Administración Federal de Vivienda
La Administración Federal de Vivienda (FHA), también conocida como la Oficina de Vivienda dentro del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), es una agencia del gobierno de los Estados Unidos fundada por el presidente Franklin Delano Roosevelt, creada en parte por la Ley Nacional de Vivienda de 1934. La FHA asegura hipotecas hechas por prestamistas privados para propiedades unifamiliares, propiedades de alquiler multifamiliares, hospitales y centros de atención residencial. El seguro hipotecario de la FHA protege a los prestamistas contra pérdidas. Si el dueño de una propiedad no paga su hipoteca, la FHA paga un reclamo al prestamista por el saldo del capital impago. Debido a que los prestamistas asumen menos riesgos, pueden ofrecer más hipotecas. El objetivo de la organización es facilitar el acceso a créditos hipotecarios asequibles para compradores de vivienda por primera vez y de ingresos bajos y moderados, para la construcción de propiedades de alquiler asequibles y a precio de mercado, y para hospitales y centros de atención residencial en comunidades de todo Estados Unidos. y sus territorios.
Es diferente de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), que supervisa las empresas patrocinadas por el gobierno.
Dana T. Wade fue confirmada por el Senado de los EE. UU. el 28 de julio de 2020 como comisionada de la FHA y renunció el 20 de enero de 2021. Actualmente, la FHA está dirigida por un alto funcionario que desempeña las funciones de subsecretaria y comisionada, Lola Kolluri.
Historia
Orígenes del New Deal
Durante la Gran Depresión, muchos bancos quebraron, lo que provocó una disminución drástica en los préstamos y la propiedad de viviendas. En ese momento, la mayoría de las hipotecas de viviendas eran a corto plazo (de tres a cinco años), sin amortización y con instrumentos de globo con una relación préstamo-valor (LTV) por debajo del sesenta por ciento. Esto impidió que muchas familias trabajadoras y de clase media pudieran pagar la propiedad de una vivienda. La crisis bancaria de la década de 1930 obligó a todos los prestamistas a recuperar las hipotecas vencidas; la refinanciación no estaba disponible y muchos prestatarios, ahora desempleados, no podían hacer los pagos de la hipoteca. En consecuencia, muchas casas fueron embargadas, lo que provocó la caída en picado del mercado inmobiliario. Los bancos recogieron las garantías de los préstamos (viviendas embargadas), pero el bajo valor de las propiedades resultó en una relativa falta de activos. En 1934 se reestructuró el sistema bancario federal. La Ley Nacional de Vivienda de 1934 creó la Administración Federal de Vivienda. con la intención de regular la tasa de interés y los términos de las hipotecas aseguradas. Antes de que se estableciera la FHA, muchas hipotecas eran hipotecas globales que requerían grandes pagos al final del período de la hipoteca. El período de la hipoteca era típicamente de 5 a 10 años. Para asegurar una hipoteca, la gente necesitaba un gran pago inicial del 30 al 50%. Con los nuevos préstamos garantizados por la FHA, las personas ahora solo necesitaban un pago inicial tan bajo como el 10% y el período de pago de la hipoteca pasó de 5 a 10 años a 20 a 30 años.
Criterios de valoración y restricciones por raza
Las nuevas prácticas estaban restringidas solo a estadounidenses blancos. Estas nuevas prácticas crediticias aumentaron la cantidad de estadounidenses blancos que podían pagar el pago inicial de una casa y los pagos mensuales del servicio de la deuda de una hipoteca, lo que también aumentó el tamaño del mercado de viviendas unifamiliares. La FHA calculó el valor de tasación en base a ocho criterios y ordenó a sus agentes (llamados 'tasadores') que prestaran más para proyectos de mayor tasación, hasta un tope máximo. Las dos más importantes fueron la "Estabilidad Económica Relativa", que supuso el 40% del valor de tasación, y la "protección contra influencias adversas", que supuso otro 20%. En 1935, la FHA entregó a sus tasadores un Manual de Suscripción, que daba las siguientes instrucciones: "Para que un vecindario conserve la estabilidad, es necesario que las propiedades continúen siendo ocupadas por las mismas clases sociales y raciales. Un cambio en la ocupación social o racial generalmente conduce a la inestabilidad y una reducción de los valores." Luego, se les dijo a los tasadores que otorgaran calificaciones más altas a la propiedad y la zonificación cuando se "obtuviera protección contra algunas influencias adversas", y se definieron las influencias adversas como "infiltración de grupos raciales o de nacionalidad inarmónicos". Debido a que los estándares de tasación de la FHA incluían un requisito solo para blancos, la segregación racial se convirtió en un requisito oficial del programa federal de seguro hipotecario, ya que la FHA con frecuencia juzgaba cualquier propiedad en vecindarios racialmente mixtos o en las proximidades de vecindarios negros como alto. -riesgo.
Fannie Mae y G.I. Factura
En 1938, el Congreso creó la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (Fannie Mae), que ayudó a establecer un mercado hipotecario secundario en el que los bancos y los inversores podían comprar y vender préstamos hipotecarios actuales. Después de la adopción de la Ley de reajuste del militar (conocida como la Ley GI) en 1944, la FHA reunió un sistema de hipotecas a largo plazo para la construcción y venta de viviendas privadas. El programa de garantía de préstamos hipotecarios de la Administración de Veteranos a través del GI Bill permitió a los veteranos hacer un pago inicial de solo un dólar. Estos cambios ayudaron a impulsar un aumento en la propiedad de viviendas en los Estados Unidos, con familias que viven en casas ocupadas por sus propietarios aumentando del 44 al 63 por ciento entre 1934 y 1972.
Grandes proyectos de vivienda
En 1935, Colonial Village en Arlington, Virginia, fue el primer proyecto de viviendas de alquiler a gran escala erigido en los Estados Unidos que estaba asegurado por la Administración Federal de Vivienda. Durante la Segunda Guerra Mundial, la FHA financió varios proyectos de viviendas para trabajadores, incluido el complejo de apartamentos Kensington Gardens en Buffalo, Nueva York. Durante la Gran Depresión, las ciudades de Ohio utilizaron fondos del gobierno federal para construir proyectos de vivienda y los primeros dos de esos proyectos completados en los Estados Unidos se realizaron en Cincinnati y Cleveland.
Establecimiento de HUD
En 1965, la Administración Federal de Vivienda se convirtió en parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano con la aprobación de la Ley del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de 1965. Cuando la FHA se convirtió en parte de HUD, la FHA se convirtió en una entidad separada dentro de HUD. Un Comisionado Federal de Vivienda que también sería Secretario Adjunto encabezaría la FHA. La FHA y HUD tienen sus similitudes y diferencias. El Comisionado designado administraría todos los demás programas departamentales que se relacionan con el mercado hipotecario privado además de sus funciones como Subsecretario y director de la FHA. Tanto la FHA como el HUD ayudan a los prestatarios con mal crédito y pago inicial insuficiente para poder comprar o reparar una casa.
Crisis de las hipotecas subprime
A fines de la década de 1990, surgieron productos de hipotecas de alto riesgo que compitieron con las hipotecas estándar financiadas por la FHA. Estos productos generalmente estaban mal suscritos (si es que lo estaban) y tenían mayores ganancias para los prestamistas. Como resultado, los prestamistas se sintieron motivados a convertir a los prestatarios en productos de alto riesgo incluso cuando calificaban para préstamos de la FHA, que eran más seguros. A medida que el mercado de hipotecas de alto riesgo creció, la participación de mercado de hipotecas de la FHA cayó; en 2001, la FHA aseguró el 14% de los préstamos para la compra de viviendas, pero en 2005 esa cifra se redujo a menos del 3%. La afluencia de estos préstamos de alto riesgo no regulados ayudó a impulsar la burbuja inmobiliaria de los Estados Unidos, lo que condujo a la crisis de las hipotecas de alto riesgo y al borde del colapso del mercado de la vivienda. Tras la crisis de las hipotecas de alto riesgo, la FHA, junto con Fannie Mae y Freddie Mac, se convirtió en una gran fuente de financiación hipotecaria en los Estados Unidos. La proporción de compras de viviendas financiadas con hipotecas de la FHA pasó del 2 por ciento a más de un tercio de las hipotecas en los Estados Unidos, ya que los préstamos hipotecarios convencionales se agotaron en la crisis crediticia. En 2011, la FHA respaldó alrededor del 40 % de todos los préstamos para la compra de viviendas en los Estados Unidos. Desde 2008, la FHA ha respaldado más de 4 millones de préstamos y ha ayudado a 2,6 millones de familias a reducir sus pagos mensuales a través de la refinanciación. Con el mercado privado de alto riesgo, muchos de los compradores más riesgosos tomaron prestado de la FHA, exponiendo a la FHA a pérdidas potenciales sustanciales. En ese momento, estas posibles pérdidas se estimaron en hasta $ 100 000 millones. Los préstamos problemáticos pesaron mucho sobre el fondo de reserva de capital de la FHA, que a principios de 2012 había caído por debajo del mínimo del 2% exigido por el Congreso, en contraste con más del 6% dos años antes. Para noviembre de 2012, la FHA estaba esencialmente en bancarrota.
Seguro hipotecario
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Desde 1934, la FHA y HUD han asegurado casi 50 millones de hipotecas de viviendas. Actualmente, la FHA tiene aproximadamente 8,5 millones de hipotecas unifamiliares aseguradas, más de 11.000 hipotecas multifamiliares aseguradas y más de 3.900 hipotecas para hospitales y centros de atención residencial en su cartera.
Pago inicial de la FHA
El pago inicial de un prestatario puede provenir de varias fuentes. El requisito del 3,5 % se puede cumplir si el prestatario usa su propio efectivo o recibe un regalo elegible de un familiar u otra fuente elegible.
Seguro hipotecario FHA
Los pagos del seguro de la FHA incluyen dos partes: la prima del seguro hipotecario inicial (UFMIP) y la prima anual remitida mensualmente: el seguro hipotecario mutuo (MMI). La UFMIP es un pago obligatorio, que puede hacerse en efectivo al cierre o financiarse en el préstamo. Si alguien saca una hipoteca típica a 30 años, la prima anual del seguro será así, si el monto base del préstamo es menor o igual a $ 625,500, y el LTV es mayor o igual al 95%, entonces el MIP anual será sea de 80 pb (0,80 %). Si el monto base del préstamo es menor o igual a $625,500 y el LTV es mayor al 95%, entonces el MIP anual será de 85 pbs (0.85%). Si el monto base del préstamo es mayor a $625,500 y el LTV es menor o igual al 95 %, entonces el MIP anual será de 100 bps (1,00 %). Si el monto base del préstamo es superior a $625 500 y el LTV es superior al 95 %, entonces el MIP anual es del 105 % (1,05 %). Los compradores de vivienda que pueden pagar sus préstamos más rápido y desean una hipoteca a 15 años tendrán primas de seguro hipotecario más bajas, como esta si el monto base del préstamo es menor o igual a $ 625,500 y el LTV es menor o igual a 90 %, que el MIP anual es de 45 pb (0,45%). Si el monto base del préstamo es menor o igual a $625,500 y el LTV es mayor al 90%, entonces el MIP anual es de 70 bps (0.70%). Si el monto base del préstamo es mayor a $625,500 y el LTV es menor o igual al 78 %, entonces el MIP anual será de 45 bps (0.45 %). Si el monto base del préstamo es superior a $625 500 y el LTV es de 78,01 % a 90 %, entonces el MIP anual será de 70 bps (0,70 %). Si el monto base del préstamo es mayor a $625,500 y el LTV es mayor al 90%, entonces el LTV será de 95 bps (0.95%). Para préstamos con números de casos de la FHA asignados a partir del 3 de junio de 2013, la FHA tomará el MIP anual y esto es cuando las personas pagarán las primas del seguro hipotecario de la FHA en su préstamo de la FHA, es así, cuando el plazo es menor mayor o igual a 15 años, cuando el LTV es menor o igual al 78% y anteriormente no había MIP anual, entonces el nuevo tiempo para pagar es de 11 años. Cuando el plazo es menor o igual a 15 años, cuando el LTV es del 78,01% al 90%, y antes se canceló al 78% LTV, entonces el nuevo plazo para pagar es de 11 años. Cuando el plazo es menor o igual a 15 años, cuando el LTV es superior al 90%, y anteriormente se pagaba al plazo del préstamo, entonces nada cambia. Cuando el nuevo plazo es mayor a 15 años, cuando el LTV es menor o igual al 70% y el tiempo anterior para pagar era de 5 años, entonces el nuevo tiempo para pagar es de 11 años. Cuando el nuevo plazo es mayor a 15 años, cuando el LTV es del 78,01% al 90%, y antes cancelado al 78% y 5 años, el nuevo tiempo de pago es de 11 años. Cuando el nuevo plazo es mayor a 15 años, cuando el LTV es mayor al 90%, y anteriormente cancelado al 78% y 5 años, entonces el nuevo tiempo de pago es el plazo del préstamo. La prima actual del seguro hipotecario inicial es del 1,75 % del monto base del préstamo. Este es el caso independientemente del plazo de amortización o la relación LTV.
Hoy, el 46 % de todos los compradores de vivienda por primera vez usan préstamos de la FHA. 1 de cada 16 prestatarios de préstamos de la FHA tiene un puntaje de crédito inferior a 600 y el puntaje de crédito promedio de los prestatarios de préstamos de la FHA por primera vez es 677. Los compradores de vivienda por primera vez utilizaron el 82 por ciento de todos los préstamos de compra de la FHA. El 23 por ciento de los compradores de vivienda utilizan un préstamo de la FHA y el 28 por ciento de los compradores de vivienda de 37 años o menos utilizan un préstamo de la FHA. El 13% de los compradores y el 24% de los compradores menores de 37 años dijeron que la tarea más difícil. el monto promedio de un pago inicial es de $6,624. La relación deuda-ingreso promedio para los prestatarios de la FHA es 40.34%. El monto promedio del préstamo de la FHA es de $191,650. El puntaje de crédito mínimo requerido para un préstamo de la FHA con un pago inicial del 10 por ciento es 500.
Legado
La creación de la Administración Federal de Vivienda aumentó con éxito el tamaño del mercado inmobiliario. La propiedad de viviendas aumentó del 40% en la década de 1930 al 61% y 65% en 1995. La propiedad de viviendas alcanzó un máximo de casi el 69% en 2005, cerca del pico de la burbuja inmobiliaria de EE. UU. Para 1938, solo cuatro años después del comienzo de la Administración Federal de Vivienda, se podía comprar una casa con un pago inicial de solo el diez por ciento del precio de compra. El noventa por ciento restante se financió mediante un préstamo hipotecario autoamortizable a 25 años asegurado por la FHA. Después de la Segunda Guerra Mundial, la FHA ayudó a financiar viviendas para los veteranos blancos que regresaban y las familias de los soldados blancos. Ha ayudado con la compra de viviendas unifamiliares y multifamiliares. En las décadas de 1950, 1960 y 1970, la FHA ayudó a impulsar la producción de millones de unidades de apartamentos de propiedad privada para estadounidenses mayores, discapacitados y de bajos ingresos. Cuando la inflación vertiginosa y los costos de la energía amenazaron la supervivencia de miles de edificios de apartamentos privados en la década de 1970, el financiamiento de emergencia de la FHA mantuvo a flote las propiedades con problemas de liquidez. En la década de 1980, cuando la economía no apoyó un aumento en los propietarios de viviendas, la FHA ayudó a estabilizar la caída de los precios, lo que hizo posible que los posibles propietarios de viviendas financiaran cuando las aseguradoras hipotecarias privadas se retiraron de los estados productores de petróleo. Los mayores efectos de la Administración Federal de Vivienda se pueden ver dentro de las poblaciones minoritarias y en las ciudades. Casi la mitad del negocio del área metropolitana de la FHA se encuentra en las ciudades centrales, un porcentaje que es mucho más alto que el de los préstamos convencionales. La FHA también otorga préstamos a un mayor porcentaje de afroamericanos e hispanoamericanos, así como a prestatarios más jóvenes con restricciones crediticias, lo que contribuye al aumento de la propiedad de viviendas entre estos grupos. A medida que los mercados de capital en los Estados Unidos maduraron durante varias décadas, el impacto de la FHA disminuyó. En 2006, la FHA representó menos del 3% de todos los préstamos originados en los Estados Unidos. En el año fiscal 2019, las hipotecas aseguradas por la FHA representaron el 11,41 % de todas las originaciones de hipotecas residenciales unifamiliares por volumen en dólares. El 82,84 % de las transacciones de compra a plazo de hipotecas unifamiliares aseguradas por la FHA en el año fiscal 2019 fueron para compradores de vivienda por primera vez. En general, las minorías constituyeron el 36,24 % de los prestatarios de hipotecas de compra de la FHA en el año calendario 2018, en comparación con el 19,94 % a través de los canales de préstamos convencionales.
Remarcar
La Autoridad Federal de Vivienda estableció estándares de suscripción de hipotecas que discriminaban significativamente a los vecindarios minoritarios. Entre 1945 y 1959, los afroamericanos recibieron menos del 2 por ciento de todos los préstamos hipotecarios asegurados por el gobierno federal. A medida que crecía la importancia del seguro hipotecario subsidiado en el mercado de la vivienda, el valor de las viviendas en los barrios minoritarios del centro de la ciudad se desplomó. Además, las tasas de aprobación de las minorías fueron igualmente bajas. Después de 1935, la FHA estableció pautas para alejar a los inversionistas hipotecarios privados de las áreas de minorías. Esta práctica, conocida como línea roja, fue declarada ilegal por la Ley de Vivienda Justa de 1968. La línea roja ha tenido efectos duraderos en las comunidades minoritarias. El legado de la línea roja todavía se puede sentir hoy en día, ya que la línea roja es responsable de la brecha de riqueza moderna entre los afroamericanos y los estadounidenses blancos.