Reclamando la ciudad, 1997, Andy Coupland
• "Desarrollo, práctica y potencial de uso reducido", Departamento de Comunidades y Gobierno Local, Gobierno del Reino Unido
• ¿Qué es la mezcla funcional?, Planificación Teoría y Práctica 18(2):249-267 · febrero 2017

• Medios relacionados con desarrollos de uso mixto en Wikimedia Commons