Burbuja inmobiliaria española

La burbuja inmobiliaria española es la parte desplomada de un aumento de precios a largo plazo de los precios inmobiliarios españoles. Este aumento de precios a largo plazo se ha producido en varias etapas desde 1985 hasta 2008. La burbuja inmobiliaria se puede dividir claramente en tres períodos: 1985-1991, en el que el precio casi se triplicó; 1992-1996, en el que el precio se mantuvo relativamente estable; y 1996-2008, en el que los precios volvieron a crecer de forma sorprendente. La crisis inmobiliaria española de 2008-2014 provocó una caída de los precios. En 2013, Raj Badiani, economista de IHS Global Insight en Londres, estimó que el valor de los bienes raíces residenciales ha caído más del 30 por ciento desde 2007 y que los precios de las viviendas caerían al menos un 50 por ciento desde el pico en 2015. Alcidi y Gros señalan: “Si la construcción continuara al ritmo relativamente alto que sigue siendo hoy, el proceso de absorción de la burbuja tardaría más de 30 años”.

Aunque no existe una definición exacta de burbuja especulativa, en el caso de la burbuja española se evidenciaron diferencias entre el incremento medio del IPC y de los salarios del 3% y los incrementos anuales del precio de la vida de hasta el 17%, indicando que el precio de la vivienda aumentó 6 veces más rápido que los salarios y el IPC medio.

En agosto de 2007, tras la crisis de las hipotecas basura o subprime, estalló la burbuja inmobiliaria estadounidense. Poco después de que el Instituto Nacional de Estadística anunciase el fuerte descenso de la compraventa de viviendas (un 27% en el primer trimestre de 2008) y la contracción de las hipotecas (un 25% en enero de 2008), se considera que es el momento del estallido de la burbuja española.

Las empresas constructoras, principales beneficiarias del aumento de precios, solían negar la existencia de la burbuja, aclarando el interesado 'mito', al igual que otros sectores directamente ligados al negocio de la construcción, para los que no existía una burbuja, sino que se trataba simplemente de un 'boom inmobiliario'. Por su parte, los sectores en desacuerdo con la situación económica, más conectados con los consumidores, principalmente afectados por el aumento de precios y las dificultades de acceso a la vivienda, insistían en valorar el mismo dato en sentido contrario, el mismo que otros grupos enmarcaron como una crítica social y el Movimiento Verde.

La evolución futura de un mercado influye en el comportamiento real de un individuo. Si muchos compradores potenciales estiman que se aproxima una futura bajada de precios, pueden optar por esperar a que ésta se produzca para comprar. Esto provoca que la demanda actual disminuya y, por tanto, los precios reales bajen. El mismo procedimiento se produciría a la inversa si las personas estuvieran esperando una subida.

Por otra parte, la falta de transparencia que caracteriza al mercado inmobiliario en España impidió hacer valoraciones precisas de la situación: mientras una entidad lanzaba mensajes serenos y alarmantes a la vez, las estadísticas nunca fueron sistemáticas y se caracterizaron por la dispersión, cuando no eran simplemente contradictorias, sino que seguían siendo parte del mercado inmobiliario fiscalmente oculto, al moverse en parte con dinero negro o en una forma de corrupción. En ese sentido, algunos especialistas denunciaron incluso una campaña de falta de transparencia y secretismo de los medios de comunicación que, basados en intereses económicos, habrían evitado mencionar la verdadera naturaleza del boom de los precios de la vivienda.

En cualquier caso, en los primeros meses de 2008 la fuerte desaceleración del mercado inmobiliario español ya permitió a algunos economistas como Alan Greenspan, ex presidente de la Reserva Federal, hablar de burbuja especulativa y de su estallido. En ese mismo sentido, en abril de 2008 las propias constructoras y promotoras reconocían que se había producido una “gran caída de los precios y (...) hizo estallar a los consumidores del mercado”, reconociendo implícitamente una sobrevaloración de los activos inmobiliarios, pronosticando una sombra panorámica tanto sobre el sector como sobre toda la estructura económica española. En 2009, todavía nadie había dudado de que una enorme burbuja inmobiliaria especulativa había estallado en todo el mundo, con especial virulencia en España, que como consecuencia de ello sufrió una profunda recesión económica.

Según un cable de 2005 de la embajada de Estados Unidos en Madrid, ya se podían advertir los síntomas de una sobrevaloración muy considerable, citando como causas la inexistencia de un contrapeso del mercado de alquileres bajo una legislación desfavorable que no era probable que cambiara bajo presiones internas en los principales partidos, según el mismo cable. Además, se especulaba con el éxito de que cuando la burbuja explotara y la situación financiera se agravara, el gobierno que hubiera estado en el poder hubiera convocado elecciones anticipadas.

Si los hechos sobre el mercado inmobiliario ya fueran aceptados, por los diferentes actores, no siempre estarían de acuerdo con la valoración que hace de dichos datos. El mismo Banco de España rechazó la idea de que hubiera girado en torno a una burbuja especulativa:

Los resultados del trabajo realizado en el mercado de la vivienda no apoyaron, según el Banco de España, la hipótesis del equilibrio o una burbuja, sino que reforzó la confusión que la situación del mercado inmobiliario español se caracterizó a finales de 2004 por una sobrevaloración de viviendas adecuadas con una absorción gradual de la discrepancia encontrada entre los precios observados y los precios explicados por su fundamental a largo plazo.

Sin embargo, los informes oficiales de esa entidad también reconocían la sobrevaloración de los activos inmobiliarios, y ya en el año 2002 alertaban sobre una posible depreciación de la vivienda. En 2003, García Montalvo publicó uno de los primeros artículos sobre la formación de una burbuja inmobiliaria en España.

Quienes negaban la existencia de una burbuja especulativa, y como mucho aceptaban una pequeña sobrevaloración de los activos, argumentaban la buena situación de la economía española, los datos de empleo y crecimiento sostenido, y unas tasas de morosidad muy reducidas, atribuyendo el crecimiento de los precios a una presión de la demanda.

En el otro extremo se encontraban las críticas de quienes estimaban que se estaba produciendo una burbuja inmobiliaria de consecuencias impredecibles:

Una burbuja colosal especulativa [de bienes raíces] ya se ha desarrollado durante muchos años, que se ha caracterizado por el economista (18 de junio de 2005) como un importante proceso especulativo en la historia del capitalismo.

En general, desde las posiciones críticas se afirmó que la dependencia de la economía española de la industria de la construcción, así como el excesivo endeudamiento, podrían haber provocado una recesión económica en el largo plazo, especialmente con la subida de los tipos de interés, que erosionó el consumo interno y elevó la tasa de paro y los niveles de morosidad, conduciendo finalmente a una devaluación de los activos inmobiliarios.

En España, la tasa de propiedad de la vivienda supera el 80%. El deseo de poseer una vivienda propia fue fomentado por los gobiernos en los años 60 y 70, y se ha convertido así en parte de la psique española. Además, la regulación fiscal fomenta la propiedad: el 15% de los pagos de la hipoteca son deducibles del impuesto sobre la renta de las personas físicas. Además, los pisos más antiguos están sujetos a controles de alquiler no ajustados a la inflación y los desahucios son lentos, lo que desincentiva el alquiler. Los bancos ofrecían hipotecas a 40 años y, más recientemente, a 50 años.

Como se temía, cuando estalló la burbuja especulativa, España se convirtió en uno de los países más afectados. Según Eurostat, durante el período de junio de 2007 a junio de 2008, España fue el país europeo con la caída más pronunciada en las tasas de construcción. En 2008, la construcción nueva prácticamente se detuvo, pero los precios inicialmente se mantuvieron relativamente estables y los vendedores se mostraron reacios a ofrecer grandes descuentos. El precio medio nacional a finales de 2008 fue de 2.095 euros/m2. Las ventas reales durante el período de julio de 2007 a junio de 2008 cayeron una media del 25,3% (la mayor parte de la pérdida se produjo, posiblemente, en el tramo de 2008 de este período). Algunas regiones se han visto más afectadas que otras: Cataluña se situó a la cabeza en este aspecto con una caída de las ventas del 42,2%, mientras que las regiones escasamente pobladas como Extremadura cayeron tan sólo un 1,7% durante el mismo período.

A diferencia de gran parte de Estados Unidos, pero como la mayoría de los países europeos, España no reconoce los préstamos hipotecarios como deuda sin recurso. Dado que los precios de las propiedades cayeron lo suficiente como para que la mayoría de las ejecuciones hipotecarias solo representen el 60% del préstamo, los desalojados tienen grandes deudas por propiedades que ya no poseen.

Según los informes del Banco de España, entre 1976 y 2003, el precio de la vivienda en España se duplicó en términos reales, lo que supone, en términos nominales, una multiplicación por 16. En el período de 1997 a 2006, el precio de la vivienda en España había aumentado alrededor del 150% en términos nominales, lo que equivale a un crecimiento del 100% en términos reales. Se afirma que entre 2000 y 2009, se habían añadido 5 millones de nuevas viviendas al parque existente de 20 millones. En 2008, el mercado inmobiliario comenzó a caer rápidamente y los precios de las viviendas disminuyeron drásticamente en un 8% ese año. En el período de 2007 a 2013, los precios de la vivienda española cayeron un 37%. Cada año se construyeron casi un millón de viviendas en España, más que en Alemania, Francia e Inglaterra juntas.

Uno de los principales efectos de esta situación es el crecimiento del endeudamiento de los hogares. Dado que habitualmente la compra de vivienda, ya sea para vivir o para invertir, se financia con préstamos hipotecarios, el aumento de precio implica un aumento del endeudamiento. La deuda de los consumidores españoles se triplicó en menos de diez años. En 1986, la deuda representaba el 34% de la renta disponible, en 1997 subió al 52%, y en 2005 llegó al 105%. En 2006, una cuarta parte de la población estaba endeudada con vencimientos superiores a 15 años. De 1990 a 2004, la duración media de las hipotecas aumentó de 12 a 25 años. El Banco de España informó de que el ahorro de los hogares en 2006 se había visto desbordado por la deuda. De hecho, el Banco de España ha alertado cada año sobre los elevados índices de endeudamiento de los hogares españoles, que según la institución era insostenible. La deuda privada se situó en 832.289 millones de euros a finales de 2006, con un incremento interanual del 18,53%, y alcanzó el billón de euros a finales de 2010. El Banco de España también alertó sobre el excesivo endeudamiento del sector de la construcción.

El presidente de las Cámaras de Comercio de España, Javier Gómez Navarro, afirmó en un acto organizado por la Asociación de Periodistas Financieros que las entidades "nunca recuperan" el 30% de la deuda contraída con el sector inmobiliario. Según el Banco de España, esa deuda ascendía a 325.000 millones de euros; a diciembre de 2009, sumaba 96.824 millones en créditos fallidos. El presidente de las Cámaras lamentó que el sistema financiero español no admitiera el impacto de la crisis en sus activos; el Banco de España afirmó que era responsabilidad de todo el sector financiero: "En España nunca se ha querido reconocer que el sistema financiero no estaba en buena forma, ya que eso hubiera obligado al sector bancario a iniciar políticas de recapitalización. El objetivo de la política del Estado hasta ahora ha sido ganar tiempo, iniciar una recapitalización bancaria suave, pero ahora el tiempo se acaba".

Según la consultora inmobiliaria R.R. de Acuña & Asociados, más de la mitad de los 67.000 promotores del país pueden catalogarse como “zombis”, es decir, con pasivos que superan a sus activos y con ingresos que sólo alcanzan para pagar los intereses de sus préstamos. Según el Banco de España, la tasa de préstamos dudosos a hogares sobre el total de créditos aumentó del 0,8% en 2005 al 6,2% en 2011.

• Gran recesión en España
• Banco de ahorros (España)
• Desempleo en España
• 2008–2014 Crisis inmobiliaria española

• 2008 Recesión

• Estadísticas del Ministerio de Desarrollo Español Archivado 2013-11-04 en la Máquina Wayback
• Imágenes satélite que comparan las zonas urbanizadas antes y después de la burbuja